超出保修期房子出了问题怎么办？

住宅专项维修资金交多少、如何交、谁来管等问题，是全体业主关心的问题。日前，建设部、财政部联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》），该办法将从今年2月1日起施行。同1998年建设部、财政部出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》相比，新的《管理办法》中，哪些内容对业主来说是“利好”消息？与原来的规定有何不同？

　　首次交存金额：建安成本的5%~8%

新内容：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%。

老规定：1998年颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，维修资金按购房款的2%－3％来交存的。

解读：5％－8％和2－3％％，从数字来看，有关人员认为，尽管旧办法比例看起来较小，但实际上并不是这样。因为购房款中包括了开发商的利润及各种税费，真正算起来，“按建安成本”比“按购房款”计算，业主交存的维修资金要少。

除此之外，按购房款计算维修资金的交存比例，还有可能造成不公平。比如，在目前房地产市场，在不同的时间购买同一个楼盘，每平方米价格相差几百元甚至更多，如果按购房款来交存维修资金，就会造成同一单元相同面积的房子，因购买时间不同，所交的维修资金金额不同，这样会人为地造成业主之间的不公平。

　　资金管理：物业公司不再插手

新内容：业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。业主大会成立后，业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

旧规定：业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。

解读：新《管理办法》明确了业主大会成立前后，维修资金在管理模式上的变化。业委会成立前，小区的维修资金由主管部门委托商业银行管理，并开设专户。业主大会成立后，由业委会委托商业银行管理，并开设专户；也可以按接手前的管理模式，由主管部门委托商业银行管理。

有关人员认为，不管业主大会成立前或后，维修资金都由银行掌管，专款专用，物业公司不再插手。所有的维修开支都必须走程序，不管物业公司如何更换，维修资金不会跟着走掉，这种模式极大地保证了维修资金的安全。

　　入住新房条件：先交维修资金

新内容：商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

旧规定：在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金交给当地房地产行政主管部门代管。

解读：房屋年限久了，屋顶漏了、外墙脏了等，都需要维修和清洗，但是这时却拿不出钱来。因为业主在入住新房后，从来就没交过维修资金。于是业委会或物业公司就挨家挨户去凑，但结果往往不尽人意，有的业主“事不关己，高高挂起”，就是不愿出钱，维修的事就难以完成。

根据旧办法，由购房者与售房单位签定有关维修基金缴交约定，在办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金交给当地房地产行政主管部门代管，由于许多项目房屋权属证明的办理时间会比较长久，因此，维修基金的缴交很难得到保证。而新办法则规定业主在办理房屋入主手续时便将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，否则有关单位可拒绝为其办理入住，从时间上确保了专项维修资金的缴交。

　　使用资金条件：须通过两个“2/3”

新内容：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，由住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主、且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。

旧规定：业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。

解读：旧办法笼统的规定了维修基金的使用需由业主委员会审定后实施，但是在现实生活中，一旦出现需要动用维修基金的事情，业委会一般要召开业主大会讨论才能决定，而召开业主大会有些时候并不是件容易的事情。

新的《管理办法》，则比较具体的规定了维修资金的使用问题，是由专有部分建筑物总面积三分之二以上业主、且占总人数三分之二以上业主讨论通过便可以使用，这种规定在实际生活中更容易操作。