春节过后，2009年的岛城楼市，到底能否乐观？面对更多的新盘和二手房，购房者如何抉择？针对种种问题我们采访了岛城业内人士，一起来探讨当前的楼市，给购房者做一个参考。

　　【焦点】

　　房价走势会如何变化？

 现象：2008年下半年，越来越多的特价房让岛城购房者似乎看到了久违的曙光。2009年，楼市走势如何？房价到底会下降多少？是众多购房者最为关心的话题。

 “2009年，房地产市场将步入较长时间的调整期。需求方短期内难以走出观望，在供需双方的作用下，开发企业会采取进一步的降价措施，以期尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局。”这是近期中国社科院发布的2009年《经济蓝皮书》中对房地产市场价格走势的预测。似乎这也是各界对2009年房价走势的一致看法：交易量可能会上升，但价格还是会略有回调、新开楼盘会继续选择低开……

 业内分析：对于房价这个敏感的话题，多数业内人士表示今年的房价还将有有一定的下浮空间，其中部分区域或单个项目降价行为更为普遍。某上市公司(筹)大区总监张继东表示，去年年底楼盘价格的松动，让观望中的购房者们有更多的盼头，春节期间乃至春节过后整个交易上的低迷说明当前楼市的观望气氛比较浓厚。从开发商的角度上看，2009年楼市还具有一定的调整空间，但调整空间不会很大。其中，从区域上看，城阳区和李沧区的调整空间还是比较大的。

 易居中国青岛分公司副总经理屈励 表示，房价的回落是肯定会出现的，从当前政策的调整方向看，这一轮的调整是救市而不是托市，说明当前政府也希望保住交易的情况下，房价有一个理性回归。

　　【比较】

　　买新房还是二手房？

 现象：春节过后，我市新房和二手房市场反应不一，据太平洋房屋一位经纪人表示，今年挂牌房源上市时间明显早于往年，春节刚过，二手房市场的房源已经开始迅速增加，部分区域房源还表现出提价趋势，市场恢复迅速，而与之相对应的是我市新房市场春节过后依然冷清，节后首个工作日成交仅14套，尽管2月3日恢复至72套，但与年前销售量还是无法相比，市场尚未恢复，同时，我市2月新开盘数量降至最低点，多数新盘表示将推迟开盘以便于更好地了解市场。

 业内分析：受“二套房贷松绑、二手房免税”等新政刺激，我市二手房市场底气大增，与此同时，以刚性需求为主的购房人群购房观念也日趋理智和成熟，在选择新房还是二手房的购房观上变得更加务实。对此屈励表示，随着当前购房者的购房观念趋于理性，更加倾向于对住房功能化的追求，而不是求大求新，因此，一些地段好、功能齐全、配套完善的二手房受到了不少购房者的青睐，因此，买房选择新房还是二手房要根据自己的具体需求和资金状况来做理性思考。

 张继东则表示在当前市场情况下，随着特价房的增多，同一区域的新房和二手房的价位相差并不大，因此相对而言，新房的性价比要更高，因此当前选择新房入市还是一个非常好的时机。他表示，随着政策对二手房税费的降低和松绑，前几年炒房的存量房会在2009年有一个释放，这势必对新房销售造成一定的影响，但是相对而言，市南、市北等市区中心地段的楼盘因为前几年的放量并不高，所以可交易的存量房并不多，因此，新房还是有着更多的选择余地。

　　【区域】

　　2009年有哪些热点区域？

 现象：去年，崂山区累计成交6431套新房排在区域成交的首位，城阳区和李沧区分别成交5886套和4710套列居第二位和第三位。而市北区在下半年成交突飞猛进，成交4037套，成交量仅次于胶南位居第五位，充分展示了市区楼盘的号召力。同时，随着李沧区、市北区土地出让力度的加大以及市区老城区楼盘进入销售期，2009年楼市的市区楼盘将迎来遍地开花。

 业内分析：业内人士表示，今年的市内四区还仍然将是交易的热点区域，而郊区的市场将面临着很大的挑战。张继东表示，四方、市北等老城区将成为今年的一个新热点，从去年开始，土地市场已经趋于回归，土地数量多，但规模不大的老城区地块普遍受到了开发企业的追捧，从去年开始，随着万科、保利等外来大开发商的入驻，老城区的居住价值又被重新挖掘，老城区完善的配套、便利的交通条件成为影响购房者选择的重要因素。

 屈励表示，随着市北、四方、李沧等区域楼盘开发体量的增大，今年的热点仍将聚集在此。这些区域成为热点和当前购房需求以刚性需求为主是密切相关的，这部分或自住或改善型住房的购买者更多的会考虑当前的设施配套，而选择在成熟区域。同时，崂山、城阳、开发区等区域由于近一两年楼市的过度膨胀而使得供求比例失调，会出现价格的回调。

　　【分析】

　　交易量曲线走势如何？

 现象：2008年，楼市成交低迷已成常态，据网上房地产数据分析，在传统的五月份成交旺季，我市成交却出现双降，成交住宅2913套，环比减少20.6%；总成交面积为296593平方米，环比下降15.9%。在之后的三个月里我市商品房成交频遭“滑铁卢”，成交形势严峻，不过，受政策性住房入市影响，我市8月份到10月份总体住宅成交有小幅回升，12月份，随着大量新开楼盘的放量、楼盘降价促销以及政策利好的共同作用方使得成交量最终回升。

 上月，与岁末促销紧密相连，我市新房总成交2843套，成交面积280770平方米，为2009年青岛楼市开了一个好头，为牛年楼市平添了一份信心。但春节期间我市楼市并不尽如人意，个位数的成交量说明了楼市寒冬仍在。

 业内分析：相对于去年交易曲线的先抑后扬，业内人士对今年的交易趋势看法不一，大多数业内人士认为，今年的交易量关键要看经济形势以及房产价格的走势。张继东认为2009年的整体成交曲线将是一条踉踉跄跄的曲线，不会很有规律。一方面，相对于去年购房者的迷茫，今年的购房人群将呈现一种分化趋势，一部分购房者认为时机比较成熟，但另一部分购房者则认为还需要再等等，因此，会出现因为购房者入市时间不确定而带来的交易量的起伏；另一个方面，一部分开发商希望尽快出货，而这其中最有效的方法便是降价促销，这样会直接导致交易量的上升。

 屈励表示，2009年的交易会随着房价的变动呈现不同的变化，但相对平稳。他认为，一部分房地产企业因楼盘销售压力的增加而推出特价房导致房价回落，同期会使交易量上升；另一方面，刚性需求会在房产新政实施半年之后逐步释放，也是交易量上升的因素，但同时受投资型客户和改善型客户入市较少的限制，单凭刚性需求所带来的交易量并不能大幅回升。

 同时，屈励表示，交易量的走势跟当前经济形势将有很大关系，相对于当前购房的信心不足，购房者的购买力不足将是影响购房行为的一个重要因素，受企业压缩、裁员等一系列影响，购房者对自己的收益能力能否有一个良好的预期对决定是否购房也将有很大的影响。

　　【策略】

　　如何合理选择购房“时机”？

 现象：看准时机、把握机会，对于开发商、置业者都是一样的。纵观年前楼市，利好政策接二连三地出台，新盘遍地开花，促销手段花样繁多，一派热闹景象。面对越来越多的新盘，哪一棵是自己应该采摘的“麦穗”？是从现在的优惠中挑选还是继续观望？这是当前购房者最为关注的问题。

 业内分析：不少业内人士表示随着新盘量的增加和竞争的愈加激烈，今年年中将是比较好的入市购房时机，但同时，年中购房是相对于当前的购房环境和购房价位来说的，什么时候会出现购房良机还要根据市场情况来定。张继东表示，五到八月份，随着大量新盘的入市，购房者选择的空间会越来越大，同时，面对去年年底大量上市的楼盘，开发商在价格上也会做出一些调整，价格会更加优惠。

 屈励表示，今年的七、八月份将是一个比较好的入市时间，尽管去年下半年出现了不少的特价房和优惠活动，但整体而言，市场还算是比较稳定，除了个别楼盘之外，价格浮动也较少，市场还属于购房者和开发商之间的博弈阶段。随着去年年底地产新政的推出，半年之后，效应将会慢慢显现，随着这部分刚性需求的释放，开发商的特价房也会逐渐增多，市场的价位也会调整到一个适当的水平。□本报记者 山晓燕