乔迁新居应该是让人高兴的一件事，但家住东海西路的吴女士却从入住的那一天起就一直不太安心，因为自从2003年9月15日交付了该商品房的所有房款至今，开发商一直以种种理由延迟办理房屋过户手续。到底为何不办产权过户，还是其中另有原因？为了维护自己的合法权益，2006年2月，吴女士一纸诉状将开 发商告上法庭。庭审中，让吴女士吃惊的是，该商品房在她购买之前竟然已经出售给了别人。房屋的产权在别人手里，如果有一天产权所有人上门来要房子，那自己该如何是好？
　　

　　案件回顾

　　2003年9月1日，吴女士与青岛金城业冠房地产开发有限公司（后名称变更为青岛华仁房地产开发有限公司）签订了《商品房买卖合同》，合同约定吴女士购买该开发商开发的位于本市东海西路37号“金都花园”B幢23层C户房屋，建筑面积114.07平方米，总价款为人民币342210元，房屋交付日期为2004年1月15日。吴女士按合同约定于2003年9月15日向青岛金城冠业房地产开发有限公司交付了全部房款342210元，房屋于2004年7月29日交付。

　　庭审中，青岛金城业冠房地产开发公司称该房屋在1999年10月20日已出售给案外人李某，并办理了过户手续。2000年3月7日，李某与青岛金城业冠房地产开发有限公司签订退房协议书，将所购买的该商品房退还给金城业冠。而金城业冠以李某的名义每月向银行偿还贷款一直到2005年4月1日，李某与工商银行青岛市市南区第四支行撤消房屋抵押登记。由于至今李某一直未与青岛金城业冠房地产开发公司签订房产过户手续，才导致其一直未与吴女士办理房产过户手续。经过法院审查，此商品房在房产管理部门登记的所有权人仍是李某。

　　到了法庭才知道自己买的房子竟然还在银行抵押，产权也是别人的。吴女士现在才知道为什么开发商一直迟迟不肯将房屋产权过户给自己。于是在律师的帮助下，吴女士变更了诉讼请求，要求按照我国《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定解除合同并赔偿损失。

　　法院判决

　　2006年3月20日，市南区人民法院依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》对此案进行了判决：2003年9月1日，原告吴女士与青岛金城业冠房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；被告与判决生效之日起10日内返还原告购房款人民币342210元，并给付原告自2003年9月15日至本判决生效之日止的利息（按中国人民银行同期贷款利息计息）。同时原告吴女士将房屋返还被告。被告于本判决生效之日起10日内支付原告赔偿金人民币342210元。案件受理费人民币11977元及财产保全费人民币5020元，共计人民币16997元由原告承担900元，被告承担16097元。

　　对此，青岛金城业冠房地产开发有限公司不服，上诉至青岛市中级人民法院。法院审理认为，在上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同之前，涉案房屋已经被上诉人华仁公司出售给案外人李某。上诉人在本案中没有证据证明其在被上诉人吴女士签订合同时将上述情况告知了被上诉人吴女士，也没有证据显示被上诉人吴女士对此应系明知，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，上诉人华仁公司应当承担赔偿责任。在被上诉人吴女士与上诉人签订合同时，被上诉人吴女士对本案争议房屋的登记情况是否进行查询，属于其自己的风险防范措施，该措施的采取与否并不能免除上诉人华仁公司依据相关法律规定所应承担民事责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11977元，速递费60元，由上诉人华仁公司负担。该判决为终审判决。

　　本案引起的法律思考

　　“一房二卖”是我国房产制度改革中出现的突出问题，在房地产交易日益扩展的今天，“一房二卖”的现象也时有发生。在本案中，一个已经签订退房协议，但仍然拥有案件中所争议的房屋产权，另一个虽然没有房屋产权但已经实际交付并签订正规的《商品房买卖合同》。如果两方一旦为产权问题打起官司，那么此房屋的产权到底应该归谁呢？

　　如果卖房者不是通过买卖房屋进行经营的房地产企事业，而是自己生活居住使用或者经营所有的房屋因生活需要或者经营所需而将房屋卖出变现的个人或者企业，若其违约，则不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因为该解释是特指房地产开发企业，同时也不能适用《中华人民共和国消者权益保护法》，因为该法所特指的专指经营者与消费者之间出现的争执，而一般卖房者是不能算为经营者的。这种情况下，争议的处理应以合同法作为基础，向违约者主张违约责任。这时，不能主张惩罚性赔偿，即不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而只能主张返还购房款及利息，赔偿损失。那么，如果所买房屋升值较多，赔偿往往不能弥补所造成的损失。

　　那么，如何预防“一房二卖”？青岛琴岛律师事务所周常功律师认为，预防“一房二卖”最重要的是到房地产管理局相关部门进行产权调查。在房产交易中心通常备有房屋的原始记录，签订房屋买卖合同前，购房者可以到市区各房地产交易中心进行产权调查，将调查结果与开发商所持有的房屋产权证对比，如发现房屋产权证上的记载与调查结果不符，购房者需要小心了，开发商有可能将房子“一房二卖”。其次，购房者还需要注意，如果开发商允许，尽量在交易中心登记后再向开发商支付余款。这样可以避免某些开发商将房屋“一房两卖”后，诈骗购房者的购房款。刘静 孔莉

相关链接

一物二卖，术语称为二重买卖，是指出卖人就某一标的物与第一买受人签订买卖合同之后，在履行合同之前就同一标的物又与第二买受人达成了买卖合同，从而导致只有其中的一个合同能够履行，而另一合同则处于履行不能的状态。不动产的二重买卖涉及合同法与物权法的交错领域，历来是一物二卖中研究的重点。就我国而言，因实行土地公有（国有或集体所有），禁止土地所有权的买卖，故所谓不动产的二重买卖实即仅指一房二卖。近年来，随着房价的不断攀升，在追求利益最大化的动机驱使下，一房二卖乃至数卖的事例已经屡见不鲜，司法实务中亦不乏判决实例。尤其是一级交易市场中开发商的一房二卖，严重损害了消费者的合法权益，司法对策及相关理论均有待深入研究。