模拟征税范围全国推广 物业税站在"风口浪尖"

   山雨未现，风已满楼。

物业税又一次站在由“空转”变“实转”的风口浪尖。

 2009年5月25日，国务院首次将沉寂了一年多的物业税话题提到政府的议事日程，物业税再次引爆舆论，成为市场关注的焦点。2010年，有关物业税模拟征税范围今年内将推广到全国的消息传出后，不少专家表示，这意味着物业税开征由“空转”进入“实转”的脚步已经越来越近。

 然而，物业税目前在模拟征税中采用什么样的方案？物业税

　　物业税开征迷雾重重

 虽然物业税的开征是迟早的事情，却也并不意味着它在短时间内可以铁板钉钉。尽管已经空转了许多年，但是目前依然有许多问题成为物业税能否动真格的羁绊。

　　猜测一：未来物业税到底怎么征？

 据记者了解，目前对此还没有明确的实施办法，而正在全国部分省区市进行的物业税模拟征税的方案，很有可能成为未来物业税征收的“蓝本”。

 据了解，目前“空转”的其中一种方案是：针对商业房产，如果是自用，就按房产原值的70%，乘以1.2%的税率计征物业税；如果是用于出租，则按租金的12%计征物业税。而针对个人住宅的模拟征税方案，目前尚不明确。

 按照这一方案，如果市民以100万元购入一套商铺，用于自己经营，每年要缴纳的物业税为100万×70%×1.2%＝8400元；如果将该商铺以每月5000元的价格出租，那么每年的物业税为5000×12×12%＝7200元。

　　猜测二：哪些房产要缴纳物业税？

 自己居住的房子，未来到底用不用缴纳物业税？目前专家大都表示尚不是非常清楚，但专家们的意见普遍倾向于：未来用于自住的普通住房，应该免征物业税；而用于投资的二套房，以及别墅、豪宅等面积大的非普通住宅，则应征收较高的物业税，从而达到抑制住房投资性需求的目的。

 据专家透露，目前正在“空转”的其中一套物业税方案，就明确“针对个人非营业性普通住宅，如果是自住，可以免征物业税，但如果是二套房或非普通住宅，则要纳入征税范围”，但针对后者的具体税率目前尚不明确。

　　猜测三：对房价影响有多大？

 物业税开征后，个人保有房产的成本将大大增加，这将抑制部分投资房产的需求，从而缓解当前房地产市场的供需矛盾，迫使房价下调。

 当然，物业税的“挤出效应”只是影响房地产市场的因素之一。不少专家认为，真正对房价造成影响的，还是未来物业税与土地出让金之间的关系。

 随着近来“地王”频现，开发商拿地时巨额的土地出让金，在直接推高了房产开发成本的同时，也间接推高了房价。如果物业税开征，会不会将土地出让金也纳入其中？

 “这主要涉及到地方政府的利益。 ”一位不愿具名的专家表示，目前的土地出让政策，相当于地方政府把未来70年的租金一次性收取了，而物业税则是一年一年地收这些租金。

　　猜测四：房产如何进行估价？

 物业税如果开征，是按房屋购买时的房价来征税，还是按当年的市场价值来征税？这是关系到物业税征收是否具有操作性的关键问题。

 如果按照房屋购买时的房价来征税，那么一套房子每年所需缴纳的物业税就是固定的；而如果按当年的市场价值来征税，那么就需要定期对每套房屋进行估价，所需缴纳的物业税也就是一个波动值。

 业内人士表示，按前一方案来征物业税，目前来看比较具有操作性，但对于在不同阶段购入房产的业主而言，可能存在赋税不公的问题；而如果按后一方案来征税，那么每年对房屋估价将是一个浩大的工程，可操作性比较差。

　　青岛开征尚需时日

 2009年12月，国家税务总局在广西召开了一个全国性工作会议，布置了今年财产行为税征收的相关工作，并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外，会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税，以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。作为计划单列城市，青岛入围物业税“空转“城市。

 据了解，我市地税部门相关负责人也应邀参加了此次会议。而此负责人告诉记者，要真正开展此项工作有很多难处。 “企事业单位的房屋比较容易掌握，但老百姓手里究竟有多少房子，又有多少是自住，多少是投资，政府很难弄清楚，但这又是征收物业税的最基本条件。”

 这名负责人坦言，尽管长时间的调研及“空转”已给物业税开征奠定了基础，但真正将物业税“空转实”，需要解决一些难题，包括房产登记信息不完整、房产价值如何评估，以及与现有的税费制度如何衔接等，具体到对住宅的征税上，起征点如何设计也是一个有待解决的问题，因此现在离真正开征还有一段很长的距离。

　　业界观点

　　能否抑制房价有待观察

 对于物业税是否会抑制房价增长，太平洋房屋山东区域的总经理林宪周告诉记者，由于物业税会使房屋持有者的成本变多，因此，在一定程度上会减少房屋的需求。

 另外，他认为主要还是看相关配套政策的力度，如征收的标准是多少以及土地成本是否继续一次性缴清等。如果相关配套文件不到位，物业税抑制房价的想法恐怕只是空谈。

　　一把双刃剑

 现在还不是开征物业税的时候，青岛世联地产总经理张继东认为，目前对房地产市场来说最为关键的是调整供应结构。

 他告诉记者，物业税是一把双刃剑，在抑制价格的上涨的同时更多地抑制了成交。而从当前的市场看，价格下跌的空间不大，反而会很大程度上促使了成交量的急速下滑。物业税的开征必然会加大房屋交易的成本，从而使各种消费产生观望，而观望的结果便是交易量的下跌。

 真正开征物业税的时机应当是在完善招拍挂土地出让制度之后，张继东说，目前，土地供应政策饱受诟病，尽快完善并量化普通住宅用地指标，打击囤地行为，保障普通住房的市场供应，改变地方政府的土地财政模式等问题之后，开征物业税才能真正发挥作用。记者 鞠培霞