房企告别暴利时代 9000亿高库存重压楼市

　　●已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，超过2009年库存2倍以上，而全行业的库存市值或超过5万亿元

　　●从傻子也能赚钱的“上半场”，到必须拼价格、拼品质、拼结构的“下半场”，年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型

　　截至4月11日，万科、恒大、保利、富力、中海五大房企发布了3月份及一季度业绩。数据显示，五大房企一季度的签约总金额为820.57亿元，与去年第一季度相比，下降10.7%。其中，3月楼市贡献了一季度整体业绩的43.4%。即便经过了3月份的“小阳春”，大型开发商整体也没有能够实现业绩的明显增长，资金压力大、去库存难的局面没有改变。

　　从傻子也能赚钱的“上半场”，到必须拼价格、拼品质、拼结构的“下半场”，上市公司季报和年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型。随着调控持续深入，房地产企业资金面紧张的情况进一步凸显。庞大的库存、高额的负债率、严重分化的业绩水平，再加上宏观经济面和政策面的偏负面因素的综合影响，房企要先求生而后谋发展，眼下似乎只有“以价换量”一条出路。

　　成交量持续低迷，今年可能出现降价潮

　　“最严调控”持续两年，房地产上市公司2011年的年报格外引人关注。截至4月8日，境内外上市的150余家国内房地产企业中，已经有75家发布了年报，另外还有60多家企业发布了快报或预告。

　　受限购、限贷等房地产调控政策影响，去年主要城市楼市成交量持续低迷。尽管如此，大部分上市房地产企业仍然保持了销售业绩的增长，但增速明显放缓。年报显示，实现业绩增长的企业约八成，而完成全年销售目标的企业则不到三成。仅华润置地、融创等不足10家企业的增速呈现加快趋势。而SOHO中国、绿城、亿城股份、滨江集团等企业甚至出现了负增长。

　　从营业收入看，已发布年报的房企平均增速约20%，其中一线房企增速大都超过30%。如万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.6%；保利地产实现营业收入470.28亿元，同比增长31.02%。

　　兰德咨询总裁宋延庆表示，房企营业收入的增长，一是得益于房价的上涨；二是由于房地产行业采用预售方式和交付后才计入结算收入的法人会计政策，2011年的年报更多的是反映2010年的销售收入。

　　尽管销售业绩仍在增长，但大多数企业的利润都出现了不同程度的下降。例如，莱茵置业2011年净利润同比下降60%—70%；阳光股份2011年净利润比上年同期下降50%—80%。业内人士认为，企业之间业绩分化变得更加明显，房地产业将逐步告别“暴利时代”。

　　成交量的持续低迷，导致上市房企存货总量大增。据统计，已经公布年报的75家房企，总库存市值达到了9048亿元，同比上涨幅度达到了44.3%，比2009年的库存4183亿元更是达到了2倍以上，而全行业的库存市值或已超过5万亿元。

　　“去库存化将成为今年绝大多数房企的主题。”北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，今年3月，各地成交量出现了一定程度的上升，主要得益于部分项目明显降价后刺激市场回暖。在部分城市，10%的降价项目占据了90%的签约，未降价项目销售量依然冷清。但目前的成交量也只恢复到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲观，今年仍有可能出现降价潮。

　　资金链进一步趋紧，预计今年资金缺口将达1.3万亿元

　　库存增加的同时，上市房企的资金链趋紧、负债高企，使企业日子更不好过。兰德咨询对49家上市房企年报的研究显示，25家公司去年货币资金缩水。

　　据了解，房企的资金来源主要为银行贷款、外资、自筹资金、定金及预收款等。过去几年，银行贷款占到整个房地产行业资金来源的19%—21%，而2011年只有15%；房企自筹资金从未超过40%，而去年1—10月开发商的自筹资金比例已达到了41.2%。据央行报告，2011年房地产累计新增贷款1.26万亿元，同比下降38%。

　　市场人士普遍认为，在房地产调控不动摇的政策背景下，2012年的银行贷款，特别是商品房开发贷款可能不会增加很多。今年一季度以来，多家大型房企发布公告宣布融资，包括碧桂园、招商地产、雅居乐等等。链家地产市场研究部冯联联表示，一季度多家大型房企密集融资，体现出房企在2012年对于资金的需求仍然有较大的规模。

　　负债率普遍上升则进一步加剧了资金紧张的状况。49家企业中，期末负债同比减少的只有22家，增加的却达到55%。万科、招商、首开、世茂四家标杆房企的总负债，较上年同比上涨41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。

　　债务偿付的压力，使房企资金链可能进一步趋紧。国泰君安证券研究报告称，相比2008年的行业调整，2012年房地产行业资金链风险更高、中小开发商资金压力更大。报告预计，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元，与2008年相比，增加了50%。另外，值得高度关注的是，2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期了。从规模上来说，2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大。

　　从2011年起，房企资金链趋紧就不再是秘密。部分企业“割肉求生”，还有些企业干脆“被收购”。统计显示，2011年楼市规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿元，同比分别上涨47.6%、185.5%。进入2012年，股权交易再度升温。在1月份公开市场全国楼市成交规模(交易额超千万元)股权交易达到了20宗，披露市值达到了67.8亿元，相比2011年同期的9宗31亿元的规模上涨了120%。

　　房企策略趋理性，结构优者得市场

　　压力面前，2012年，多数上市房企调低了全年销售目标以应对债务偿付压力和房地产销售现状，部分企业也在不同程度地下调新开工面积指标。

　　“从库存和资金的情况看，房地产企业正在经历最困难的日子。”宋延庆说，大量兼做房地产开发的非主业上市企业很有可能会加快“脱房”速度，回归核心主业。它们空出的市场空间将由专业房企填补。专业房企则将通过降价销售的方式来回笼资金，再用换回的现金流低价拿地。

　　事实上，面对相同的政策、市场环境，房企呈现出不同的发展态势。这不单与企业对市场形势的判断有关，还与企业的市场结构和产品结构直接有关。

　　年报中实现正增长的房企，大多具有市场均衡布局和产品结构相对合理的优势。以绿地为例，2011年，绿地集团房地产业务收入同比增长50%。董事长张玉良表示，调结构是绿地发展的内生动力。一是调产业结构，做强做大以能源、金融为核心的综合产业；二是调整房地产项目布局结构，目前房地产开发项目大多数集中在二三线城市；三是调整产品结构，在武汉、郑州等城市推出了多个超高层综合体，适应了二三线城市提升城市等级的需求。

　　值得关注的是，央企背景的地产企业的业绩增速明显快于其他企业，因为地产央企具有相当的资源优势和战略优势，同时在产品结构调整方面明显优于其他企业。

　　宋延庆认为，未来房地产企业要想在“下半场”竞争中实现健康、快速发展，结构必须合理。企业处理好不同等级城市的市场结构、不同产品档次的产品结构、长短线项目的周期结构等问题，实现追求利润率项目和现金流项目的总体平衡，才能保证持续稳健的增长。

    9000亿高库存重压楼市 降价走量或将贯穿全年

    进入4月份以来，上市房企迎来年报发布季，从各大公司的年报信息看，虽然房企在收入与利润方面持续增长，但上涨更为迅速的库存增幅更为严峻，去库存化与资金链压力日益紧张。业内专家表示，一季度楼市交易行情让部分企业尝到了降价促销的甜头，随着五一小黄金周的临近，新一轮“降价走量”的策略将在全年持续上演。

    业绩普涨

    截至4月5日，按证监会行业分类，A股市场共有63家房地产开发企业公布了2011年年报。虽然遭遇持续一整年的调控，但大部分房企均交出了不错的成绩单，业绩同比增长的达39家，超过已公布年报房企的6成，而同期亏损的公司只有5家。

    从已经公布的房企年报显示，在楼市宏观调控持续深化，房地产行业竞争呈现强者愈强，与中小房企相比，市场布局合理、销售策略灵活的房企巨头在2011年表现得格外突出。

    面对市场环境的巨大变化，万科2011年保持稳健增长，全年实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。继2010年销售额突破千亿后，蝉联行业销售冠军，并第二次成为行业内唯一住宅年度销售过千亿的公司。

    此外，另一主打民生地产的恒大凭借定位明确、薄利多销，发展模式适应当前的市场和政策方向超额完成全年目标。恒大年报显示，恒大全年销售面积1219.9万平方米，同比增长54.7%，实现销售额803.9亿元人民币，同比增长59.4%，超额完成2011年全年目标。与万科、中海地产、保利地产、碧桂园、龙湖地产等国内大型房企相比，恒大地产的几项指标均表现突出。其合约销售面积超过万科，位居全国第一，其销售额和营业额仅次于万科，117.8亿元的净利润则略低于中海地产的125.5亿元。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，因为房地产行业采用预售方式和交付后才计入结算收入法人会计政策，房地产公司的当期销售收入和当期营业收入并不完全一致，2011年财报更多体现的是2010年的销售收入。上市房企受调控政策影响有多大，要在明年财报中才能反映出来。

    拿地疲软

    万科表示，公司在拓展新项目方面会更加严格，坚决贯彻“宁可错过，绝不拿错”的方针。在拿地方面，由于万科3月并未新增土地，这也意味着万科第一季度出现“零拿地”。直到4月6日，才以一幅位于唐山市东面郊区的地块打破了公司今年以来的“零拿地”局面。据了解，上一次万科拿地低潮出现在2008年10月到2009年4月，7个月的时间只增加了两个项目，而当时国内楼市正在经受全球性金融危机的影响。此外，产品线集中在二三线城市的龙头房企拿地态度也相当谨慎。恒大地产去年下半年几乎停止拿地，其董事局主席许家印也曾多次向媒体表示，谨慎购地。

    一季度，全国土地市场开始呈现供应放缓的趋势。据相关机构统计，1-3月全国300个城市共推出土地7052宗，环比减少39%，同比减少18%。其中，住宅类用地2131宗，环比减少47%，同比减少33%。北京市房地产协会秘书长陈志表示，目前房地产市场的预期不好，开发商普遍放慢开发的节奏，土地流拍和底价成交的现象逐渐增多，如果政府继续大力推地，那只会令地价越来越便宜。

    张大伟还认为，从一季度出让土地性质来看，产业地块占比比较多，但类似之前中服等热门的地块少；住宅地块中，除来广营住宅地块外，其他住宅地块位置相对比较差；商服地块及综合地块，也鲜见亮点地块。因此，土地供应结构的变化鲜少吸引开发商积极出手。2012年北京土地市场的出让金收入很可能会继续下调，难以突破千亿。

    据万科年报显示，2011年新增开发项目数量为52个，万科占100%权益的项目仅有14个，其他38个项目是与其他房企共同开发，占项目总数量的73%。而2010年万科合作开发项目占总项目数量的比例则为55%。意味着万科在去年的合作开发项目比重继续上升。

    抱团取暖也成为众多房企应对之道。佳兆业执行董事兼行政总裁金志刚表示，房地产行业在度过黄金十年期后，传统的模式亟待改变，作为企业而言，产品上应关注刚需，而合作开发将成为转型期房地产行业的重要趋势。

    抢跑卖房

    从新年伊始，消化现有的项目已经成为主旋律，今年一季度，窗口期、小阳春成了市场热点，而各大房企也都抓住这个难得的市场回暖期，进行各种促销活动。保利在年报中就提及，今年将紧跟形势，以抢为先，全力落实年度经营任务。今年以来，首套购房按揭贷款额度紧张的情况有所缓解，为首次购房需求的释放提供了条件。

    保利地产也在今年1月1日至2月元宵节期间，就在全国40多个主要城市联合举行了“囍春行动”，活动共涉及100余个在售项目和两万套房源。据保利地产4月9日晚间公告显示，2012年3月，公司实现签约面积93.61万平方米，同比增长55.08%；实现签约金额97.38亿元，同比增长47.27%。2012年一季度，保利地产共实现签约面积143.89万平方米，同比增长8.98%；实现签约金额148.66亿元，同比增长6.07%。来自融创中国方面的消息，该公司于今年第一季度累计实现合约销售金额人民币42.6亿元(其中，合同销售金额为人民币34.4亿元，预订合同金额为人民币8.2亿元)，同比增长70.4%，合约销售面积约27.3万平方米，合约销售均价约15620元/平方米。

    上海易居房地产研究院的最新报告显示，截至2012年3月底，10个典型城市新建商品住宅库存总量为5530万平方米，与去年同期相比增长31.86%，与上月相比下降0.88%。库存总量同比涨幅持续收窄，环比持续3个月，预计库存已于去年12月触顶。接下去，随着二季度推盘量增加，库存量变化可能还会有反复，但总体上库存量将趋于减少。

    不过，杨红旭表示，预计开发商积极推盘、成交持续回升的态势会延续至二季度。在这一过程中，十大典型城市的存货将继续趋于缓解，存销比步入下行通道。然而，最大的变量还在于政策，如果二季度房价止跌反涨，则不排除出台新一轮的调控政策的可能性，那么下半年存货量还有可能重新增加。

    方正证券的报告显示，随着五一小黄金周的临近，新一轮“降价走量”的策略将陆续上演。一季度楼市交易行情让部分企业尝到了降价促销的甜头，但是4月初成交量的滑铁卢让我们看到楼市“价格战”背后的真相：降价的项目被追捧，未降价的项目依旧冷清。

    库存高压

    卖房速度赶不上库存速度是不争的事实。中国房地产研究会、中国房地产业协会此前发布的报告显示，在严厉的楼市调控之下，去年全国楼市销售仍然保持了增长态势，500强房企的销售额创下2.28万亿元新高。与此同时，500强房企的库存也达到惊人的4.9945万亿元。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业进入“去库存时代”已成为不争的事实。

    在万科年报媒体公布会上，万科董事会秘书谭华杰披露了万科统计的全国住房存量数据：全国14个主要城市住宅成交面积在2011年下降19%，成交金额下降17%，但库存水平上升了70%。据保利不久前发布的年报显示，截至2011年末，其存货约为1521亿元。

    北京中原市场研究部统计数据显示：截至4月8日，上市房企公布2011年年报的已经达到了75家，库存市值达到了9048亿，同比2010年的6268亿元库存上涨幅度达到了44.3%。相比2009年的库存4183亿更是达到了两倍以上，

    按房企存货和营业成本计算，2011年末75家A股房企整体存货的消化周期达到4.5年，而2010年末，这些房企整体存货的消化周期为3.8年。这意味着2011年末A股房企的存货周转天数同比足足延长了9个多月。