市住宅发展中心副主任纪晓龙―――

专用合同促进规范管理

　　据市住宅发展中心纪晓龙副主任介绍，这一为经济适用房销售量身定做的“合同文本”，将对进一步规范我市经济适用房市场起到积极的促进作用。在《合同文本》中，针对经济适用房的自身特点进行了许多特殊的限定。由于经济适用房的建设用地均为划拨取得，《合同文本》在项目建设依据中就对此做了明确表述。同时，为了严格限定销售对象，《合同文本》在销售依据中明确要求，买房人必须持有由市有关方面出具的《经济适用住房购房证明》。


　　同时，为了易于操作，该文本在条款上进行了专门的设定。按照经济适用房的规定，根据购房人不同的情况，享有不同的住房标准。这样在实际销售中往往出现一房两价：核定住房标准内的建筑面积享受经济适用房的价格，超出核定住房标准的建筑面积则为商品房价格。为此《合同文本》专门设立了相应的条款，方便了实际操作。另外，在面积确认及面积差异的处理上，《合同文本》同商品房合同文本相比，也做了更为简便、更易操作的处理。


　　纪主任认为，《合同文本》的推出将有利于加强我市经济适用住房销售市场的规范管理，控制购买面积标准，销售对象和销售价格，有利于房地权证的办理，有利于监管上市出售行为，避免因合同缺款少项和当事人意思表示不真实、不确切而出现有失公平和违法条款，避免购房者对经济适用住房质量、面积和产权证的办理等方面的投诉。

山东中诚信律师事务所于萌律师―――

专用合同切实保护消费者权益

　　经济适用住房买卖合同（ QGF－2002－001）文本，是青岛市工商行政管理局和青岛市国土资源和房屋管理局为规范经济适用住房的销售管理，维护经济适用住房购销当事人的合法利益而制定的商品房买卖合同。它是政府为解决中低收入居民家庭住房问题出台的配套措施，它与国家工商行政管理局及建设部联合制定的商品房买卖合同（ GF－2000－0171）文件有许多不同之处，主要表现在：


　　一、建设经济适用房通常都是政府给予开发商优惠政策，其中土地一般是划拨形式，因而，经济适用房合同明确规定土地取得方式为划拨，商品房买卖合同则没有此规定。


　　二、由于经济适用房明确规定取得土地的方式为划拨，所以，该合同没有标明土地使用年限。商品房买卖合同却留有土地使用年限条款。


　　三、建设经济适用住房的目的是为中低收入家庭解决住房，所以，经济适用房合同明确规定住房用途为住宅，而一般商品房既可用于居住也可用于商务或其他用途，因而商品房合同中商品房的用途没有特别标明。


　　四、经济适用房计价方式只有一种即按建筑面积计算，商品房买卖合同则有三种计价方式即按建筑面积，套内建筑面积和套（单元）计算。


　　五、经济适用房合同规定，当合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值超出3％，买受人有权退房，出卖人按银行同期利率支付利息。这种明确规定买受人退房，出卖人需按银行同期利率支付利息的做法，避免了商品房合同由双方自由约定，可能出现不利于买受人而显失公平的情况出现。


　　六、经济适用房配套设施较为完备，因而经济适用房合同有明确的煤制气交费金额及供气时间条款，一般商品房合同则没有该条款，需双方根据实际情况而定。


　　七、经济适用房合同明确规定，合同鉴证费按国家规定标准减半收取。