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青岛首批房奴后悔贷得少 房子至今已升值5倍

来源:青岛财经日报-- 2012-11-14 13:54:12:TT

    当初尝鲜被质疑如今后悔贷得少

    尹女士目前居住的房子正是十多年前通过贷款购买的。“2001年,我用商业贷款购买了目前所居住的这套崂山区黄金地段的商品房。每每回想起来,都禁不住后悔贷款金额少了,没能多买一套。”回想起买房的经历,尹女士拍着大腿感叹道,“十几年前,个人住房按揭贷款是个新鲜事物。我申请贷款,许多亲戚朋友都不理解,不支持。他们认为,贷款负担利息太高,负担太重,钱都被银行赚走

了。2001年,在全家人的再三讨论后,我从农业银行申请了42万元,以总价60万元买下了目前居住的这套房子。贷款期限是15年。当时,每个月需要还款3400多元,几乎占据了全家人的工资。刚申请贷款的那几年,日子过得紧紧巴巴。很多亲戚了解到我的情况,都说我‘真敢’。”尹女士回忆道。

    过了几年紧巴日子后,尹女士和家人的收入逐渐增加。2005年,她向亲戚朋友们借钱,提前把剩余的贷款一次还清。“提前还款还是心疼钱,每年光银行利息得还近两万块。”

    如今,尹女士购买的这套房屋的价格随着周边房价的猛涨已经升值了5倍,她很庆幸自己当年做了贷款买房的决定。“十年前,我虽然看准了青岛要向东发展,房屋会升值,但没料到房价上涨幅度这么大,发展速度这么快。如果当时再果敢一些,真该多贷款再买一套住房。”

    贷款成本相对低 还款方式更多样

    十几年前的个人按揭房屋贷款与现在相比还是有较大区别的。尹女士拿出了当初的个人住房按揭合同,记者看到,2001年房屋贷款五年以上年息为6.21%,尹女士的贷款享受9折优惠,折后年息为5.58%。而目前,同期限房屋贷款为6.55%,各行基本按照基准利率执行。记者算了一笔账,按照当时的贷款利率,尹女士每个月需要还款3449元,而11年后的今天再申请等额的贷款,月需多还340元。

    贷款利率并非最大变化。记者了解到,2001年之前,个人贷款购房最高可以实现零首付。2001年之后,这项政策被叫停,个人房贷至少10%首付,而现在,首套房贷款首付比例高达30%。“十年来,人们贷款的观念发生了很大变化,以前是尽量少欠银行钱,现在是最好先花银行的钱。”尹女士说。

    此外,记者了解到。1998年至2001年间,提前还贷还没有收取违约金的规定,提前还款成本较小。如今,房奴想提前还款必须算好多项账。

    在尹女士的贷款合同上记者注意到,其借款偿还方式为开立存款账户还款。“每个月20日,我都得跑两趟银行将钱取出来再存进农行的指定存折中。但是现在,银行的还款方式多种多样,到约定还款日可以通过网上银行自动转存,银行卡使用起来也比存折方便的多。”

    个贷曾是“特种房贷”如今执行差别化利率

    十年前,贷款买房还是一个陌生的概念,房奴的生活也是少数人才有的经历,然而经过十年的市场变革,随着福利分房的取消和商品房销售的放开,市民身边的“房奴”越来越多了,而当年开闸办理房贷之初的首批房奴们,俨然从贷款买房的试金者成为楼市上涨的受益者。

    作为中国建设银行青岛市分行住房金融与个人信贷部的业务经理,吴春红从2000年开始就从事个人房贷业务,吴春红告诉记者:“早在九十年代,建行就率先在全国开展了个人房贷业务,但是当时贷款买房的人很少,市民也缺乏相关金融意识通过银行贷款来实现住房需求。随着市场的变化,以及房改政策的改变,贷款买房者的比例才逐渐加大。”吴春红根据多年的从业经验告诉记者,“当年贷款买房者大约站整个购房群体的10~20%,而今这个比例已经超过60%。”“当年房贷利率是相当低的”,吴春红告诉记者2000年国家开励个人购买商品房,那个时候很多是市民都是自己摸索着筹资买房,而很多人也是以居住为目的,并非投资盈利。“那时个人房贷业务是属于单独的贷款种类,被规定为‘特种贷款’,享受低于任何一种贷款利率的优惠。随着利率市场化的加深,银行也将个人房贷利率推向市场,在供需关系、银行利润等因素的影响下,近年个人房贷业务的利率不断调整和变化,目前,差异化利率是各家银行房贷业务的‘基本路线’。建行从2012年初开始,不到一年的时间对房贷利率也进行了多次调整,现阶段执行差异化利率,对无不良资产的优质客户执行9.5折的优惠,其他客户执行基准利率。”吴春红表示。

    1998年住房制度改革后,我国出现了首批“房奴”。如今,首批房贷将迎来清款大限,房奴们将迎来集体还清房贷的日子。回忆背负房贷的日子,老“房奴”们感慨良多,虽然最初还款负担重,但多数人认为贷款购房是笔划算的买卖。

    市民倾向保留部分流动资金 资金运营能力影响首付比例

    吴春红回忆说,“2000年之前,银行和监管层都属于试水阶段,并没有相关的规定,那个时候贷款买房是可以零首付的。”吴春红告诉记者,2001年之后监管层才就个人房贷业务出台了相关的法律法规,规定不得以零首付购置个人住房。“但是关于首付的比例也没有做最低的限制,有些购房者,只要交上2、3万,就以贷款买房。可不像现在,银行一般规定首付比例不得少于总价款的30%。”

    吴春红给记者算了一笔账,当年青岛的房产市场还没有如今的规模,房价也没有现在这么高,一般总价款就在十几万左右,当时很多贷款者的贷款总额就在3万左右,贷款总额多的也就在8~9万元左右,而今,建行包括青岛地区单笔贷款总额的平均值大约是在45万元左右,而这当中还包括了县域中房价较低的一部分。“不管房价的高低,总是存在一定比例的提前还款者,不过,如今市民投资理财变得更为理性,市民会根据自己的资产和收入水平来控制贷款的总额。以前市民怕贷款,总是自己筹备资金去交首付,不够的金额才会去贷款;而现在市民更倾向于保留一定的流动资产,不喜欢现金被占用过大,如果运用现金的获利能力大于个人贷款的融资成本,更多的人会选择留出现金用来经营。”

    到期别忘撤销登记解押才算产权拥有

    十年一晃而过,首批房贷还清贷款的大限将至,记者了解到,其实还完贷款还不算真正的拥有房产,银行业内人士表示,还清房贷后房产持有人需要到银行进行一个撤销抵押登记的程序。

    采访中,吴春红还提醒市民:正常还款和提前还款,都需要到银行办理解押手续。“建行的办理流程是,贷后管理部门会有专门的经办人为个人贷款者提供相关的服务,个人贷款者如果是提前还款,就需要提交一份提前还款的申请,而正常还款则不需要。提前还款的贷款人携带身份证、产权证、贷款合同及提前还款申请表到贷款行办理提前还款手续,等到购房者和银行办完结算手续之后,就可以到房管局办理相关撤销抵押登记了。”银行业内人士表示,直到解押了,购房者才算是房屋真正的产权拥有者。

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