土地市场回暖 开发商预期看涨 房地产重回老路？

 正所谓太阳底下没有新鲜事。在市场一步步回暖之后，开发商也从焦虑、迟疑，变得信心实足、豪情万丈。中国房地产从1998年出现转机，到2007年达到顶点，用了近十年时间；而2008年跌落低谷后，2009年再度攀升到2007年高度，只用了半年时间；当下土地、资本市场、看涨预期等各方面表现，看上去恍然回到了２００７年。

　　表现之一：十房企储地超2000万平米

 6月份开始，手中已拥有大量土地储备的

 虽然多个开发商接受记者采访时表示，那是出于生存的需要，但仍有专家对此情形表示担忧，如果开发商们再次陷入三年前的土地争夺战，将会把回暖的楼市再次推至悬崖。

 继北京广渠路15号地“热战”后，近期夺地大战最为激烈的区域是上海。金地、万科等房企在上海也展开激烈争夺。此外，包括广州、苏州等热点城市的土地大战也在进行。

 “目前仅仅是开发商们加紧土地储备的开始。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰指出。

 值得注意的是，上述增加土地储备的房企，原本的储备量就很大。数据显示，截至6月底，上海绿地的土地储备为4000万平米，保利地产为2600万平米，万科有2079万平米。“显然开发商们在拥有大量土地的前提下，还在准备频繁拿地。”杨少峰表示。

 阳光100置业集团副总裁范小冲则表示，在房地产市场和资本市场同步回暖的态势下，土地市场的门槛正在被推高，资金雄厚、品牌价值高、开发能力强的企业更易进入市场。

 统计显示，目前土地储备量超过1000万平米有14家著名大房企；土地储备量超过2000万平米的则有10家房企。

 事实上，这些土地储备量较大的多数为上市房企。“融资是房企拿地背后真正的较量。增资、扩股、增发、是上市房企的主要融资方式。”有业内人士指出，上市公司展开这一轮土地争夺大战，都是在大势好起来时，意识到土地愈趋难拿，而大家对预期又有信心，所以会加大拿地力度。

　　表现之二：房企排队IPO

 据一投行人士向记者透露，包括上海绿地集团、首创集团、联想融科地产、广东龙兴集团、富力、珠江、合生、新世界等多家地产公司都在积极筹备A股上市。

 另据记者了解，上海绿地集团、联想融科地产、广东龙兴集团、珠江、合生、新世界等多家地产公司A股上市的计划均在酝酿中。

 7月10日，恒大地产董事局主席许家印透露，恒大一直在为上市而努力。去年恒大因上市未能成功，又遭遇金融风暴影响到国内房企的销售，使其资金一度非常紧张。

 目前记者从龙湖地产、星河湾香江国际等企业了解到，在去年计划上市未果，均没有放弃赴港上市的事项，IPO仍然在进行之中，但具体何时上市，还要视行业态势而定。

 IPO重启，地产企业传统盈利模式完全恢复，在银行贷到了款，又可以在资本市场筹得巨额资金的地产商们必然会将资金进一步投入到拿地上。”这也意味着下个阶段开发商会进入更疯狂的拿地冲动中。

 为了顺利上市，不少地产企业早已经在疯狂拿地。记者了解到，上海绿地集团因在酝酿IPO重启，为此提前做着储备土地的准备，近期屡有斩获。而富力地产更是以10.22亿元天价拿下广渠门外10号地，成为当时的地王。

　　现象之三：开发商预期看涨

 面对7月份北京、上海等一线城市期房成交量集体回落的压力,房地产企业和专家仍看涨下半年房价。8月6日,在联合证券“2009金融地产高端论坛”上,无论是万科、万通等知名开发商,还是京投银泰等小型开发商的代表均认为,短期内楼市向好趋势难以撼动,房价很可能继续冲高。

“就万科而言,7月份的成交量环比有所下降,但同比去年还是增长的。”万科董事会办公室代表说。他同时认为,7月份成交量的下调有多种原因,既可能有二套房贷等政策方面的影响,也与企业推盘供应量下降等因素有关。

 据其透露,在万科统计观察来看,3、4月份以刚性需求为主,占全部销售量的85%左右,投资性需求占比在15%左右。5、6月份起,投资性需求量明显增多,占比已经达到25%左右,成为助推市场的动力之一。

 “具体表现是,目前大户型住宅销量增加,一人购买多套住宅的数量也在增加。”万科代表人士直言,上述占比情形与2007年时非常相近。他还进一步表示,如果楼市成交量维持高位,房价自然会维持向上走势。

 房地产界龙头企业万科所作的判断,代表了当日参会的保利地产、招商地产、万通地产等老牌房地产企业在内的多数企业的看法。

 一些小型开发商和专家也持相似看法。“虽然今年楼市的快速反弹让人摸不着头脑,但是预计未来房涨下跌的可能性非常小,成交量也不会出现大幅下调。”京投银泰副总裁邓志高说。