新年开局地产调控步步紧逼 物业税今年推广

    2009年年底中央政府连续出台增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设的“国四条”、“营业税征收2改5”，“拿地首付不低于50％”等政策。

    今年刚刚开始，以物业税“空转”推广至全国、调整土地报批方式为代表的楼市收紧政策又或将推出。

    但我国楼市的调控又面临着两难局面，一方面需要房地产推动经济增长，一方面又要防范房地产泡沫风险。

    物业税“空转”今年将推广至全国

    记者4日从接近国家税务总局的权威渠道处获悉,今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税,物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后,将推广至全国。专家指出,这一信息表明,物业税开征步伐将大大加快了。

    据了解,国家税务总局在日前召开的一个工作会议上,布置了今年财产行为税征收的相关工作,并对这一工作的十余项要点进行讨论。此外,会议还对在全国范围内开展房地产模拟评税,以及应用评税技术核定房地产交易计税价格工作的有关问题进行了说明。

    这是物业税“空转”试点工作进行6年多之后,税务部门在物业税开征方面迈出的一大步。除了“空转”在全国推广之外,专家认为,今年部分城市试点开征物业税的可能性很大。中央财经大学税务学院教授刘桓指出,“今年在全国范围内开征物业税的可能性还不大,但在局部地区试点对商业地产征收,还是很有可能的。”记者了解到,深圳市已经将开征物业税写进了《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》。

    据刘桓介绍,政府开征物业税的设想是,第一步对商业地产征收物业税,第二步是扩大到对住宅进行征税,其中对非普通住宅和普通住宅的征税也有先后顺序。

    财政部税政司副司长王晓华上个月也曾表示,经过6年多的模拟评税试点实践,按评估值征收物业税从技术上看是可行的。据介绍,经过6年多的试点,财税部门目前已初步建立了房地产数据库,开发了若干套评税软件,形成了专家支持队伍,储备了大量的专业人才,形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路,取消了城市房地产税,统一了内外资房产税制度。

    从2003年5月开始,财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。“物业税一旦开征,哪怕是试点开征,都将释放一个信号,那就是国家要通过税收调节房价,打击房地产市场的投机行为。”刘桓指出。

    国土部防囤地再调土地报批方式

    为了打击囤地，一项把新申报用地与城市批准建设用地供地征地情况进行挂钩的做法，即将推行。

    记者从国土资源部了解到，该部于2009年12月29日召开了第50次部长办公会，专题研究了城市建设用地报批方式的问题。

    国土部有关负责人在这次会议上指出，自2007年调整国务院批准城市建设用地报批方式以来，仍然存在建设用地从申报到审批周期长，不少城市存在“批而未征”、“征而未供”等问题。

    从上述会议上传达出消息表明，国土部已经准备了一份《国土资源部关于改进国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》(以下简称“通知”)的草稿，经过修改之后，该“通知”将作为政策下发。

    “审批周期长”常常被地方用作土地闲置或者土地批而未用的托辞。2007年1月，国土部发出了《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》，将国务院批准城市建设用地申报方式由分批审批，改为省级负责汇总申报，其用意就是为了加快土地申报、审批。

    但是，土地“批而未供”情况仍然未能禁绝。

    国土部正在制订的“通知”草案，是对2007年国务院批准城市建设用地报批方式的又一次调整，主要目的之一仍是缩短申报周期，加快申报速度。

    目前的“通知”草案主要有两个特点：一是明确了国土资源部重点对城市新增用地是否符合规划计划、规划用途是否合理进行审查，省级国土资源部门重点对征地补偿安置和补充耕地审查把关，城市政府具体做好征地与供地工作。二是在明确了事权划分后，国土部将加大对国务院批准城市建设用地报批工作的考核。对省级部门和地市级部门分别依据分工进行考核。

    “通知”草案指出，将推行新申报用地与城市批准建设用地供地征地情况进行挂钩的做法，促进城市土地及时消化，防止囤地。

    据国土部此前公布消息，2009年国务院批准城市建设用地审批已经完成。全国31个省(区、市)共81个城市申报了用地。经严格审查，核减城市建设用地1522.3公顷，其中新增建设用地1106.1公顷。

    2009年，国土督察局也主要开展了2007-2008年度城市建设用地批而未用情况的督察。据国土督察上海局消息，2009年对国务院批准城市建设用地批而未用情况的督察结果，将作为2010年城市申报用地指标的参考。

    控制金融杠杆是关键

    尽管在国务院几次会议中都没有再提及房地产是支柱产业，但2009年全年开发投资额将达3．6万亿元，同比增幅近20％，占固定资产投资的比重达19％。在增量固定资产投资中，房地产贡献超过三成，房地产的销售接近6万亿元。房地产对带动内需发挥了重要作用。

    国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲此前从宏观层面分析，2009年经济的增长相当一部分是由政府主导的投资刺激带动的，产业调整压力很大，2010年我国宏观政策变数增大，但存在“两难”。目前经济增长的内升动力还不足，另外投资的资金链不能断，否则会出现“半拉子”工程。2010年放贷规模仍会保持适度的规模，流动性仍将加大。在此情况下，就必须考虑如何使这些新增的贷款进入实体经济，而非流入房地产市场的问题。既要防范金融风险，又要保持相当的流动性；既要促进实体经济增长，又要防止产能过剩；既要缩减大规模投资，不能只依靠房地产的拉动，又要考虑经济对投资存在依赖性；既要对产能结构调整，也要考虑其与就业间的矛盾。为此，2010年房地产将是“夯实基础”的一年。一方面还需房地产推动经济增长，一方面要防范泡沫风险。

    全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，2010年还需要房地产继续对经济的承接性支撑，目前的刺激性政策的退出时间表主要取决于经济的后续稳定和资产价格上升的压力。控制金融杠杆可能成为2010年经济体系中的首要政策重点，因为2010年流动性充裕的后效应将继续体现在股市、楼市。

    保障房落实拭目以待

    2009年12月27日，国务院总理温家宝接受新华社专访时再次强调，房价在一些地区和城市上涨过快，引起了中央高度重视。中央要加大保障性住房建设力度，加快棚户区的改造。此前中央已要求，保障房供应计划从原先的2011年解决747万户增至2012年解决1540万户。住房和城乡建设部部长姜伟新表示，2010年继续大规模发展保障性住房建设，计划建180万套廉租房和130万套经济适用房。经济适用房面向范围将从低收入者提升为中低收入者。这对中低收入的百姓来说无疑是值得期待的。

    然而与卖地的热情相差甚远，地方政府对保障性住房的投入令人失望。来自工商联房地产商会的数据表明，2009年国家下达的保障性住房建设计划中，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入493亿元，占29．4％；地方配套1183亿元，占70．6％。结果截至8月底，保障性住房建设完成投资394．9亿元，完成率为23．6％，还差76．4％。保障性住房完成率低于预期。这不免让人有所担忧。

    此前有消息，住房与城乡建设部邀请600多位主管建设副市长来京参会，协商完成保障性住房计划，要求虽然难也要完成。业内人士认为，政府此后将对中低收入住房加大政策支持力度，预计会出台支持保障性住房的土地、资金来源、供应方式的政策，政策效果同时将平抑住房中低端市场价格。今年的保障性住房能否落实还得拭目以待。

    两大利器

    物业税和加息是杀手锏

    著名经济评论人叶檀认为，降低房价，正反两手都要用。正面的杀手锏是缩短资金杠杆与加税，而反面的杀手锏则是趁房价高企的大好时机，将房地产质量拉升到更高的平台。

    叶檀表示，要扼制高房价，有两大利器，一是征收物业税，让人买得起房养不起房，减少投资性购房的比例。二是加息，提高资金的使用成本，直至高到投资者无法支撑。随着通胀预期的逐步走高，预计今年年中加息的可能性较大。直到初次加息前，房价依然会蹿升。

    什么是物业税？

    物业税也称不动产税或房产税，它是在房地产保有环节征收的税种，由政府根据每年不动产的评估价在保有环节按年征收，计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积，一年一收。这样，其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而且应缴纳的税额会随着不动产市值的变动而变动。征收物业税（不动产税）在北美有着悠久的历史,是美国、加拿大等国家地方政府税收收入的主要来源,甚至是一些地方政府唯一的税收来源。

    什么是物业税“空转”？

    所谓物业税的模拟“空转”,是指虽然没有实际征税,但一切步骤与真实收税流程相同,由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与,统计物业数量,并进行评估和税收统计。

    本版稿件据《上海证券报》、《21世纪经济报道》、《中华工商时报》等综合