近年来，土地增值税清算一直是房地产税收管理的难点，影响房地产税收“一体化”管理整体推进。针对清算涉及成本项目多、时间跨度大、计算较为复杂的现实。胶南市地税局深入实际，积极探索，创新土地增值税清算管理办法，牢牢把住扣除项目这个关键环节，设立建设成本“警戒线”，实现房地产税收管理重点逐步从营业税、所得税向土地增值税的延伸，构建房地产税收管理完整的链条，房地产税收精细化管理实现质的跨越。
一、规范必要性数据参考指标，推行模版化清算模式。在清算过程中，该局把明确清算项目审查标准作为清算的重点，梳理并建立了三项数据指标体系，确保清算指标的合法性、真实性和合理性。一是梳理强制性指标。把规定标准收取的费用确定为强制性指标作为土地增值税必要扣除项目，共有9项，包括土地登记费、土地契税、新增建设用地有偿使用费、基础设施配套费、供热配套费、管道燃气费、墙体材料节能费、人防工程建设费、避雷测绘费等。对各项收费（基金）项目的收费部门、收费标准、计算单位、收费依据以及收取对象设计表格逐一列明，方便清算。二是建立常规性指标。通过行业主管部门公布的各项工程的年度平均造价以及行业平均成本，获得开发建设的社会平均成本，设定常规性指标，作为土地增值税扣除项目计算的“警戒线”。设定常规性指标共有16项，包括图纸审查费、招标代理费、规划设计服务费、勘察设计费、预算编制费、场地平整费、土石方运费、道路工程、供水工程、供电工程、供气工程、排污工程、监控设施、绿化工程、桩基工程费、土建工程。在进行清算时，税务机关参考指标进行审查，对纳税人的支出数额超出指标，需说明理由，由税务机关进行确认，对无正当理由的按定额标准进行核定。三是建立特殊性指标。对清算过程中企业发生的特殊情况，要按工程决算书列出的项目由管理员进行核对并予以确认。四是推行模版化清算。在规范审查参考指标的前提下，制作《土地增值税清算操作手册》和《土地增值税清算电子表格》，全面推行模版化清算。《土地增值税清算操作手册》主要明确了清算审查的要求、方法和审查要点，指导清算人员进行清算审查。《土地增值税清算电子表格》包括一个汇总表和八个明细表，每个表格中由纳税人填报数据、单位成本、参考指标和税务机关审查确认数据四部分组成。通过填写明细表格，系统自动计算汇总表相关数据。
二、强化实地勘查和比对分析，实现真实性数据指标有效落实。一是加强实地勘查。对纳税人填报的成本支出项目进行现场查看验证，确保申报数据与现场实物相对应。如对小区道路的硬化面积、绿化面积等进行实地丈量；对小区安装的各类硬件设施，栽种的各类贵重树木进行实地清点；对发生的场地平整、土石方工程的工程量审查，与《施工合同》和《决算书》等资料进行核对落实，发现问题的由纳税人提供相关证据进行说明。二是突出指标分析。对纳税人填报的各支出项目的单位成本，按照税务机关确定的警戒线参考指标进行比对分析，对高于参考标准的支出项目进行重点审查落实。三是严格项目审核。经过实地勘查和静态指标分析，开展对申报项目的全面评估的清算审查，最终做出清算审查结论。
三、依托《土地增值税清算规程教学片》，提高清算技能，实现清算引路。针对土地增税清算技术要求高、清算人员清算水平参差不齐的实际，该局把实地清算过程制作《土地增值税清算规程教学片》，用于日常指导清算人员掌握审查的要点和方法，明确审查要求。主要针对清算工作思路、清算审查原则和审查方法、清算审查参考指标应用、清算流程和具体清算审查过程，讲解行业的强制性指标、常规性指标和特殊性指标，明确项目审查的参考标准，说明了电子模板的使用方法，从清算审查的实际出发，重点对清算工作的准备、清算条件的把握，收入、成本项目的审查等方面，逐一列举纳税人经常出现的问题，并结合真实清算案例剖析讲解审查过程。通过《教学片》指导，进一步提高了清算人员清算技能。
同时，为不断加快清算进度，该局结合实际，组成局、所两级清算组织，局里成立清算小组，主要抽调各基层单位骨干，对重点开发项目集中进行清算；各单位清算人员针对辖区内清算项目，按时进行清算，开展两级分类清算，确保了清算质量和进度。截至目前，该局已清算开发项目41个，经清算应补缴税款的开发项目33个，清算应补税款3041万元，清算补税率达到80%，其中土地增值税税负率最高的达到17.4%，平均增值率19%，平均税负达到3.7%。
