把脉虎年楼市 虎视眈眈觅时机

 从去年12月以来，国家密集出台各项调控政策，遏止房价过快上涨，受此影响青岛楼市将怎样走，前景还不易判断。一般调控政策有三个月左右的消化期，之后的趋势将略微明朗，根据上一轮楼市变化的经验，有三个信号能最先表征楼市的走向。

信号一：新房成交量下探幅度

 在优惠政策推动下，2009年青岛新房成交量创历史新高，2010年交易量下跌是必然的，也是回归正常的表现。进入1月份，成交量下跌已开始，关键是

 据青岛房地产研究院统计显示，2010年1月份，住宅成交6760套，环比下降25.11%。2月1日至7日，商品房单周成交1467套，环比下跌20.32%，住宅成交1397套，环比下降17.39%。

 当前的成交量下降是不是说明购房意愿在下降呢，还很难如此判断，近期市北区香缇树、崂山区金光丽园两个项目有部分楼座开盘，销售火爆。在市区，中间价位楼盘房源仍呈现供应紧张。

 据克而瑞青岛机构数据显示，2010年1月份七区新增商品住宅供应26万平方米，销售32万平方米，仍是供小于求的局面。

 过去一年，新建住宅存量已在大幅缩减。另据克而瑞青岛机构数据统计显示，2008年12月末，城阳住宅存量过百万平方米，而如今只有50多万平方米。此外，崂山区2009年12月末住宅存量约在60万平方米上下，从2009年7月份开始下滑，今年已降至35万平方米上下。

 两个中间价位、需求巨大的区域四方区和李沧区，目前的住宅存量在七区中分列倒数第一、第二，每个区存量均不到2600套。据了解，李沧2009年上半年住宅存量在24－27万平方米之间波动，2009年7月开始逐步下滑，到12月初下滑到仅有9万平方米，12月末才回升到24万平方米。

 目前已入淡季，多数开发商更不愿贸然推盘，大批量上市会在三四月间，一手房市场走势届时才能见分晓。此前有业内人士认为，如果青岛新房月成交量维持在5000套以上，价格仍能支撑。

信号二：二手房中介景气度

当下，一手房市场还在“抢房”，二手房门店已见冷清。根据以往经验，二手房市场敏感度远快于一手房，但其价格下行滞后于一手房。在市北区汉口路太平洋房屋连锁店，一位置业顾问告诉记者，刚到2010年，市场马上冷清了，买房和卖房的人一下子少了。

据数据统计显示，2010年1月份，市内四区二手房成交迅速下降，共签约成交量为1668套，环比减少62%以上。

下降的原因何在，21世纪不动产青岛区域总经理刘刚认为，1月份是传统淡季，与其他年份相比，今年1月成交量比较正常，去年12月份赶政策“末班车”，成交量爆增，所以环比跌幅较大。

当前，临近春节，房源不多，购房需求也不大。买房人在观望、卖房的价格也很坚挺，正处在观望与博弈当中。去年底以来，政策密集出台，加剧了观望情绪。

去年春节刚过，二手房市场快速回暖，那么今年会不会出现这种状况，刘刚认为，2008年压抑了一年的需求，受优惠政策影响，2009年春节刚过，市场快速爆发，这种情况在今年不会重演。2009年12月开始，出台一系列房地产调控政策，一般政策出台有三个月左右消化期，预期三月份二手房市场会稳步回升。

同时，有业内人士认为，各项政策中真正有影响的是二套房贷款利率的上浮，市场如果三四月份仍不回暖，或将是“拐点”的到来。

另外，受拆迁费水平、地王等因素影响，二手房价格下降仍有难度。据刘刚透露，个别持有多套住宅的客户已开始转租为售。

信号三：一线城市楼市热度

一线城市房价涨跌是二线城市楼市变化的先行指数，青岛楼市变化一般要滞后一线城市两三个月，而当前一线城市房地产成交量下行迹象已若隐若现。

据中国指数研究院的最新监测,2010年1月监测的30个城市中,90％城市新建商品住宅成交面积下跌，其中北京住宅环比跌幅为－45.60%,上海为-46.43%,广州为-18.50%,深圳为-4.88%。

中原领先指数系统对二手房数据统计显示,2010年1月,北京、上海二手房成交量环比下滑幅度超过50％,广州、深圳和天津成交量降幅亦在30％左右。

另据中华工商时报报道，一位在深圳南山投资多年的投资客称，他在过去的1个月时间里，已经先后挂盘卖出了三四套房，现在手里尚余下一些大户型。而另一位投资客万小姐，近日正准备出手购买宝安一个可以以租抵供的小户型楼盘，但在调控楼市政策出台后，她选择了放弃。“（决策层）好像出手越来越重了”，她说。

近期，又传来对楼市不利的信息。中国银行北京分行已下发通知，将首套房贷的优惠利率统一由7折升至8.5折，且全面停止与中介的二手房合作。

对此，国内房地产分析人士王智中认为，此次中国银行调高首套房贷利率，收紧力度超过了市场预期，因为这是本轮宏观调控以来，首次针对首次置业需求进行调控。

临近春节，传统淡季，一线城市走向仍不明朗，答案最终还要节后才能见分晓。 张则涛