什么是城市？根据城市营销的理论，城市是一种产品。即对本地居民来说，城市是一种居住产品；对游客而言，城市是一种旅游产品；对投资者而言，城市是一种基础产品。城市作为一种产品是可以经营的，经营得好也是可以升值的。什么是经营城市？所谓经营城市，从狭义上理解，就是运用市场经济的手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地）和人力作用资本（如路、桥）及其相关的延伸资本（如路、桥冠名权）等进行集聚、重组和营运。一座城市就是一个资源聚合体，城市本身就是非常宝贵的国有资产。

　 经营城市的内容就是经营城市国有资产，主要包括城市土地、城市设施、城市环境三个方面。一座城市有多少国有资产？价值有多大？一位西方权威经济学家曾打过一个比喻：一个东京的价值就比得上一个加拿大。城市资产之大由此可见一斑。从城市建设的角度看，经营城市的核心内容主要是指土地资本和地域空间；要素是经济功能、经济容量、城市形象和投资环境。经营城市，就是要重新认识我们所拥有的城市资本，把长期以来的城市不变资本转化为可变资本。要盘活存量资本和搞活增量资本，也要盘活有形资产（如土地、市政公用设施、地下矿藏等）和无形资产（如政府政策、历史文化、城市风光等）．总之，经营城市资产有着十分开阔的层面，每一层面的精心运营，都有可能带来丰厚的回报。

　 经营城市的目标由于各城市的市情不同而有差异。在青岛，确立的目标就是：生态型的城市形象，高效廉洁的城市管理，可持续发展的经济结构，人才型的居民素质，学习型的城市风气，创新型的城市文化。一般说来，城市经营的目标之一是政府职能转变。在社会经济生活日益复杂、市场经济日益发展的今天，城市政府的职能要转变，要改变“全能政府”形象，本着“有所为，有所不为”的原则，从经营一个个企业转变为经营整个城市，从直接插手具体社会经济事务，转变到营造城市各项事业发展的环境基础、法律规范和制度保障上来。政府主要搞好城市规划、建设、产业布局、资产的管理和法制建设，对于物业管理、公共绿地、环卫保洁等，则要依靠市场机制和社会机制来管理。经营城市的目标之二是降低投资成本，广泛吸纳生产要素，发展市场主体，以城市的发展带动整体区域经济发展与社会进步。经营城市必须满足消费者对城市基础设施的巨大需求，同时也要满足消费者对生态环境、生活环境的需求。任何工程项目的建设，都要讲究经济、社会和环境效益。

　 经营城市的切入点是环境改造，突破口是调整城市形态，提升城市价值。城市环境是更为重要的国有资产，是发展城市经济的重要基础和条件。抓发展必须抓环境，抓环境就是抓发展。优化环境既包括市政基础设施、科研设施、生活设施等硬环境，还包括服务环境、政策环境、法制环境、社会环境、市场环境、人文环境以及城市形象、政府职能转变等软环境。改造城市形态是国民经济和社会发展的重要组成部分。围绕改造城市形态，提升城市价值，拆旧房建新房，拓小道建大街，建绿地造绿肺，实现城市整体升位，使城市的有形和无形资产保值增值。用专家的话来说，经营城市实质上经营的是环境、生态和文化。

　 经营城市的主体是政府，是企业，也是全体市民。政府是城市基础设施建设的主要投资者，并且担负着规划、建设、经营、管理的重任，因而必然是城市的主要经营者。在经营城市的过程中，不能过分依赖市场而忽视政府的主导作用。企业也是经营城市的主体，也就是说要以企业为中心经营城市。持续增长的财源和不断扩大的就业机会是城市充满生机和活力的表现。而企业是城市经济的载体，是城市财政收入和就业机会的创造者，因而是经营城市的中心。全体市民是城市的主人，经营城市自然离不开城市市民。人人参与美化家园，携手共建文明城市，也是经营城市的题中应有之义。

　 经营城市的特点是城市资产的运作。就是使一些城市资产由产品变成商品，变成产业；城市建设由简单的生产过程变成资本运营的过程，运营的对象既包括增量，也包括存量；经营城市不能像经营工厂那样单纯追求利润的最大化，而要考虑社会效益、环境效益和经济效益的统一。