楼市二次调控满月 全国成交量成交价普遍下跌

    未来一段时间房价回调可能性加大

    楼市新政出台时值满月，调控效果已初步显现。记者昨天了解到，新一轮调控下各地楼市成交的回暖态势戛然而止，成交量明显下降。其中北京商品房成交量下降超过三成，价格整体下降6.6%。虽然一些城市如上海，房价尚未出现明显下调，但不少业内人士认为，在政策叠加效应的影响下，未来一段时间房价回调的可能性在加大。

    各地成交量普遍下跌

    中国指数研究院监控数据显示，上周(10月18日-10月24日)监测的35个城市中，20个城市成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过10%。而10个重点城市(北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都)中，广州位居跌幅之首，跌幅达69.61%，南京、武汉和北京紧随其后，跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%；仅重庆、深圳、杭州和成都成交量上涨，其中深圳环比涨幅近40%。这是由于在最严厉的“限购令”出台后，迫使深圳成交锐减并持续低迷约10天，上周略见起色。

    另外，记者从北京中原地产等研究机构了解到，房地产二次调控以来，北京商品房成交量下降超过三成，低价房成交占比上涨也致商品房价格整体下降6.6%。北京中原地产张大伟表示，第四季度房价再度下跌可能性越来越大。

    土地市场供求平稳

    在二手房市场，各地在观望情绪的笼罩下，成交量亦急速萎缩。记者从上海一家旗下拥有200余家门店的大型房产中介处了解到，9月底新政出台后，该公司成交量锐减超过一半，部门门店10月仅有零星成交。这种现象亦在京深等多地出现，“之前许多想买房的客户，现在连约看房都约不出。”中介人员纷纷叹道。

    而在土地市场，近期各地土地市场供求平稳，拍卖过程都较为理性。据中原监测12个重点城市土地市场数据显示，目前各地土地供应仍处于放量状态。上海、天津、杭州3城市拉高了总体溢价水平，优质地块依旧以高溢价成交。但总体来看，开发商报价谨慎。近期商办用地供求逐渐增多，但因商办物业运营模式复杂，资金周转率低，故在土地拍卖中商业地块竞争比不上住宅地块激烈。

    开发商短期无虑长期堪忧

    在中央“二次调控”政策指向下，各地陆续出台相关细则，有关部委也不断有相应举措跟进。10月20日央行又一次上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，该举措虽非专门针对房地产业，但限贷及加息效应叠加必将强化楼市调控效应。加上近日证监会宣布暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组将进一步申请征求国土资源部意见，房企借壳上市渠道严重受阻，融资环境再度收紧。而北京率先出台的开发商新房预售款的监管制度，被认为有可能向全国推广，这也被认为掐到了开发商的资金“命门”。

    不过，从近期陆续公布的上市房企3季报情况看，前期住宅市场良好的销售令各家标杆房企所拥有的资金情况尚好，短时期内因资金压力而急于降价抛货的可能性并不大。据中原监测的10家标杆房企数据，万科、保利、中海、富力、复地等5家销售额已完成年度计划四分之三；金地、雅居乐已完成70%以上。

    中原集团研究中心高级经理刘渊认为，在国家严厉调控形势下，各家房企目前面临供应放量、销售受控、土地清查、资金门槛提高等多重压力。若各方政策严厉执行和共同作用的话，开发商压力将越来越大。

    有券商分析报告认为，利率是否重回加息通道必然成为天平两端的重要砝码，对此前的调控措施起到放大加乘作用，成为市场调整的真正决定力量。(朱楠 于祥明)