近年来，针对房地产市场的一次次政策调整，使二手房市场发生相应变化。税费、还贷压力的增加，一方面令“炒房者”逐渐出局，另一方面也给自住型的购房者带来影响。青岛二手房市场没有像国内一些城市“大起大落”，可慢慢升温的房价，一步步的加息，也让购房者不得不精心盘算，量入为出。

各方的博弈，购房者的理性选择，带来市场结构的变化。近日，记者在采访青房置换时发现，青岛二手房市场呈现诸多新的特征，总价在六七十万元的二手房成交比例明显加大，单身置业人群也在增多。

　　趋势一：六七十万元二手房成交量上升

据中介机构介绍，低总价房屋成交量大，100万以上二手房成量萎缩。青房置业估算，二三十万元的二手房占成交量将近一半，六七十万元二手房占到了三成左右，而且后一价格区间较以前呈明显上升趋势。

记者此前走访过多家房屋中介，据介绍，购买年限在五年以内的二手房，各种税费相加，约占总价的9％左右。交易费增高，制约了炒房客，也增加了购房者的负担。

据青房置换分析，100万元以上二手房交易少，除了受税费高影响外，还有其他原因。比如在崂山区，去年推出麦岛金岸等新盘，新房源的入市影响了二手房成交。此外，该区域经过几年的交易和沉淀，目前已多为自住型的业主，这也会造成房源短缺，交易量下降。

　　趋势二：套二房是市场的主流

“虽然总价在二三十万元，但多数还是套二户型”，青房置业有关人士解释说，这类房源多在四方区，户型面积要小些。

套二房是二手房交易的主力户型，建成年代多为1993年以后。总价六七十万元的二手房成交多在市南东部、市北和四方。同样总价的套二房，在市南、市北是七八十平方米，在四方就可以达到90平方米。

现在家庭结构普遍变小，三口之家，套二房能满足居住功能，所以套二户型比较“畅销”。

按目前行情，四方区每平方米价格约在6500－7000元；市北区多在7500元左右；市南区在8000元以上。当然，个别社区品质好，房子新，能突破区域价格水平。

　　趋势三：买房动机有差别

这两个区间的购房者多数是首次置业，有三分之一属没结婚的单身人士。

二三十万元的购房人群中，如果是年轻人，多是工作了一、两年，外地来青置业的要占到一半以上；六七十万元的购房人群中，如果是年轻人，多工作三四年以上，收入稳定，贷款约30万元，其余四十余万由自己和家人共同出资。

目前，投资二手房人群依然不少，有些在青岛做小生意的外来人群，没有其他的投资经验，买套二三十万的房产，也是一种投资。

　　张则涛