刚刚通过的《物权法》明确了小区楼宇（楼顶、外立面、大堂、电梯厅、电梯内等）的广告收益归业主所有。此前，这部分收益都流入了物业公司或某些个 人的囊中。

　“《物权法》的实施，将成为业主向楼宇广告挑战的导火索。”长期关注楼宇广告模式的零点研究咨询集团董事长袁岳说，“当《物权法》明确将楼宇广告的收益权和决定权都划归业主时，传统的楼宇广告商业运作模式，肯定会受到影响。”

　　分众的钱分给了谁？

　　“小头”给了物业公司

　　“大头”给了物业公司负责人

　　在楼宇广告运营商的游戏规则里，能否“搞定”物业公司，是广告可否发布的关键，这从行业老大分众传媒身上便可看出。虽然其总裁江南春在接受记者采访时，一再强调他们是很注重业主利益的，“与物业公司在合同里会约定，物业在得到业主委员会授权后才发布广告”。

　　但这种合同约定无异于“掩耳盗铃”。“签约双方都心知肚明，经业委会授权只是骗人的把戏。目前北京有３０００多个小区，成立了业委会的只有４００多个，大部分小区都没有业委会。”业主维权专家舒可心称。而大部分小区却都悬挂着广告，覆盖率之高用肉眼就能感觉到。

　　舒可心透露，楼宇广告发布媒体给物业公司的钱其实是“小头”，给物业公司广告批准负责人的钱才是“大头”，这里面的寻租空间巨大，有的甚至达到了六位数。

　　这一说法在一位业内人士处得到了证实：在框架传媒还未一统众电梯广告公司之前，国内实力较强的三家电梯广告公司，曾经为争抢北京西四环一大型社区的电梯广告发布权而相互较劲，三家公司都找到了该社区物业公司广告批准负责人，结果这个负责人收受了三家的好处，并与其中的两家签下了单子，弄得无法收场，最后卷款逃跑。“我记得，当时有一家公司给了这个负责人６万块钱。这事圈子里的人没有不知道的。”该业内人士说。

　　“经过一番整合之后，虽然分众没有了强劲对手的竞争，但这种寻租现象仍然存在，它已经成为了这个市场的潜规则。”该业内人士称。

　　《物权法》下的变数

　　变数一：谈判对象的改变将增加运作成本

　　然而，《物权法》的出台，使得这个“寄生”于私有权之上的潜规则市场，面临着前所未有的挑战。

　　当业主们开始运用《物权法》自决楼宇广告事务时，失去了寻租空间的广告公司，是否还能以同物业公司商讨好的价格来获得小区的广告位，这是《物权法》实施后，分众不得不面对的首要问题。毕竟，这种谈判对象的改变，将有可能直接导致分众运作成本的增加。

　　尽管在对江南春的采访中，他显示出一切皆在掌握之中的自信，但采访过程的一个细节也显现了他现在的忐忑心理：他主动给记者打来电话，想详细谈谈《物权法》对他的影响。这对一个忙得没有休闲时间的人来说，显得多少有些不合常理。

　　还有一个问题是分众不容忽视的，目前中国大部分的小区都没有业委会，这将增加他们谈判的难度，毕竟，“搞定”一个物业公司负责人就能拿下单子的时代，将在《物权法》实施后慢慢终结。　　

    变数二：业主们可能禁止小区悬挂广告

　　而分众必须面对的另一个境况是，总是循环播放的液晶电视广告和最短半个月换一次的框架广告，已经让一些业主产生了厌倦感。

　　当业主们厌倦了分众的广告形式之后，极有可能产生的情况是，掌握着决定权的业主们将拿起保护私有权的《物权法》，禁止小区悬挂任何商业性质的广告。这对于分众来说，无疑是一个打击。北京朝阳园小区的业主就拆掉了电梯里的商业广告，他们用行动拒绝着这种“视觉污染”。　　“如果真出现业主抵制的情况，那么等合同到期后，这个小区不续约也可以。”江南春的言语中仍是一种并不在乎的自信。

　　“小区楼宇广告必须征得全体业主大会同意才能悬挂，由全体业主授权业委会，再由业委会授权物业公司代理行使权利，所取得的收入要存入业主共同的账户存折。”中国人民大学商法研究所所长刘俊海对记者说。　　据《中国经营报》