万达开业在即 万达集团王健林董事长专访
记者：一般商业项目都有一个培育期，需要两年多时间才能达到收支平衡，能否请您预计一下CBD万达广场未来的运营情况会如何？台东的万达广场是在一个成熟的商圈里面，现在则是一张商业的白纸上做这样一个项目，对未来青岛商圈的格局有哪些影响？ 万达集团王健林董事长：关于第一个培育期问题，第三代万达广场又叫“城市综合体”，是一种商业用地，包括酒店、公寓、写字楼 从第三代城市综合体来看，最大的特点叫做“满场开业”，没有培育期。青岛这个店，相对在全国来讲不是最大的，算一个中型店。不管是十五万平米、二十万平米，甚至包括三十万平米，不管两百个商家还是五百个商家，我们的要求就是同一时间同体开业。满场开业的好处就是把我们的设计理念完全展现给了大家，不像有一些大的商业，往往是开一个超市，过一阶段再开个百货，再过段时间开个店面，这样最初设计的效果就展现不出来。 长久以来，我们发现这种真正的一站式的商业中心，没有培育期，开业就火。万达曾经和另一家企业同时在上海的同一区域内开业，另一家经营较为萧条，而万达则很火。当时的上海主管商业的市长问那家企业经营萧条的原因，回答是商业项目有培育期，市长又问，万达为何没有培育期？后来我们自己就研究了一下，我们觉得我们没有培育期是多种原因促成的，但主要因素是我们综合性的概念。 我们现在第三代万大广场内部管理有一个要求是零售比例不得超过50%，50%以上是非零售比重，就是文化、娱乐、体育、餐饮、休闲这一类，这样一来，就形成高、中、低不同层次租金的搭配。做文化体育类的东西，比如做健身中心、电影院、卡拉ok，肯定租金就低，但这是一个旺点，是必需的保证。我相信明天CBD万达开业大家会有这样的感觉，一开业就非常火，明天就会证明出来，这就是我们的底气。 第二个关于商圈的问题。02年我来青岛做商业地产的时候，选的是台东，那个时候万达是第一代，包括青岛台东，我们那个时候一共做了六个。当时做这种模式时思想根本不成熟，对商业的感悟，也完全不到位。如果现在再回过头去再做，我们是绝对不会做超市的。在这种核心商圈内，我们就要调整一下思路。 第三代万达广场，选择恰恰都是非核心商圈，只有个别在核心商圈，比如说济南，那是历史原因，而现在一般我们不会选择核心商圈。现在，我们一般会做城市副中心，或者在城市需要发展的方向。像青岛这个店，我们要求是省会计划单列市，这种城市要求做五个（万达广场）以上，像北京、上海我们计划要做十个以上，所以在青岛，我们绝对不会满足于只做两个，至少在青岛还会再做上三四个。接下来大家会发现，我们选择的位置都是“不适合”做商业的地方，但这样的地方，恰恰是需要做商业的地方。青岛市现在快速拓展，向东、向北发展得很快，但是很多地方，房子盖的一片一片的，学校可能跟上去了，但是医院不一定跟上去，尤其是零售商业部分没有跟上去。 “城市城市”，“城”与“市”是一个密切相连的东西，无“市”不“城”，或者说没有“城”也没有“市”，是这样一种内在联系。所有中国城市、世界城市发展的一个基因，都是因“市”、因贸易而起来的。举个例子来说，宋代当时比较发达的就是扬州，早年的时候是盐漕贸易的中心，顺着运河走，于是那个时候形成了中国最大的城市扬州，很多人在此购置产业，后来贸易逐渐转向海边的时候，扬州这个城市就开始没落了。我们现在就是为“城”做“市”，做商业。 虽然我们下一步会在非核心圈做商业，但是凭借我们现在对商业地产的领悟和解读、商业资源的积累，以及我们设计理念的到位，万达现在有底气在非核心圈做大做强，在什么地方都可以开一个火一个。算青岛这个店，我们今年做了第四个了，到十二月中旬，我们还有四个店要开业，每一个都是具备这种情况——开了就火。所以关于商圈问题，我们下一步往往不会选择核心商圈。核心商圈最大的问题就是投资回报率偏低，我们会配合城市发展、配合政府的需要，在需要的地区去做。我们很快，在今年年底，或明年年初，就会在青岛再做一个万达广场，你就会发现是在所谓的郊区，近郊区。 |
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