治理整顿和规范土地市场秩序的范围

　　1999年1月1日新《土地管理法》实施以来，在土地保护、开发、使用等方面的管理情况，对现行土地管理法规、政策和制度的落实情况以及违规设立各类园区、房地产项目用地、违法圈占土地、土地非法入市和有法不依、执法不严等情况。凡未经处理和尚未终止的非法占地、非法入市行为，不以上述时间为限，均纳入治理整顿范围。

　　五类问题将成工作重点

　　坚决查处土地市场秩序混乱、非法占地、违法用地及非法入市问题。重点是用地单位未经批准与农村集体经济组织签订“征地”、占地协议或以兼并村庄、农转非等名义圈占集体土地，擅自改变土地权属、用途；单位和个人以各种方式非法圈占集体土地进行非法转让、买卖；未经批准转让、联营联建或自行利用划拨土地进行经营性开发；利用划拨土地进行经济适用住房建设而按商品房销售的；集体土地入市或以旧村改造名义将集体土地作价入股进行经营性房地产开发以及其他各种非法占地进行建设的行为。

　　集中清理违规设立各类园区，用地不规范的问题。重点是各类开发区、园区、大学区等违反土地利用总体规划，随意修改规划、扩大用地规模；未经批准占用土地和越权批地、供地；未经批准设立的各类园区乱占耕地的行为。

　　严厉打击利用土地牟取暴利“寻租”的违法行为。重点是单位和个人以各种方式非法转让、买卖土地，国有企业“腾笼换业”、“退二进三”后划拨土地未经批准私自转让交易的行为。

　　严肃查处土地审批、规划和管理中有法不依，执法不严的问题。重点是越权审批和下放审批权，越权批准农用地转用、土地征用、土地使用权处置，违规擅自调整或变相修改土地利用规划；应以出让等有偿方式供应土地而擅自批准划拨供地；应以招标、拍卖、挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采取协议方式出让土地；非法低价出让土地，擅自批准减免地价或补交地价的问题；未按法律规定收缴土地出让金等国家土地收益或擅自挤占挪用土地出让金等土地收益的行为；对擅自圈占土地、擅自利用划拨土地和集体土地进行经营性房地产开发行为查处不及时；在查处违法用地时以罚代法、以罚代刑，甚至知法犯法，给不法分子大开方便之门；对不符合规划的违法用地行为补办手续；对非法占地、非法转让行为不制止、不立案、不依法处理，或干扰土地执法，为违法者说情的行为；政府及有关部门制定出台有悖国家和现行法律法规及政策规定的抽象违法行为等。

　　严厉查处不按财务“收支两条线”管理的问题。重点是不按财务管理政策规定挤占、挪用土地整理和开发项目资金、政府土地收益问题。审计部门要组织力量对土地专项资金的收缴、使用、管理情况进行审计。

　　政策界限

　　一、对1998年12月31日前发生的建设项目用地历史遗留问题和城市房地产开发建设用地违法问题，要依照有关法律、法规以及国土资源部办公厅《关于遗留建设项目用地处理意见的复函》（国土资源厅函［2001］262号）和省、市关于开展城市房地产开发建设用地清理整顿工作的有关规定处理。

　　二、对1999年1月1日新《土地管理法》实施以来发生的各种土地违法违规行为，必须严格按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》及其配套法规的规定处理。

　　三、对2001年4月30日《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发［2001］15号）下发以来，特别是2001年9月13日《山东省国有土地使用权招标拍卖办法》下发执行以来，商业、旅游、娱乐、经营性房地产项目用地应该招标拍卖或挂牌出让而以协议方式出让的，已经造成国有土地资产流失的，要补缴国家土地收益，作出说明，并追究有关人员的责任。

　　四、对擅自非法签订土地转让协议或以土地作价合资合作协议，但尚未动工建设的商业、旅游、娱乐、经营性房地产项目用地，属国有土地的要依法收回，属集体土地的能退耕的要退耕，不能或不需要退耕的要在依法征用的基础上招标拍卖或挂牌出让；已办理投资立项、规划定点手续但未办理土地手续的四类经营性项目用地，要实行招标拍卖或挂牌出让确定开发用地单位。

　　五、对任何单位、个人以兼并村庄等形式非法圈占土地、牟取暴利的行为，要坚决予以打击，没收非法收入；工业企业原有划拨土地，私下签订土地转让协议，尚未动工建设的，其协议无效，由政府依法收回原土地使用权；农村村委会及集体经济组织与房地产开发企业私自签订的开发项目协议一律无效。

　　六、企事业单位非法转让划拨土地进行商品房开发、建设商城，以及房地产开发企业非法转让土地的，依法没收非法所得，并处罚款。对各种园区非法占地、非法转让土地的行为要依法立案查处。对用地和管理中的违法违纪责任人要追究责任。

　　七、对因房屋联建、转让、抵押产生的土地使用权转让、抵押行为，对因企业改制而出现的房地产主体变更，特别是土地使用权主体变更，以及因房屋多次转移而土地使用权未依法办理出让、转让手续等行为要依法加强管理，按有关法律规定办理相关土地使用权变更手续。违法进行转让的，要严格依法查处，追缴国家土地收益。建立严格、高效的内部办理流转衔接体制，既要保证高效为当事人服务，又要保证国家土地收益不流失。本报记者白波