外地开发商要进来本地开发商想出去

　　青岛房地产演绎“围城”故事

　　《围城》里曾经有这么一句话，婚姻就像围城，外面的人想冲进来，里面的人想冲出去。它形象表述了“城里人”心态的复杂，如今在青岛的房地产界上演着类似的故事 。

　　最近几年，青岛房价飙升，嗅出无限商机的外地大鳄纷纷杀进青岛房地产市场，而青岛房产老板们在吃惯了本邦菜之后，也开始到北京、重庆、济南等外地市场觅食。房地产是个世界公认的地域性非常强的行业，这些房产大佬们为何频频越界，他们的“异地生活”又怎样呢？

　　 引进来

　　地产巨头进军二线城市

　　业内人士介绍，因为经济发展的不平衡，国内房地产的开发，最先是在一线城市展开的，现在北京、上海这些城市的城市化率已经超过了75%%，城市发展在空间上受到的限制越来越明显，房地产公司间的竞争也越来越激烈。

　　同时，随着二线城市城市化进程的加速，市民购买力的提高，一线城市的房地产公司势必要下到二线三线城市。而且通过几轮国家宏观政策的调整，这些大企业的发展战略迫切需要增加市场占有率，异地市场开发会越来越多。

　　在上月举行的青岛房产高端论坛上，北京华远地产董事长任志强就如此表示：当一个城市的资源受到制约的时候，房地产商拿大把的钱跑到另外一个城市掠夺，同时靠人口的转移，移民，让某一个城市更快地发展起来，这是历史上发达资本主义国家都用过的解决方法，我们不过是把它变得更加和平。

　　在地产商的眼里，因为拥有“计划单列市”和“副省级城市”的双重头衔，青岛市场历来备受关注。市房地产开发管理局项目合作处处长王学武告诉记者，从上世纪80年代末，一些外资和外地房地产开始进军我市，截至目前，全市拥有开发资质的外资房地产公司64家，投资总额6.8685亿美元，注册资金3.4517亿美元，合同外资2.4926亿美元。今年1至7月份，全市房地产实际利用外资到账2844万美元，较去年同期增长71.1%%，增长态势明显。除了已经进来的和黄、鲁能、绿城、顺驰、上实、宝龙外，深圳的万科、上海的世茂、中邦、香港的恒基兆业、新鸿基上半年也都来青岛考察，表达了想要进军青岛的意向。

　　走出去

　　青岛公司试水外地市场

　　在外来公司入侵的同时，本地的一些房地产公司也在尝试着“走出去”。

　　据了解，目前“走出去”的公司主要还是一些实力较强的大开发商，像青岛城建集团扩张到了北京，青岛麦迪绅集团进军了重庆，天泰集团开进了济南，地产黑马海信则忙着在省内抢占地盘，济南、东营、烟台、潍坊都留下了海信地产的身影。

　　这些大公司因为实力较强，多数都是通过招牌挂拿到土地，通过对品质的追求逐步提升品牌价值。

　　除此之外，一些中小型的地产公司也曾外出开发项目，但这些公司大多在当地拥有特殊资源，凭借资源拿到一块地来开发，实际上属于一个项目公司，项目干完了也就该走了。

　　“异地开发中，房地产公司最缺的是人才，最怕的是水土不服。”一位正在“走出去”的地产公司负责人这样讲道，“现在房地产在全国都是一个高速增长的行业，像土建、水暖这类技术性的人才一直比较抢手，这个专业的大学生就业也容易，但高水平的复合型人才就很难通过学校培养来解决了。”所谓的“高水平复合型人才”一般是指能独立操作一个项目的区域总经理，这类人才一般都掌握着一个项目的人财物大权，需要德才兼备，既要以公司利益为重，同时还要学会同当地政府和同行打交道，对当地市场有着准确的了解和把握。“像这些区域总经理必须要大学毕业后，在社会上至少摔打个三五年才能培养出来，现在房地产公司在寻找这类人才时更多的是通过公司间的互挖墙脚。”

　　异地开发在销售方面最主要的还是要实现就地销售，一旦对当地的“水土”产生不适应，整个项目就会面临滞销甚至崩盘的危险。所以“水土不服”一直是房地产公司的大忌，在异地开发之前，开发公司一般会派人提前到另一个城市长期驻扎，打探虚实。一位业内人士透露，本地曾经有一家成长非常迅速的大公司想到长江三角洲发展，派了一个项目组到长江三角洲呆了好几年，最后还是觉得当地“水太深”，项目无果而终。

　　异地开发如何同政府和企业合作？

　　异地开发，如何同当地的政府和企业合作？在传统的房地产开发中，土地、政府资源和资金最为重要，这是决定项目成败的首要条件。在前两条，当地公司往往具有得天独厚的条件，外地公司则在资金上大多具备优势。对此，一位房地产老板表示，当地公司和外地公司合作一般都会达成这样一种默契，当地公司负责拿地和处理关系，外地公司出钱并负责项目的开发销售，各取所长，各取所需。

　　但随着房地产产业的进步，市场的透明化和住宅产业化的加速，仅仅靠传统的操作模式已经难以全面掌控市场。今年初，深圳万科集团的王石来青售书时就对记者表示，青岛这个城市他们一直都想回来，但万科的异地开发都是百万平方米级的开发量，来青岛的首要前提就是当地的产业配套要跟上，要具备实现住宅产业化的条件。否则，即便是有地，也不敢贸然进入。

　　因开发世茂滨江花园而闻名全国的上海世茂集团日前也向我市有关领导表示，世茂一定要进青岛，但他们坚持一个原则，就是起点一定要高，要么开发规模最大，要么开发尖端产品。对此，我市有关部门明确表示了支持态度。

　　在房地产业外资入青方面，目前的政策走向也值得关注。今年7月份，国家六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，进一步规范了外商投资房地产企业的市场准入，加强了外商投资企业房地产开发经营管理，并严格境外机构和个人购房的管理。对此，王学武介绍，这一政策出台后，外资地产公司要想再进来规模必须要足够大，并且很难在市场上实行投机行为，就目前我市的外资房地产公司来看，“基本上都是想做点实事。”

　　地产入青“狼”来了还是“象”来了

　　进入青岛领地的外地房地产商中，既有和记黄埔、万科这样的行业领军企业，也有一些名不见经传的外地小企业。对于他们的到来，青岛地产界一直怀有既惧又喜的心理。

　　惧的心情不难理解，青岛市场本来就地少人多，大公司来了多是大面积开发，土地开发一块就会少一块，如果本地公司实力不济，土地市场上的“好肉”很容易就会被外地“狼”叼走。

　　而喜的心态也是有迹可循，外地公司特别是港澳、华南的房地产公司，经历了我国最早一轮房地产起伏的磨难，不仅资金实力强大，策划、设计、包装、营销能力都要强于其他地区选手，他们的房子一开始销售，往往就能拉动周边的房价窜上一大截，如此一来，周边的开发公司自然也就跟着沾了光，出现“大树底下好乘凉”的效果。

　　对于外地房地产公司带来的影响，城阳一家房地产公司的老总认为，由于外地企业的进入，青岛的房地产市场已经由一个地域性的市场变成全国性的市场。在青岛这个全国共有的市场上，外地企业进来以后对本地企业既不是简单的吃掉，也不是不管不问，而是一个竞合关系，是一种竞争的合作，原来价格竞争和地域竞争现在上升品牌竞争，是产品规模和产品品质的一个竞争。另外，外地企业进入以后还会带来一个良好的开发理念和一个硕大开发资本。像小港湾的开发，光是项目保证金就要5亿元，青岛的公司要想一下子拿出这笔钱还是比较困难的。本报记者赵健