在过去的一年，“收购、重组”成为中国零售商业市场年度热点，而大量资金进入商业地产市场，也使“金融+商业地产”的产品模式逐渐成熟，随着国家对房地产市场宏观调控力度逐渐加大，商业地产将进一步规范和完善。

　　外资渗透“广而深”

　　国内商业市场的繁荣、外资进出门槛的规范及人民币升值都对外资进入起到了催化作用。商业地产开发需要充足的资金，而商业地产具有回报稳定等特点，也得到掌握大量游资的基金公司和投资商的高度关注。因此外资进入国内商业地产市场呈现“广而深”的局面：“广”表现在外资不再局限在北京、上海等一线城市，开始逐渐拓展至二三线城市，如沈阳、成都等；“深”表现在外资的重心逐渐偏重于商业地产，并且涉及商业地产的开发阶段。从外资的类型来看，包括外资开发商资金和外资基金机构资金。

　　另外，短短几年里，几乎所有知名香港地产开发商都已进入内地，如恒隆、新鸿基、太古、九龙仓、新世界等，其项目遍布内地一线城市，同时也正向二三线城市进军，其中最典型的是长实集团及和黄地产组成的“长和系”。

　　并购重组促成

　　“金融+商业地产”模式

　　由于商业地产开发规模的有限性和滞后性，外资短时间内大量进入必然会加剧市场的并购与重组，2006年成为国内商业地产市场“并购与重组”年。主要案例包括：华润集团入股深国投51%的股份、平安信托入主深圳中信城市广场、深圳京基收购铜锣湾广场深圳华发北店、美国保德信注资深圳怡景中心城10亿元、太古地产联手摩根士丹利开发北京朝阳区新三里屯项目、凯德置地入股河南建业集团及华润与新鸿基共同开发杭州万象城项目等。

　　大量外资进入、并购重组日渐频繁，使国内商业地产市场逐渐进入“金融+商业地产”产品化阶段，大多数地产开发商以制造“金融产品”的方式进行商业地产开发及运营，创造更高商业价值。“金融+商业地产”产品化是国内商业地产良性发展的必由之路。

　　开发与管理模式

　　走向成熟

　　目前商业地产的开发经营模式有所调整，“订单式”开发和以长期持有为主的“租售模式”增多。2006年各大城市新增的重点商业项目的基本销售比率显示，其中只有20%面积用于出售，而80%用于租赁。

　　数据显示，2006年全年人民币兑美元汇率升值3.35%。这直接影响以人民币计价的资产价格上升，而国内多数商业物业均地处城市中心地段，有较高并购与持有价值。因此，目前摩根士丹利、麦格理、荷兰国际、美林集团等外资基金和SM集团、凯德置地等外资地产开发商,都已进入中国商业地产市场。预计人民币仍然面临较大升值压力，外资并购与持有内地商业项目的势头仍将持续。