城里人想在农村“安家”

　　40岁的徐女士在海口有两套房子和一部车，一次她到澄迈老城镇办事时，发现老城镇的交通方便、环境优美，就萌发出在农村建房居住的想法。

　　“从海口到老城只要15分钟，住在城里空气差、噪音多，一到下班还堵车，如果在老城的农村住，环境又好来回上班也还算方便。”徐女士的想法很快得到几名同事的赞同，大家约定合买一块地建房共住，此事由徐女士具体操办。

　　随后徐女士从附近村民口中得知，有些村民可以私下转让宅基地，但无法办理土地使用证。徐女士觉得村民的土地都不办证，没有证也没有关系，只要建好房能住就可以。但随后徐女士经过朋友提醒，查阅了即将实施的《物权法》并请教了专家，最终她明白了自己的想法是行不通的。

　　 海南大学王崇敏教授认为，农村宅基地是无偿提供给农民的，除特殊情况(如搬迁、进城)外不得私自流转；即使人口搬迁、进城后，宅基地也应该收回到村集体，分配给其他村民。《物权法》明确规定宅基地不得抵押，明确了农村宅基地不得买卖。

　　交易宅基地双方权益不受保护

　　和徐女士农村安家的愿望相似，万宁市大茂镇龙尾村村民陈明章建房也受到阻挠。由于陈明章家人口增多，他决定在其父母住宅西侧建一个175平米的房屋，经过万宁市国土局、大茂镇政府核查后，大茂镇政府同意陈明章建房。

　　但同村村民陈亚弟认为，陈明章建房所使用的宅基地是自己的，不同意他建房。一方面家庭住房越来越紧张，另一方面没有宅基地，陈明章不得不考虑在同村村民手中买一块宅基地，但目前他还没买到。

　　王崇敏教授提醒，根据《物权法》和《土地管理法》规定，私人擅自处置宅基地，将受到法律处罚，没收违法所得，限期改正，同时交易双方的合法权益将得不到保护；村集体违法处置宅基地，将追究有关责任人刑事责任。如上例中，陈明章可能从同村村民手里买到宅基地并建房，但一旦发生纠纷，所购得宅基地及地上建筑物的归属是一个很难判定的问题。

　　《物权法》有利于农村稳定

　　王崇敏教授认为，宅基地作为农村村民建造个人住宅的集体土地，可以让农民居住权利有所保障，一旦农村宅基地大量交易，就会造成大批农民离开农村，流离失所。《物权法》关于宅基地的规定，有利于农村长期稳定，和谐发展。

　　王崇敏教授同时认为，《物权法》宅基地不流转的规定，对农村发展也存在制约，城市居民不得到农村买宅基地，造成城市人口与农村人口无法互动，随着城市发展，城市人口越来越多，农村人口涌进城市，一方面城市建设用地紧张，而另一方面农村宅基地需求量下降大量宅基地闲置，土地供求矛盾明显；同时土地作为农村重要资源，如果能设定抵押，农民可以用于贷款、引资，对农村经济发展有很大作用。鉴于宅基地交易情况和农村发展需要，相信今后会出台新的法律，一方面满足城市居民购地需求，另一方面规范宅基地流转。

　　王崇敏教授表示，权衡利弊从现阶段情况来看《物权法》的实施对于规范农村宅基地管理，维护农村稳定，保护农村耕地所起的作用更大。

　　法律链接

　　《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 第一百八十四条第二项规定：宅基地的土地使用权不得设定抵押