从12月1日起，我市《经济适用房管理办法》和《城镇最低收入居民家庭住房保障办法》两个政府规章正式施行，这标志着我市基本建立了新的多层次住房供应体系。“居者有其屋”是我们的理想，也是政府努力的目标。要解决占城市人口大多数的中低收入家庭的住房问题，建设经济适用房是必由之路。围绕我市的经济适用房建设与管理问题，副市长杨军接受了本报记者的专访，以下是专访的主要内容。

三大问题困扰我市目前的经济适用房建设

　　我市的经济适用房建设起步比较早，但是与先进地区相比，与老百姓的需求相比，与青岛市作为一个国际化现代城市的目标和标准相比，无论是建设还是管理都存在较大差距。目前存在的问题主要体现在以下三个方面：


　　住宅开发建设结构不合理。我市的房地产开发尽管从总量上增长较快，但是从结构上来看，中高档商品房仍占较大比例。如去年别墅和高档住宅占开发总量的8.6％，档次较高的商品房比例达到72.2％，而经济适用房的比例仅为19.2％。由此看来，经济适用房在整个房地产开发中所占比重与占全市家庭总数60％以上的中低收入家庭需求来比较，明显不合理。从住房供应的层次上来看，目前还不能满足不同层次的居民的需求，特别是中低收入和最低收入家庭的住房需求。另外，我市在对外开放、加快经济建设过程中，还涉及到引进人才的住房问题，政府公务员的住房问题，城市村庄改造和旧城改造带来的居民住房问题，这些问题在实行房改以后，特别是实行住房货币化分配以后，结构性矛盾日益突出。由于经济适用房建设规模相对较小，对于平抑房地产市场价格的作用很难发挥。这个问题不光青岛存在，在其他城市都存在这个问题。经济适用房实行划拨土地的政策，因此经济适用房的比重大小，会不会影响一个城市的土地收益，会不会影响到一个城市基础设施投资的来源，在这方面也有不同的看法。但是经济适用房毕竟拉动了建材业、装修业、家电业等产业的发展，更重要的是让老百姓得到实惠。因此，综合考虑经济适用房的建设会拉动 G DP的增长，在建立多层次住房供应体系中，经济适用房仍然是建设的重点。


　　对经济适用住房的价格控制不住。有些经济适用房的销售价虽然也经过了政府有关部门的审核，但是在实际销售过程中存在价外加价等问题。一些群众反映经济适用房不经济，中低收入家庭买不起经济适用房。同时，有一些经济适用房在建设过程中标准失控，有的单套建筑面积达到100平方米以上。打着经济适用房的幌子而实际是商品房开发的行为时有发生。


　　经济适用房供求不衔接。主要表现在住房的有效供给和有效需求方面存在一些矛盾。一方面我市经济适用房比较紧缺，老百姓的需求量较大；而另一方面，房地产市场中存在不小的积压的住宅，去年年底我市空置的商品房面积达到72.8万平方米。尽管全市城镇居民人均居住面积在去年底已经达到10.5平方米，但是低于平均居住水平的家庭仍占较大比例。同时我们应该看到，在经济适用房的销售对象上控制不严，没有完全按建设经济适用房的初衷出售给中低收入家庭。还有一些经济适用房卖给了本地以外的高收入家庭，当地的老百姓的住房不能优先得到改善，这个问题应该引起足够的重视。

规范管理经济适用房，让这一民心工程真正惠及符合条件的老百姓

　　我市近期出台的关于经济适用房和城镇最低收入居民家庭住房保障的两个办法，基本上确定了建立我市多层次住房供应体系的目标模式。概括为双渠道、三层次、三类型。双渠道是指市场渠道和政府渠道；三层次是指高收入、中低收入和最低收入家庭；三类型是指商品房、经济适用房和廉租房。建立多层次的住房供应体系对我市房改的深化和改善老百姓的居住条件具有很重要的意义。房改经过这几年的深入进行，老百姓的住房消费观念发生了很大变化。住房供应体制改革在关闭了传统的福利分配供应模式之后，就应该建立一种新的住房供应体系，使房改的政策、机制和措施与新的住房供应体系对应配套，充分体现住房的商品化、住房建设的社会化、住房分配的货币化和住房交易的市场化。通过建立多层次的住房供应体系，在加快经济适用房的建设和加强经济适用房的管理方面发挥作用。


　　完善和规范经济适用房的建设与管理，重点要解决以下五个问题：


　　第一，要充分发挥经济适用房和廉租房在解决中低收入、最低收入家庭住房问题上的重要作用。经济适用房就是要满足中低收入家庭的需要，廉租房就是要满足最低收入家庭住房保障的需要。各级政府要在建立分层次住房供应体系方面，把经济适用房和廉租房的建设管理作为重点。有关部门要根据分工各负其责。比如国土资源和房屋管理部门已经出台了关于廉租房的实施细则，应该尽快出台经济适用房的实施细则。对于中低收入家庭的标准，根据青岛市1998年深化房改方案的有关规定，确定为双职工家庭年收入36000元。关于最低收入家庭的界定，以民政部门确定的最低生活保障线为准。由于青岛市的级差地租差别很大，为了让黄金地段的土地充分显示它的市场价值，为政府和社会创造更多的土地收益，因此决定了经济适用房一般选在黄金地段以外的区域开发建设。从长远来看，如果规划得当，加大环境投入，经济适用房建设也可以提升整个区域的价值。这就要求规划部门抓紧研究，超前规划，尽快确定经济适用房开发用地。


　　第二，要把经济适用房建设与加快城市化进程、加快旧城改造和城市环境的改善相结合。经济适用房的建设，从未来发展来看，在城市化进程中也发挥着重要作用。青岛市目前的城市化水平已经达到52％，到2010年城市化的水平要达到60％以上。要打破过去那种零星的、见缝插针式的开发方式，要把经济适用房的建设与加快城市化进程紧密结合起来。通过经济适用房的建设，提高城市化的水平。城市化基础设施的配套也为经济适用房的建设提供了很好的基础。经济适用房建设还要与旧城改造和倒危破陋房的改造结合起来，打破原有的原地原建的模式，应该在周边区域通过建设经济适用房，利用低价位和优惠政策，吸引人口密度比较大的地区的居民按照市场化的原则购买经济适用房。这样一来既改善了居民的居住条件，又降低了人口密度，改善了老市区的城市环境。


　　第三，要加强对经济适用房总量的调控。一定要统一计划、统一规划、统一管理。有关部门要重视对市场的分析研究，加强总量调控，解决目前经济适用房存在的结构、价格等不合理的问题，房地产市场中的需求与价位不对称的问题，重点建设经济适用房和中价位的商品房。


　　第四，要建立经济适用房开发建设的竞争机制。以前获得经济适用房开发建设权的渠道很多，没有在一个公开、公平的竞争环境中进行。在今后的经济适用房建设中，一定要建立一个公开、公平的竞争机制，通过竞争来实现投入和产出的最佳效益，发挥品牌效应。经济适用房建设应十分注重质量和品牌意识，应建立市场清出制度，把那些不注重品牌建设，在开发过程中损害了广大消费者的利益的开发单位清除出经济适用房建设开发的行列。不能因为价格低而降低建设和配套的标准，不能把经济适用房建成“棚户楼”。


　　第五，要加强对经济适用房价格和销售对象的管理。把经济适用房以优惠价格、优惠政策出售给符合条件的老百姓，体现了政府对人民的关心照顾。所以在经济适用房中一定要采取“三定”措施：定标准、定价格、定销售对象。把政府的优惠政策切实体现到老百姓身上。有关部门要积极配合，对经济适用房的销售价格和销售对象采取定期和不定期的检查。同时建立相应的监督机制、约束机制，确保经济适用房这项民心工程落到实处，真正让老百姓从中受益。本报记者白波