青岛新闻网10月10日讯 由青岛市市司法局、青岛市市律师协会与青岛新闻网法制频道联合推出《优秀律师网上面对面》栏目，岛城知名律师将陆续做客新闻网，对话广大市民，宣传法治理念，我们希望通过此栏目，搭建我市优秀律师与社会公众沟通的平台，让法律更加贴近社会和公众。本期，我们邀请了德衡律师集团事务所律师，结合10月1日实施的《物权法》，解答公众有关房地产、建设工程等方面的法律问题，欢迎大家踊跃参与！

    精彩问答

    工作养家 我买的房子属于商住两用的综合用地，卖房合同上写的使用期是50年，象我们这种情况50年后该咋办呢？

    在物权法出台前，我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权期限届满，土地使用者可以续期。需要续期的，应当依据本条例的规定重新签订合同，支付土地出让金，并办理登记”。

    《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让合同约定的使用期限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准”。由此可见，现行法律法规确立的土地使用权期间届满的处理原则是：出让土地使用权期间届满，土地使用权人享有法定的申请续期的权利，非因社会公共利益的需要，其申请不得被否决。

    物权法第149条的规定，仅表明了住宅建设用地的使用权人可以不经过续期申请，而自动获得续期的权利。两者并无本质的区别。

    留言板 物权法实施以后，小区的停车场以及公共设施是不是都归业主所有

    德衡律师 物权法第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。物权法第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可见，只要能确定为小区公共设施的，一定属于业主共有。但停车场则不必然，允许当事人通过出售、附赠等方式转移所有权。

    留言板 有一房子现在没有产权证，最先的房主出国了，现在的房主没有该房子的产权证，现在的房主想出售这房子，请问这房主能卖吗？会有什么纠纷？假如买了可以重新办理产权证吗？

    德衡律师 依据物权法第9条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说现在的房主虽然实际占有房屋，但没有办理产权登记手续，在法律上并没有取得物权即房屋的所有权。其不是房屋所有权人，自然无权对房屋做出买卖、转让等处分行为，如果做出了处分行为，在其取得房屋产权证书之前也是无效的。原产权人随时可以依据产权证书向你要求返还房屋。

   sewentsd 我们小区有一片空地，本来是绿化用的，可是开发商为了多挣钱，要盖楼卖给了一些做生意的，请问我们要怎样维护我们业主的权益啊？

    德衡律师 物权法第73条的规定：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此，如果你们小区的绿地不属于除外的两种情形，又属于你们小区的建筑区划内，土地已经公摊的话，则应当为全体业主共有。业主可以向人民法院起诉恢复原状或赔偿损失。

    yyc 我也要说说小区车位的问题，我一直租用地下小车位有5年了，可能因为物权法准备实施吧，开发商为了自己的利益，急于把地下车库的小车车位出售给业主或者社会人士，取消了小车车位的月租，实行按时收费，这样对我们广大业主很不利，在没有满足业主的需求就出售给其他的人，如果开发商这样实行的话，我们按时计算起来的小车停车费肯定比原来贵多了，这样大大损害我们业主的利益。我希望有关方面能给我们小区广大业主一个公道

    德衡律师 物权法第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此，在不能满足业主需要的情况下，开发商将车位出租或出售给小区之外的社会人士，是违法行为。但如何界定何为满足业主需要，如何调整业主、开发商之间的权利义务，物权法并未做出详细具体的规定，类此纠纷或问题有待最高院的司法解释给予具体的解决依据。

    留言板 人防工程的收益权属于谁？

    德衡律师 人防工程是计划经济的产物,以前均属是国家投资建设,所以产权问题当时没有什么争议,但是现在随着建房投资主体多元化,人防工程的产权归属逐渐变得不明晰。由于没有明确的法律规定，则此仅作理论分析，共同探讨。

    《中华人民共和国人民防空法》第22条规定：城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可以用于防空的地下室。《中华人民共和国人民防空法》第2条规定：人民防空是国防的一部分。既然人民防空是国防的一部分，则依据法律规定修建的人民防空工程也应属于国防工程的一部分。物权法第52条规定：国防资产属于国家所有。由此推论，人防工程应当属于国家所有。所有权包括占有、使用、收益、处分等权利，则人防工程的收益权自然也应归国家所有。

    留言板 合同中注明小区车位属于开发商所有，但是是不是应该仅限是有规划的车位，难道占用公共道路的划出的车位也属于开发商了吗，现在有的车位就是建立在道路旁的，业主并不知道到底有没有规划，怎么能维护自己的合法权益，开发商是不是应该公示相关规划图或批文，或者业主应该如何查询相关的规划。

    德衡律师 物权法第74条的规定非常明确：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

    如何得知建立在道路旁的车位是否属于规划车位，可以在签订购房合同之时要求开发商出示相关规划图纸或文件，加以说明,或者到规划部门查询。

    猪头军师 我住的楼下都是铺面，那里晚上的吵闹声和白天的油烟都让人苦不堪言。每天晚上都到半夜后才平静，一直得不到解决,物权法是如何规定的.

    德衡律师 物权法第90条规定：不动产权利人不得违反国家规定弃置固定废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光 、电磁波辐射等有害物质。如果楼下的商铺的噪音、油烟排放违反了国家规定，则属于违法行为，您可以向有关政府部门举报或到法院起诉。另外，物权法第84条也规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。因此，物权法还是提倡互谅互让、友好协商的精神。

    ailala 他们小区是一个比较年轻的小区。成立业主大会挺困难的，不知道物权法实施以后，对于这块有没有相应的规定？会不会成立业主大会会简单一些，或者更有保证一些？

    德衡律师 物权法主要回答三个问题：一、物属于谁，谁是物的主人；二、权利人对物享有哪些权利，他人负有怎样的义务；三、怎样保护物权，侵害物权要承担哪些民事责任。您所说的业主大会成立程序问题在物权法中不会有特别具体的规定，这应是物业管理条例之中具体规定。

    sunnydd 您好！我们3月份通过中介和房东签订了一处房屋，并交了订金，由于当时房产商正在开发第二期，房产证一直没有下发，我们在合同上注明了，房产证下发后办理过户时交全款，但是一直到现在房产商仍然没有办好房产证，而我们现在已经没有房子住了，需要现在入住，通过中介又签订了一份附属协议，上面注明，我们先付了70%的房款，其他的等房产证下发时，我们办理过户，并贷款，双方不得毁约，如有毁约不能协商的话，提交房子所属的人民法院解决。请问这种操作方式对吗？我们购买方的利益能得到保障吗？谢谢！

    德衡律师 严格的说，您与房东签订的购房合同，目前还是无效合同。因为根据法律规定，没有取得房屋产权证书的房屋是不能转让的。但是如房东一旦取得房屋产权证书，您的购房合同自动转为有效合同。

    流氓有产者 商品房面积缩水8％，不想退房，怎么办？

    德衡律师 该问题需要了解您的购房合同是如何约定的。一般情况下，房屋买卖合同中对房屋面积误差是房屋价款多退少补。也就是如果房屋面积减少了，房价款相应减少。如果购房合同中没有多退少补的约定，依据《商品房销售管理办法》的规定，面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。也就是作为买受人的您有权利选择退房。从法律含义上讲退房的权利决不等同于必须履行的义务，权利是可以放弃的。也就是说,您可以依据自己的意愿选择退房，也可以依据自己的意愿放弃选择退房的权利，而要求继续履行购房合同。

    长征之歌 现在很多城镇居民向农民购买了宅基地，自己建房，这种情况是否受物权法保护？

    德衡律师 根据国家规定：农村宅基地属于集体所有土地，不能自由流通。集体所有土地必须经国家征用转为国有土地后，城镇居民方可购买其上建造的房屋。依据物权法第66条的规定：私人的合法财产受法律保护。也就是说物权法保护的私人财产必须为合法取得的财产，而城镇居民向农民购买宅基地，违反国家现行强制性法律法规，不属于合法取得财产，其相应权利不可能得到物权法的全面保护。