青岛小产权房交易坠入冰河期 不受保护无证风险大

    从2007年12月国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房开始，国家各部门先后出台多条关于禁止购买小产权房的政策。2012年2月21日，国土资源部宣布今年将在全国试点清理小产权房。这则消息公布后，立即引发了一场小产权房的“地震”，关于小产权房的一点点“风吹草动”都会引来全社会的关注。4月29日，一条来自人民网转发的小产权房清理方案提交国务院的消息，再次将小产权房推到了风口浪尖上。青岛有多少套小产权房？青岛的小产权房市场当下是怎样的状况？小产权房的业主又是何种心态？连日来，记者辗转走访青岛多处小产权房扎堆区域展开调查。无论是小产权房交易量还是价格，整个市场从2010年开始就已经坠入“冰河期”。小产权房市场的纠结也让房主焦头烂额，他们只能一边降价卖房，一边时刻关注政策的走向。

    地点：高科园某小区 中介挂一年多没卖出去

    作为崂山区的第一个城市小区，高科园某小区1993年建设了一批安置房。这个小区大约有50个楼座，其中有三分之一是房产商开发的，还有一些是在农村宅基地上批准建设的。

    现在，这个小区有房产证房子的价钱已经到了每平方米1万多元，而那些小产权房，目前售价最高的在每平方米8000元左右。在该小区内的龙源居房产中介里，工作人员告诉记者，买小产权房子要一次性付款，现在很少有人来买，不少人担心有风险。“有不少房主很着急，想把小产权房卖出去，但是有人挂了一年多，也没卖出去，现在买房者的法律意识也在逐渐增强。”工作人员告诉记者。

    地点：石老人花园 半价销售还是无人问津

    石老人花园小区是我市规模较大的小产权房片区，记者以购房人的名义来到坤航地产中介，工作人员胡小姐告诉记者，小区分为东西两个区，最早的楼座建于1998年，2008年又建了一批，共68栋楼，其中59栋为小产权房，房源有1000多套。

    “前来买房子的很多都是外地人，大部分是自己住的，他们考虑的大多是价格问题。”胡小姐说，与周围的大产权房均价在两万元左右的价格相比，这里小产权房的价格最高只有1万元，等于是周边正常房价的一半，这个价格优势对很多买房者很有诱惑力。但即便是这么低的价格，胡小姐也坦承：“从今年以来小产权房还没成交过一套。”

    地点：沿海小别墅 看房的人多买房的人少

    崂山区的小产权房还有一个特例，那就是小产权别墅，这些别墅主要集中在王哥庄、沙子口等沿海一带，数量有数百套，此前还有人以1亿元价格打包销售12栋小产权别墅。业内人士介绍，建设这些小产权别墅的人除了有钱人之外，还有一些企业。

    记者在沙子口的沿街路口看到了一则销售350平方米海边别墅的小广告，记者随后按照上面留下的电话打了过去，一名自称姓王的女士接听了电话，她告诉记者，房主是自己的妹妹，已经出国了，所以要出售。

    “我们周边有很多套别墅，都是1998年由开发商建设的，没有产权，这套别墅350个平方米卖价280万元。”王女士说，房子是开发商跟村里一起合作开发的，使用的是村里的集体土地。2000年的时候，他们买了这套别墅，当时价格是160万元。王女士跟记者坦言，她从今年年初就开始卖别墅，但到现在还没售出，“看房子的人倒是不少，但是有意向的还没有。”

    地点：河南庄小区 去年到现在还是零成交

    九水路上的河南庄小区是李沧区小产权房较多的小区，这里居住着数百户居民。在李沧区东部，这样的小产权房还有两三片，共有数千套房。现在，李沧区的小产权房基本是零成交。

    “2008年到2009年时，河南庄小区小产权房每平方米3000多元，周边的商品房都超过了5000元。那时，买房人图便宜，小产权房交易量自然也就不错，一年成交上百套。买房人中还有一部分投资客，但现在国家频频放出清理小产权房的消息，再没人敢买小产权房了。”某房产中介工作人员告诉记者，如今房产中介虽然还挂着小产权房的推荐信息，但已经无人打听小产权房了。从2011年开始，他们就没有做过一笔小产权房的交易。记者在李沧区走访的4家房产中介中，均存在着同样的情况。

    地点：城阳某小区 城乡接合部成为聚集区

    记者来到城阳区瑞阳路小区调查，这处小区已完成旧村改造近10年，是小产权房较多的一个小区。居民王女士告诉记者，7年前，他们在这里买了一套小产权房，“当时，每平方米只有1000多元，一套房子才10万出头。”王女士说，仅他们家一个楼座，就住着近10户外地人。

    记者获悉，城阳的小产权房主要分两种，一种是部分有条件的社区在自家社区土地上建房对外销售，另一种是一些社区旧村改造后，社区或居民将多余的房屋销售出去。“因小产权房没有登记，数量到底有多少无法统计。”城阳房产部门工作人员说。记者走访了解到，城阳区一些旧村改造较早且配套条件较完备的社区，及偏离城区较远的一些街道驻地小区，都是小产权房分布较为集中的地方。

    【调查】 小产权房被谁买走了？

    青岛民间的房产调查公司普遍认为，青岛的小产权房是从1998年取消福利分房后于2001年出现，经过了两三年发展，2003年到2004年是小产权房建设的高峰期。由于土地需要层层审批，小产权房在青岛的数量并不多。“青岛小产权房的比例很低，主要集中在崂山、李沧、城阳。”房产调查公司的工作人员告诉记者，目前青岛市的小产权房不超过5万套，占青岛市房屋总量的比例还不到1%。

    交易量曾火爆一时

    “2008年到2009年，全市的小产权房经历了一个火爆的交易过程，成交量出现过一个小高峰，当时小产权房房价大都是周边商品房的一半，比如李沧区的房价每平方米6000多元，而小产权房只卖3000元，房价的快速上涨凸显了小产权房的价格优势，这在当时吸引了不少的购房者。”二十一世纪不动产的曲佳告诉记者，当时小产权房的二手交易非常火爆，仅他们中介一年成交的数量就超过100套。

    沙子口东姜金鸿达房产中介的曲女士告诉记者，她从事房产中介有五六年了，崂山的小产权房涉及10多个小区，共有七八千套房子。“周围很多房子是上个世纪九十年代盖的，买房的主要是外地人和市区人，最多的一次有淄博的几个客户一次买下了一栋楼的36套房子，那个时候价格每平方米才八九百元。”

    有人专炒小产权房

    记者了解到，伴随着前些年的房价上涨，以东姜社区的临海园小区为例，小产权房的价格从2003年的每平方米3000元，涨到了去年的6000元，看到涨价，一些职业炒家陆续出售小产权房。

    现在，东姜社区周围的大产权房子价格已经到了1万元，而小产权房的价格两年没有涨价。“因为四姜旧村改造，一些房主觉得房子还要升值，惜售心理很强，去年卖掉了数十套，今年只有十多套房子待售，到现在只成交了一两套。”曲女士说，一些外地房主前段时间询问过她，也担心小产权房会被清理掉。

    四类人成购买主力

    记者了解到，购买小产权房的群体主要有四大类，有参加工作不久的青年群体，买房子是为了过渡一段时间，还有一些是职业炒房客，有城区市民，也有当地的村民，他们往往一次性购买很多套，然后捂一段时间就卖掉。业内人士介绍说，还有不少市区退休人员，在儿女结婚后，腾出了原先的房子来当婚房，老两口搬到崂山村里找处房子养老。最后一类是一些外地有钱人也喜欢崂山的小产权房，为了旅游度假来的。

    交易量越来越少

    在城阳从事房屋中介10多年的付先生说，2004年和2005年时，小产权房的交易价格每平方米只有一两千元，而普通商品房的价格却已达到三四千元，价格足足差了一半。“小产权房交易相对灵活，多数情况下，都是购买者和社区或居民私人交易，没有必要通过中介，省了不少中介费。”付先生说，受去年房地产交易大环境的影响，小产权房的价格有所降低，再加上一些国家政策的影响，小产权房的交易现在是越来越少。从小产权房登记销售情况来看，一年下来，他经营的中介也不过卖出两三套小产权房。

    “很多人认为，现在，小产权房这么多，不会一时被取缔，即使取缔，也不会没有住的地方。”在付先生看来，这一群体对政策变化的顾虑不大，而一些有意向购买小产权房或投资的人顾虑要大得多。

    【说法】 购买小产权房不受法律保护

    市国土资源局的工作人员告诉记者，目前青岛市关于小产权房的政策自始至终没有变过，严格按照国家法律法规执行，购买小产权房，不受法律保护。房管部门不会给此类房屋发证，更不允许上市交易。

    今年2月27日，市国土资源执法监察支队支队长马刚网谈时说，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部在《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确：“城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地，不得登记发证。”目前，各区市正在着手制定具体实施方案，计划在今年10月前完成农村集体土地所有权登记发证工作；2013年10月前完成宅基地使用权确权登记发证工作。

    记者从市房管局了解到，虽然国家将出台试点治理小产权房城市的名单，但是青岛会不会列入试点名单，现在还没有确定。市房管局的工作人员介绍，岛城的小产权房市场如何治理，需要等国家大政策出台后才能决定。目前，我国相关部委正在对小产权房问题进行调研，我市房管部门也正在等待上级部门的清理方案。

    认定合同无效应当返还财产

    就小产权房买卖纠纷涉及的法律问题，记者咨询了城阳区法院的张法官。张法官说，集体所有土地范围内，村委会拆除旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买的，此类合同引起的纠纷，法院暂不受理。

    在合同效力的认定上分为以下几种情况，宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效；集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办理相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖合同对双方当事人有法律约束力；城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效；非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效。

    张法官说，宅基地房屋买卖合同被确认无效后，依据合同取得的财产应予以返还；不能返还或没有必要返还的，应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿；合同无效双方均有过错的，各自承担责任份额50%。对于将要拆迁房屋的赔偿数额，以将来拆迁时确认的补偿款为准，各自承担相应份额。

    【心态】 “要是能卖，早就卖了”

    “买了这么多年了，我们只能住，却不能卖，就像是租房子住一样，现在国家要清理小产权房，我很担心。”市民刘山说出了自己的心声，其实这个心声也是更多的小产权房房主的心态。自2006年在高科园某小区买了一套小产权房以来，刘山的担心一刻也没有停息过。买房时价格是比正规商品房要便宜几乎一半，但是房价的涨幅也只有前者的一半，甚至更低，因为没有房产证，刘山说，办理很多事情都不方便。“要是能卖掉，我早就卖掉了。”刘山说。

    “国家应该分情况清理”

    记者在沙子口码头北侧的一处海景房里，见到了70岁的市民李先生，他买房子是为了孩子治病。1999年，他为了照顾孩子，把在台东60多平方米的房子以11万元的价格卖掉了，搬到了沙子口的职工新村住。职工新村的房子90多平方米，还带阁楼，当时的价格是每平方米1200元。自从搬到了崂山后，李先生的孩子的病再也没有犯过。职工新村的那处房子，现在房价已经涨到了100万元，13年涨了9倍多。

    谈起小产权房，李先生说，这些房子的建设情况很复杂，有的是经过批准后村民建设的；有的是私自盖的，然后对外出售，“这么多买小产权房的人，国家要清理的话，也应该分分情况，总不能一拆了之吧。”李先生说这话时，更多的是一种期待。

    “朋友经历让我望而却步”

    “去年，也有人劝我先买一套小产权房，说是等资金宽裕了，再换商品房。”来自临沂的徐强说，前年年底他登记结婚，但迟迟没有举行结婚仪式，就是因为没有买房子。“买房毕竟是大事，现在，一套条件差不多的小产权房，起码也得二十多万元。”

    “6年前，我朋友花16万元在李沧买了一处小产权房，后来，社区改造了，只退给他16万元，现在，朋友还在想办法买房子呢。”徐强说，得知了朋友的买房经历，让他对小产权房望而却步。

    【提醒】 买小产权房有四大风险

    山东雅博律师事务所的盛少华律师说，由于产权得不到法律上的认可，购买小产权房并不受法律保护。2007年，原建设部曾专门发布了针对小产权房的购买风险提示，提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。即使以律师见证书等来作为协议，这些也是不被法律认可的。

    盛少华认为，购买小产权房存在着四大交易风险。第一是不能上市交易，也就意味着不能变现，因为在现有体制下，小产权房不能上市交易，因此对于银行而言，抵押物没有变现能力，因此也不会给小产权房办理抵押；二是一旦发生纠纷，小产权房业主想要维权将找不到法律依据；三是无法抗拒国家的征地和拆迁。除了不能办理房产证外，小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。第四是无法办理继承。由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

    【链接】 国家“严打”小产权房大事记

    ●2007年6月，原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定。

    ●2007年12月，国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

    ●2008年1月，国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。

    ●2008年7月，国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。

    ●2009年9月，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房。

    ●2010年2月，国土部部长在全国国土资源工作会闭幕式上透露，已经完成针对小产权房的调研，争取年内出台解决方案。

    ●2010年5月，14部委开始酝酿小产权房整治方案，对发现的问题，采取“一案一处理”，小产权房治理方案出台后将全国性处理。

    ●2011年5月，国土部等三部委下发 《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》。

    ●2011年11月，国土部召开通气会表示，力争明年年底前完成全国集体土地确权登记工作，明确小产权房不发证。

    ●2012年2月21日，国土部召开发布会，将开展小产权房的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。（记者 陈勇 原野 王涛）