某市民王先生：我在1999年8月买了一套房子，当时合同里约定开发商应该在2000年9月交付，如果到时候未能交付，按同期银行固定存款利息的两倍计算违约金。可是，从2000年底我多次找开发商交涉，开发商直到2003年11月初才交付房子。现在我向开发商要违约金，他们说已经过了诉讼时效了。请问我如何对开 发商逾期交房要求违约金？

    山东德衡律师事务所刘景昆律师：本案中，房地产开发商逾期交付房屋确实构成违约，应当向王先生承担违约责任。根据2003年6月1日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，可以参照以下标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

    本案所涉及的违约金是以日为计算单位的，即违约一日就有一日的违约金。根据民法理论，该违约金债权属于“继续性债权”的一种，即一个债权由“个别债权”组成，每个“个别债权”均应单独适用诉讼时效。据此，本案中每一日产生的违约金，均应当单独适用我国民法规定的两年的一般诉讼时效。如果逾期交付超过两年，而王先生又没有证据（开发商签字的书面承诺、律师函、开发商承认王先生主张过权利等等）证明在逾期交付期间、就违约金的问题向开发商主张过权利，则两年之前的违约金已过诉讼时效，法律不予保护。王先生仅能就自今日往前推两年的违约金要求开发商承担责任，对此，应当尽快向开发商主张权利，以切实维护自己的合法权益。