今年连续5次加息到明年1月1日起“算总账” 房贷—— 提前还？怎么还？ 理财专家为房贷一族提出5个解决方案

为了控制市场流动性过剩的压力，今年央行连续五次加息。对于众多贷款买房的市民来说，还贷压力大大增加。据《中国证券报》报道，明年1月1日银行将执行新利率，贷款族该不该提前还贷、如何还贷？昨天，理财专家向房贷一族提供了五种选择方案。

　　王先生今年4月份购买了一套100万元的房子，首付30％后，贷款额为70万元，贷款期限20年。假设该房产是王先生唯一的一套银行抵押贷款房产，可享受当时4月份优惠利率6.04％。按等额本息还款法计算，月供为5031.18元，20年利息总支出高达507485.08元。从4月份至年底12月份，王先生已支付购房贷款利息为27972.01元。从明年1月1日起将执行新的优惠利率6.6555％，王先生决定提前还款。以此案为例，理财专家对目前市场上存在的五种提前还款方式作了比较。

　　五种方案算算利息

　　第一种：将所剩贷款一次还清。

　　利息总额＝提前还贷前的利息额＝27972.01元

　　第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。提前还款10万元，仍保持之前的月供水平即：5031.18元，贷款期限则缩短为15年7个月，提前还款后的总利息为362381.06元。

　　利息总额＝27972.01＋362381.06＝390353.07元

　　第三种，部分提前还款，减少月供，还款期限不变。提前还款10万元，贷款期限剩余19年4个月，月供减少为4509.49元，提前还款后总利息为458478.09元。

　　利息总额＝27972.01＋458478.09＝486450.1元

　　第四种，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供减少为4982.55元，还款期限缩短为16年，提前还款后总利息为368925.92元。

　　利息总额＝27972.01＋368925.92＝396897.93元

　　第五种，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。提前还款10万元，月供增加为6720.06元，还款期限缩短为10年，提前还款后总利息为218685.48元。

　　利息总额＝27972.01＋218685.48＝246657.49元

　　还款要把握好时机

市民如果打算提前还房贷，有三个问题要注意。首先，各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以市民在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否要交违约金等。

其次，办理退保。2006年前房贷客户需要交纳保险费用。贷70万、20年的贷款的保费为700000×0.5％。×20＝7000元，如将贷款期限缩短10年，应收的保费为：700000元×0.8％。（10年保险期限对应的费率）×10＝5600元，退保费为1400元。

最后 ，要注意把握还款时机。对于采取等额本息还款法的市民来说，月供的组成包括本金和利息，在贷款期限的1/3－1/2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息很少。因此，如果贷15年，已偿还6年，就没太大必要提前还款。市民可以把多余钱投入到基金、股票或其他投资产品中来升值。