近年来，青岛商业地产在经营模式上开始产生了明显变化。过去商业地产的开发，建成后大都是分割出售或者整体打包出售或者进行产权式投资。现在，像和记黄埔、香江财富中心等外来地产巨头，多采取了自己持有物业的开发模式，使企业有了长期的利润来源。

    外贸“感冒”商业地产“打喷嚏”

    经历了多轮人民币升值和出口退税降低的考验，我市外贸行业的利润率受到明显影响。外贸利润下滑，与之相关的商业地产也面临着一轮衰退期，如何通过塑造核心竞争力来提升产品的吸引力，成了众多商家的当务之急。

    记者从城阳部分商品批发城了解到，城内企业大多是前店后厂的经营模式，他们在商品城内设摊位搞批发，背后则是各种产业的加工厂，市场既有内贸也有外贸，面向的是全球范围。

    外贸行业的起伏对这些厂家利润影响非常明显，由此而带来的，则是对地产消费能力的降低。韩国客户被城阳的开发商给予了厚望，而今年，这一客户群的消费力正面临着严峻考验。据介绍，一些面向韩国客户开发的商业地产项目今年的销售速度已明显受阻。

    探索新模式

    面对市场变化，我市众多商业地产项目正积极探索新的发展道路。

    记者在城阳工艺品城了解到，同以往的商业地产开发模式不同，该项目正努力将工艺品城打造成一个具有完整产业链的综合开发项目。该项目一期市场集合了各种珠宝饰品和加工材料，形成一个产品齐全的批发零售市场。围绕着这个市场，他们又联合韩国新罗大学建立起省内第一家珠宝饰品研究所，引进世界上最先进的韩国设计理念，并建立起珠宝饰品培训学校，同时还建立了保税仓库、保税工厂、物流中心，将珠宝饰品产、供、销各环节有机整合成一条比较完整的产业链。产业链的配套和完善，有效地降低经营成本，提高经营效益。据统计，目前青岛已同义乌、广州并列为国内三大珠宝饰品生产基地，其中青岛产品在设计和用料上已经占据了优势。

    不仅是处在郊区的工艺品城，像嘉合新兴这类位于市中心的商业地产项目也在积极创新发展模式。嘉合置业营销总监柴忠介绍，面对市场的激烈竞争，嘉合新兴推出了青岛首家“国际服务公寓”，项目由三栋板式高层组成，融合了住宅、办公、星级酒店、商场、商务会馆等多种业态。一号楼和三号楼作为商住两用的公寓出售，实行酒店式管家服务，二号楼开发商准备自己持有经营酒店式公寓，将来会委托国际酒店管理集团来负责经营。柴忠表示，同传统的纯住宅相比，购买了一号楼和三号楼的业主享受的酒店式服务更贴心更全面，但物业费基本一样，每月定为1.5元每平方米，这主要是因为二号楼的酒店经营引进管理集团后，也会一同管理其他楼座，盈利来自于二号楼，其他楼座的业主只需支付成本价。

    “放水养鱼”物业才有升值预期

    对于青岛商业地产的创新，青岛商业地产网总经理段鹏认为，只有“放水养鱼”商业地产才能有更快的发展。像工艺品城和嘉合新兴的创新都是商业地产运营的范畴，开发商前期做了市场的培育和扶持，可能投入会更大一些，但这同时也使商业地产更加具备了升值潜力，这也符合商业地产的发展规律。青岛正在向半岛城市群的龙头地位进发，商业地产的稀缺性也使他们具有了很好的升值空间。

    本报记者 赵健