青岛新闻网3月5日讯 由青岛市市司法局、青岛市市律师协会与青岛新闻网法制频道联合推出《优秀律师网上面对面》栏目，岛城知名律师将陆续做客新闻网，对话广大市民，宣传法治理念，我们希望通过此栏目，搭建我市优秀律师与社会公众沟通的平台，让法律更加贴近社会和公众。本期，我们邀请了山东亚和太律师事务所韩大更律师，解答公众有关房地产法律维权相关法律问题。

    精彩问答：

    留言板：我们在07年以成套购入的方式购入一套商品房，在购房合同上写明了总面积104平方，其中套内面积88平方。但等到按揭完成，取得房产证后却发现房产证上注明套内面积只有81平方。这样算来，分摊面积占总面积的22.6%左右。且与购房合同上写的套内面积相差7个平方。目前房产商不愿退回缩水面积差异的余款，理由为我们是按套购入的。

    现向您咨询一下：

    1.房产商的做法是否构成欺诈？

    2.我们是否可以通过法律手段追回自己的利益？如何追回？

    3.相关的法律条文是什么？

    如能得到您的帮助，不胜感激！

    韩大更律师：1，开发商销售房屋时的暂测面积和最终办理房产证的实测面积之间出现差异是正常的，难以因此简单的判断开发商欺诈。 2，由于套内面积差异较大，接近10%，可以要求解除合同返还购房款和利息。3，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条。

    网友公孙龙：房产证上产权人为妻子，无共有权人。如果妻子将该房产出售后，其丈夫事后是否有权向买房人主张权利？

    韩大更律师：要看具体情况,如果丈夫有证据证明买受人明知妻子已婚并且丈夫并不同意出售房屋,丈夫可以主张买卖合同无效,否则,应当保护买受人作为善意第三人的合法权益。

    留言板：我最近买了套二手房，在合同里注明房产风险随着实际交房转移（即遵循谁实际占有谁承担风险的原则）。该房子将于去年11月过户给我，但实际交房在今年5月底。请问如果在这段时间里发生什么意外的话（例如人为、火灾、地震等造成房屋损毁），该如何保护我的权益？谢谢！

    韩大更律师： 首先在房屋没有实际交付之前,出卖人的合同义务没有履行完毕,如果是因为火灾,地震等不可抗力导致房屋损毁不能交付,则买卖合同解除,出卖人退还房款。如果是由于人为原因导致房屋损坏,出卖人应当承担违约责任,负责修复房屋,因此导致延期交付,还应当按照合同约定支付违约金。

    网友丽江人：您好！我买了套房，但房产写的是父母的名，我还有个姐姐，这样办以后会有什么麻烦吗？怎么办才能妥善点呢？

    韩大更律师：登记在父母名下,表示产权属于父母,如果以后父母过世没有立遗嘱,继承时姐姐是有份额的。可以现在立一个遗嘱。

    网友72161：我所在的新建小区的地下停车位和地上停车位都是和开发商签的合同，没有产权证件。请问买了这样的车位有保障吗？这些是否是全体业主的共有财产？

    现在开发商的物业公司管理小区，没有买他们的停车位的车辆不允许进小区停放，而且只能买，不能租他们的车位。将来有业主委员会换了物业公司是否就接管了他们的这些停车位（不管是否已经卖给业主）？

    韩大更律师：有保障,这样的合同法律认可。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,除此之外规划的车位,产权属于开发商。你的第二部分问题,按照上述原则判断就可以了。

    网友智慧的小小：我和房东去年签了2年的合同,现在已经过了1年多了,还剩下7-8个月,她要卖房子,可是我租的是毛坯房,后来请人将阳台的窗装了一下,房间的家用电器和宽带等费用也都一起买了,当时我都新弄的,她租时和我说是自己结婚用的,并不知道她是用来做投资用的,现在让我搬家,给我带来的损失,是否可以让她赔偿？

    韩大更律师：法律规定,买卖不破租赁,只要你愿意,你的租赁合同可以和新房主继续履行。

    留言板：我想买一个车库，但是这个车库只有房产证（当时是卖主向当地房管所买得，当时就只有一证），没有土地证，到房管所去过户的时候，说是没有土地证的话是不能办过户的，是这样的吗？还有就是卖主健康有问题，如果过世后还是不能过户的话，此房产证还有什么用吗？我能凭房产证去办土地证吗？该怎么办呢？谢谢！

    韩大更律师： 这要看房屋的规划,如果车库不在小区的规划建筑面积之内,是无法办理产权的,以前卖主办理的房产证可能不正规。如果卖主取得车库的来源合法,你们之间的买卖行为是有效的,不会因为卖主过士受影响。

    留言板：城镇居民购买农村商品房能否获得产权，能否自由买卖？

    韩大更律师：法律上没有农村商品房的概念,如果是用村集体土地建造的房屋法律是只能是针对村民的宅基地,城镇居民是无权买的,不能取得产权。

    网友乖猫咪：我准备购买一套住房,是房改的集资房。房主手里只有房屋产权证,说土地使用证是单位所有房改房屋共用的并不在个人手里面。请问这种情况能购买该吗?如果可以怎样证实土地使用证的确是该单位所有房改房共用的?谢谢您的帮助!

    韩大更律师：应当到房产交易中心调查该房产证的具体情况

    留言板：商品房买卖合同约定：卖方逾期交房超过30日，买方选择继续履行合同的，卖方每日承担万分之十五的违约金。请问：若逾期100天，按总价款50万元计算，违约金7.5万元，该违约金是否过高。若过高，如何调整？有什么法律依据？

    韩大更律师：违约金不能超过实际造成损失的30%。也就是说,如果损失是10000元的话,违约金最高13000元。损失可以参照该房屋出租可以收取的租金计算。