打击捂盘路阻且"坚" 业内称实际操作中有难度

    新年前后的房地产市场调控可谓一波未平一波又起，继“国四条”之后，国务院又出台了“国十一条”，依旧剑指高房价。而令大多数购房者关注的是，针对房地产市场中的顽疾——“捂盘囤房”问题，“国十一条”首次提出了明确调控方向。政策要求“已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售”。

 其实，对于“捂盘惜售”，不仅购房者诟病，政府也一直限制这种

　　打击“捂盘”关键在执行

 “捂盘惜售”提法的起源已经无从考究，从字面意思理解，应该是“捂住楼盘，舍不得把房子拿出来销售”。从房地产销售来看，这种提法有点滑稽，还没有哪个发展商会“舍不得”把房子拿出来卖。可以说，实现销售是开发商的最终目的，所谓“落袋为安”，但是选择何时销售则是开发商的一个策略考虑。因此，捂盘惜售所反映的只是一个表面现象，其本质是开发商采取的一种销售策略，涉及到的是对销售时机和推售节奏的选择。

 尽管“捂盘”是房地产行销行为之一，但是在当前房地产市场严重供小于求的情况下，就会成为高房价的推手，进一步恶化供需矛盾，引起市场紧张气氛。政府对捂盘囤房行为进行调控固然是遏制房价非理性增长、缓和供求矛盾的良方，但是真正决定市场影响程度的仍是地方政府的执行力度。

 戴德梁行青岛住宅部营销经理高广基认为，上有政策，下有对策。对于捂盘销售，实际上国家早有规定，譬如要求开发企业在报批规划时应当明确所开发项目的开发进度、竣工日期等，但在具体操作中，开发企业是否按照报批进度进行开发等，这些都没有部门来监督实施，开发企业可以有各种理由按照自己的计划进行营销，如分批开工，分楼盘拿预售证等方式，而这实际也算变相的“捂盘”。

　　最低规模难以确定标准

 在经济学博士马光远的博客中，马光远指出“国十一条”抓住了当下高房价的弊端和制度根源，只要每一项政策真正落实到位，房价的回落应在情理之中，而2008年之前房地产调控的失败，根子就在于地方政府出于自身利益的考虑根本不执行，而不是政策本身残缺所致。

 财经评论人盛大林则在博客中撰文指出，“国十一条”要求“要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可”。但是，对“最低规模”，缺乏明确具体的标准，并把这个标准的确定权授予了地方政府。他认为：“标准定低了，就无法抑制化整为零式的预售；标准定高了，就会导致一些具备预售条件但规模较小的商品住宅不能及时上市——这反而与‘促上市’的目的南辕北辙，酿成有规模的捂盘惜售。”

 另据了解，对于打击“捂盘惜售”，青岛市目前还没有出台细则，只是要求按照国十一条提出的相关规定执行。

　　技术执行难度非常大

 对于遏制开发商“捂盘惜售”，“国十一条”提出“开发商在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售”，对此，业内人士认为，实际操作难度非常之大。

 青岛世联地产总经理张继东认为，这些规定在技术上操作难度非常大。譬如从政府角度看，开发商只要取得了预售许可证就要将房源全部公开，但是，对于开发商来说，有可能会因为沙盘、价格标准等没有完全做好而无法进行房屋销售，因此，从这个角度看，取得了预售许可证并不意味着可以同购房者签合同卖房子。

 对于“一次性公开全部房源”，业内人士认为，由于项目开盘是根据市场情况周期性运作，开发商需要根据积累的意向购房客户数量来确定每期的开盘量，同时为下一次开盘的价格调整提供依据，如果一次性公开取得预售许可的全部房源量，那么无形中将延长开发商积累准客户的时间周期，反而会造成短期内上市房源不足，加剧供需矛盾。

 而对于“严格按照申报价格，明码标价对外销售”，张继东认为在实际操作中难度更大，他认为，明码标注的价格只是开发商在取得预售许可证时申报的价格，而同一取证楼座中，不同楼座间往往有着景观、交通、朝向等不同方面的优劣差异，同一楼座中，不同户型也有着产品形式、楼层、景观、朝向的不同，开发商一般会根据每套房屋间的差异进行差别化定价。即使开发商可以将所有不同的房源价格上报，可是在实际销售中，这些价格也会因为市场变化、开工进度等因素导致价格发生变化。很多时候，由于销售节点的不同，好房源的价格说不定还会低于差的房源。