“二套房”被一刀切 或将影响改善型购房族及首次置业者的买房规划

 继2009年底紧锣密鼓的出台调控政策之后，1月10日，中央又推出“国十一条”，从五个方面正式确定2010年楼市政策基调，表示出政府遏制房价过快增长的决心和态度。

 记者注意到，尽管本次国务院关于二套房贷政策的表述与以往完全一致，但“国十一条”全文中并未提及之前为业界一直争论不休的“改善性住房”，而是直接确定以家庭为单位认定。相比之前“国四条”中明确表示的“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑

 不少房地产业内人士及金融业资深评论员均一致表示，“不提改善性住房，意味着未来关于二套房贷的认定从此将‘二套房’一刀切，但凡家庭购买的第二套住房都要求首付四成。”也就意味着，改善需求在内的二套及以上购房需求，都将不再享受贷款优惠。 影响1 “改善族”可能暂缓换房速度

 国务院一年多前曾明确表示，“加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”而此次出台的新政，在二套房的界定上没有再提及“改善型住房”。从本次“国十一条”的字面意义来看，房贷政策肯定是收紧了，无疑是对“改善型住房”的贷款打击最大。

 岛城地产界资深人士龙江表示，目前对二套房贷政策已退回到“131号文”出台之前，即2007年12月“二套房贷政策”的“补丁文件”出台后的严格程度。以家庭为界定标准，是为了控制住前两年政策执行过程中的“灰色”空间，堵住了一些借改善之名，实则享受首套房贷优惠的漏洞。但是由于“改善型需求”很大程度上是目前楼市的购买主力，同时也是开发商和银行努力争取的对象，本次没有对这类购房者设定适度的放宽政策，或许会在短期内在市场上引起购买力削减的波动。

 记者身边的一位朋友就在近期有换房意向，在得知此政策敲定后，就表示明确的不满。“买第二套房和第一套房的目的都是一样，全是为了自己住。本来换了套房子就已经提高了首付比例，现在利息也要比首套房子高，就未免太不人性化了。”还有购房者表示，虽说二套房利息上调后每月平摊下来的不多，可是如果将二三十年的利息加起来也不是个小数，如此一来就不如等等再看了。 影响2 首次置业或将抛弃“梯度”置业

 自2008年底中央出台扶持楼市政策后，围绕二套房贷一直有两种声音并行：政策面上银监会多次表态从未放松过二套房贷，而银行在具体操作层面则以“改善型住房”概念大打擦边球。但这一次，对“第二套”房子“以家庭为单位”的界定和明确，让换房者重新考虑换房成本的同时，令首次置业者也开始重新做出购房选择。一些刚买了小户型准备过渡的业主非常后悔，而那些原本打算“梯度置业”的首次购房者也开始重新盘算新的置业规划了。

 采访中记者了解到，他们的算法是这样的：以均价一万元来计算，如果首次置业是买70平方米的小户型，那么首付两成的话，就是要准备14万元。但在婚后的3—5年之内，随着家庭的成长就开始有换个大点住房的打算。我们姑且忽略楼价的上涨，如果是3—5年后再买一套120平方米左右房子，那么首付四成的话，就要准备50万元左右了。可是，如果是一开始首次置业就直接购买120平方米的房子，那么首付也就是24万元。从3—5年的家庭成长和财务预计来看，显然直接购买大一点的房子是比较合算的一种消费计划。

 虽然“国十一条”中提出，要加快“中小套型普通商品住房建设”，以保障首次置业者的购房选择。但实际上，“中低价位”可能比“中小套型”对初次置业者来说更迫切。如果小户型，与中户型之间没有单价差的话，受第二套房贷的诸多限制，可能很多买家首次置业者都会在一开始就选择抛弃小户型，避免日后换房的麻烦和高首付。

 如果首次置业者都放弃购买小户型，再加上现在改善型需求的旺盛，必然会带起中大户型楼盘的热销。这无形之下原本热销的小户型楼盘可能会遭冷遇，再加上前几年出台的“90/70”政策的限制，或许不久后小户型就会成为开发商所头疼的难题了。 新闻背景

 一如三年前，政府主导的那次房地产调控，本轮次政策出台仍然是密集的，由点到面，最后全面铺开。所不同的是，此次调控更显决心，调控指向也更加明确。相比较自2007年开始的上轮调控，本次调控显然更具针对性，且更加合理，措辞上也少了些模棱两可。

 其中，最为明确的是在“合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求”中指出，“金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭 （包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。”