青岛新闻网9月26日讯 由青岛市司法局、青岛市律师协会与青岛新闻网法治频道联合推出《优秀律师网上面对面》栏目，岛城知名律师将陆续做客新闻网，对话广大市民，宣传法治理念，我们希望通过此栏目，搭建我市优秀律师与社会公众沟通的平台，让法律更加贴近社会和公众。本期，我们邀请了山东万桥律师事务所段超律师，解答公众有关房地产、建筑工程方面的法律问题。

 

    精彩问答：

    段超律师：以标准价购买是公房出售的形式之一，并非只买了使用权没买产权，只是所购得的该公房不是完全产权，这种房屋在对外出售时要受一定限制，比如要优先卖给单位或者出售所得价款要按照一定比例分给单位或者上交国家。既便如此，该房屋仍是你父亲生前财产的一部分，除非你父亲生前进行了处分（包括以遗赠、遗嘱、买卖等方式），你有权参与对该房屋的分配。对此，你可以与你哥哥协商，协商不成可以通过诉讼解决。

    网友海喽：承包单位没有资质，出现工程质量问题，法院应该如何判决。

    段超律师：这要区分不同情况。首先，要查明造成工程质量问题的原因，若非承包单位的责任比如发包方供应的材料有问题，则与承包单位是否有资质没有直接关系。其次，在承包单位负有责任情况下，要看质量问题发生在何阶段？若是发生在工程竣工验收之前或者因质量问题无法通过验收，则承包单位负全责，依法不仅该承包单位要求支付工程价款不会得到支持，还要赔偿发包方有关损失；若经过修复通过了竣工验收，则发包人要支付承包人工程价款，但可以要求承包人承担修复费用；若是工程通过竣工验收后出现质量问题，则属于保修范围，仍然由承包单位负责。

    留言板：我于08年4月26日与本地一大型超市门口的小吃城签订的冷风机安装工程合同，5月5日为其安装完成并使用。合同上约定安装完后付清全部款项。（预付了30%，其余的70%应当安装完当天付清）。但是客户以种种理由推辞，一天推一天，直至今天为止未付一分钱！客户提出的理由是效果不好，没有中央空调的效果好。让我解决好后再付钱。这明明是在耍赖，不想给钱！冷风机跟中央空调的区别他事先是了解的。今天上午给我打电话又说要退货！（已经用了整整一个月了。）我想了解一下有没有好办法解决这个事情？

    段超律师：如何解决这个事情，除你提供的信息外，还要看以下因素：你们双方间的合同是否约定了质量标准、如何验收、是否通过了验收、付款条件如何？如果你提供的设备以及安装符合合同标准且经过了验收（或者虽未履行验收手续但对方已经接手投入使用），并且付款条件已经成就，则对方拒绝付款是不对的。另外，既便满足了前述条件，若经确认设备确实存在问题，则应承担保修责任。

    留言板：我们结婚8年了我们的房子是贷款买的，当时写的名字是我的，但都是我父母出资买的，由于我和妻子现在过不到一起去，准备离婚，如果离婚这个房子该不该分我妻子一份

    段超律师：根据现在的规定，离婚时是否将房屋分给对方一半，不再与结婚的年限挂钩。由于不知房屋的购买、你父母的出资是在婚前还是婚后、贷款是否用你们夫妻共有的资金偿还，只能将相关规定提供一下，供你参考。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第22条规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”若你们夫妻共同的资金也参与了对贷款的偿还，则对应部分的价值，应当分给对方一半。

    网友dingding：我买了一套二手房子，房款和过户都已经全部办完，可是他们还不能及时的倒房子，对方因夫妻要离婚现财产分割出了问题，请问我可以采取什么样的方法，要求对方给我们倒房子

    段超律师：可以直接起诉他们腾房。

    网友8209lily：我去年买的预订房，当时交了百分之五十。合同上说今年4月低交付使用，现在不但没有交付使用还让我交剩下的房款交了后说房子可能要10月份才能交付使用。问我是否有权向房地产追索违约金？

    段超律师：只要你与开发商签订的合同有效，且约定开发商交房在先、你支付剩余的50%房款在后，你就可以向开发商追索逾期交房的违约金。

    留言板：我家现在有一套房产是我和父母的名字，可父母在我没有同意的情况下把房子私低下卖了出去，请问如果没有我的亲笔签字房屋买卖有效吗？

    段超律师：没有亲笔签字，并不意味着你没有同意。如果你父母确实没有征得你的同意，则房屋买卖无效。

    留言板：我家现在有一套房产是我和父母的名字，可父母在我没有同意的情况下把房子私低下卖了出去，请问如果没有我的亲笔签字房屋买卖有效吗？

    段超律师：没有亲笔签字，并不意味着你没有同意。如果你父母确实没有征得你的同意，则房屋买卖无效。

    留言板：我在别人的手里买了2006年建房、按揭十年、也是06年8月份开始贷款的房子；他当时急用钱、就把房子转让给我了、今年5月份房照办下来了是他的名、我再没有按揭完的情况下、可以办理更名吗、怎样办理 ~~~~因他现在人在国外、当时只有写了一份证明、还有第三人的签字~~所以我有点急~ 谢 谢！！

    段超律师：不是办理更名而是办理过户。由于按揭尚未清洁且房屋尚在抵押，首先需征得银行的同意。鉴于出卖人在国外，在其不能回国协助办理情况下，有两种途径：一是让其委托国内的他人办理，出具一份授权委托书，该委托书应经其所在国公正机构的公正，并经我国驻该国使领馆的认证；二是其拒绝配合或者无法取得联系情况下，你通过起诉法院获得一份生效判决书，以此为据办理过户。

    网友盛大开盘：我是房屋开发商,房屋竣工后,因双方有工程款结算纠纷,建筑商以种种借口,拒不移交房屋档案,致使我公司不能给购房人办理房证等手续.请问,我可以诉讼法院,请依法判令建筑商交付房屋档案吗?法院能否立案审理吗? 非常感谢

    段超律师：应当可以，不过单独起诉移交档案的不多见。

    留言板：我与一公司签订了10年的房屋租赁合同，租金已一次性交清，且该合同已履行6年．现该公司面临破产，那如何做才能使我的损失降到最低？我能否作为债权人申报债权？

    段超律师：根据“买卖不破租赁”的原则，当该公司破产需对你租赁的房屋处置时，若你坚持继续租赁，则新的房主不能解除原租赁合同，你不存在损失问题。如果你要终止租用，在该公司同意情况下，则存在已交租金部分返还问题，应当返还的租金就是你对该公司享有的债权数，你可以作为债权人申报债权，不过将面临既回收不了该款项又失去对承租房屋继续使用的风险。

    留言板：对方伪造了授权委托书、伪造了公证书，将其在外地的姐姐的房屋卖给了我（因为当时我急于结婚，价格还略高于市场价），并且也办理了过户。现在对方涉嫌犯罪再审，对方的姐姐要诉我，要我返还房屋。咋办？谢谢。

    段超律师：如果你确实不知道或者不应当知道伪造情况，加上你支付的对价合理且已经办理了过户，你应当是善意取得，你不需返还房屋。

    网友wangtA：我和爱人2001年离婚,离婚时协议书的内容只注明双方共同财产归我爱人所有,没有提到房子,2007年他因病去世.现在孩子和他父母发生遗产继承,到公证进行公证时,工作人员说,因为没有单独注明房子的分割,我也有房子的继承权,我想咨询律师,离婚时协议双方共同财产是否包括房子,我对房子是否有继承权,房子是我们婚后所得,谢谢!

    段超律师：根据你提供的信息，房屋是你们婚后所得，依法应当是离婚前你们夫妻双方的共同财产。由于离婚协议注明的是“双方共同财产”归你爱人所有，而未同时做排除约定，因此应当理解为所有的共同财产均归你爱人，当然也包括房屋。从此意义上讲，正因离婚协议没有单独提到房屋，所以房屋没被排除在外。由于你爱人去世时，你不再是他或者她的配偶，因此你对房屋没有继承权。

    留言板：我买的房子是在三楼，外面有一阳台。我于去年搭了遮阳棚（没超过我的楼平）。四楼的说他不安全（他家的窗子有防护栏），要我拆。请问：我侵犯了相邻权了吗？我该怎么办？谢谢！

    段超律师：是否侵犯了相邻权，要看你搭建的遮阳棚是否对四楼的合法权益切实造成了妨碍，单凭你的这些简单叙述无法就当然作出判断。

    网友层林尽染：在2004年我将当时不可过户的福利住房一套出售已给乙方，当时只签了一份协议，并没经公证处公证，现乙方又出售给丙方（现已可以过户）， 乙方要求我与丙方办理过户手续，我因与乙方签定了协议，并不认识丙方，我有权要求必须跟乙方办过户手续吗？最初签的协议生效吗？

    段超律师：对于你的第一个问题，你有权要求必须跟乙方办理过户手续。因为你的合同相对人是乙方，乙方与丙方之间是下一层次的买卖关系。另外，根据国家规定，每次房屋买卖，相关当事人均要交纳相应的交易税费，若你直接与丙方办理过户手续，则属损害国家利益的行为，法律也是不允许的。

    对于你的第二个问题，我个人倾向认为你与乙方签署的协议属于效力待定。由于现在已经可以过户，所以该协议有效。

    留言板：我爷爷奶奶几年前去世留下房产，有子女二人，女儿（姑姑）一家都在国外，他们愿意放弃继承，而我有一个姐姐在国外也愿放弃继承，而我父亲希望由我直接继承能否办到，因为我父亲继承无论是过户还是赠与都会产生不少费用且手续也多。谢谢指导！

    段超律师：因为你的父亲作为第一顺序继承人尚健在，故不存在由你直接继承问题。若房屋要过户至你名下，先由你父亲继承、再过户至你名下的手续以及相应费用，都不能减少。

    留言板：我在2008年4月２０日购买了一套预售商品房,现在存在面积差异，当时合同签的:出现面积差异时，以产监处规定的具有资质的测绘机构实测面积为准，合同面积为１２８．３１平米，（其中套内面积为８３．５２，公用面积为９．０４，阁楼２．２米以上为３５．７５）．在合同签定后大约２个月，售楼处通知我说实测总面积为１５３．３１平米（阁楼上竟多了２５平米），让我补２５平米的差价．当时开发商不让我按面积的３％来签合同，还说不会有很大的误差的。请问我现在能按照面积的３％补房价吗?现在开发商不肯,不知哪个部门可以强制执行,我应该怎么办(我不想打官司),谢谢好心人帮我想想办法． 等回复!