◆什么是住宅辅助面积、居住面积、使用面积、建筑面积?

    住宅的结构面积是指住宅的所有承重墙(柱)和非承重墙所占面积的总和。即外墙、内墙、

柱等结构件所占面积的总和。下面所要介绍的各类面积中，辅助面积、居住面积 、使用面积是不含结构面积的。

    (1)辅助面积

    辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道，厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

    (2)居住面积

    居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。

    (3)使用面积

    使用面积是指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

    (4)建筑面积

    住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

    商品房建筑面积系指层高在2.20米以上(含2.20米)的房屋外墙(或柱外围)水平投影面积。层高取自地面至楼面。楼面至楼面(不包括隔热层)的垂直高度。

    (5)住宅的公用面积

    住宅的公用面积是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间／厅等所占面积的总和。开发商在出售商品房时要计算每户的建筑面积，存在公共面积分摊的问题。

    不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积＝居住面积+辅助面积+结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积＝使用面积+结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。

    ◆怎么计算商品房建筑面积?

    在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

    (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

    (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

    (3)地下室。半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

    (4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

    (5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

    (6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙烟囱等均按建筑物自然层计算建筑面积。

    (7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

    (8)独立柱雨篷，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积，多柱雨篷，按外围水平面积计算建筑面积。

    (9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

    (10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

    (11)突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

    (12)封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积(包括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

    (13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

    ◆住宅的建筑中，哪些不应计算建筑面积?

    不计入住宅建筑面积的包括以下这些方面：

    (1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等等。

    (2)检修、消防等用的室外爬梯。

    (3)构筑物，如独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等。

    (4)没有围护结构的屋顶水箱间。

    (5)层高在2.2米以内的技术层。

    (6)单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层房间。

    (7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

    ◆每户分摊多少公用建筑面积?

    公用建筑面积主要由以下部分组成：

    (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积。

    (2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

    计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)与公用建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。

    那么，再来算一算公用建筑面积每户要分摊多少?

    先求出公用建筑面积分摊系数，即整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和可得到。

    再用各套(单元)的套内建筑面积乘上分摊系数，就得到了购房者应合理分摊的公用建筑面积。即:

    分摊的公用建筑面积二公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

    ◆如何计算房屋使用面积?

    对于大多数的人来说，建筑面积与使用面积如何区分是一清二楚的，但对于如何计算可能有人未必知晓个中的细节。

    1、住宅使用面积的包括哪些：

    每套住宅门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、餐厅、过厅，过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不含吊柜)、户内楼梯等使用空间。

    2、户内楼梯面积的计算：

    户内楼梯按投影计算面积，包括在起居室内的户内楼梯不再重复计算面积。

    3、坡屋顶使用面积的计算：

    利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件(便溺、采光、通风)外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积。

    (1)使用房间的净高度最低不应低于1.5米(含)。

    (2)使用房间净面积的一半(含)以上不低于2.1平方米(含)。

    满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.1米(含)部分不足房间总面积的一半，则按超过2.1米(含)部分净面积的2倍计入使用面积。

    4、阳台使用面积的计算：

    封闭阳台按其净面积计算使用面积，不封闭阳台按净面积1／2计算使用面积。

    5、门洞口及壁龛使用面积的计算：

    (1)大于1.5米(含)的内门洞口应按其投影计算使用面积。活动的内隔包括在使用面积之内。

    (2)壁龛断面积从地面算起，其净高度超过1.8米者按其投影计算使用面积。

    6、下列部分不计入使用面积；

    (1)窗台与一般洞口不计入使用面积。

    (2)住宅户内楼板有挑空部分，则挑空部分不计入使用面积。

    (3)吊柜不单独计入使用面积。

    (4)突出内墙面的壁柱、管道井、通风道、垃圾道，不计入使用面积。

    7、屋顶平台不算使用面积。

    从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以到测量部门咨询专业人员。汇文