土地供应新制度彻底改变原有供应模式有利于更多限价商品房用地进入市场
7月30日，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，并自2006年8月1日起实施。这两部新《规范》直接在土地出让环节稳定房价。
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nbsp; 新《规范》要求，房屋销售价格限制、销售对象、套型结构比例等条件将直接作为土地出让方案的重要内容。业内人士认为，在《国有土地招标拍卖挂牌出让规范》中，增加的用地预申请环节，很可能会对整个业界产生影响，它将压缩土地成本而引起房价的降低，更为关键的是，政府的这一做法很可能是为当前盛行的“限价商品房”“保驾护航”，显示出了政府解决中低收入家庭住房问题的决心。
有地产人士认为，本次新制度的出台，标志着中国土地供应模式的彻底改变，限地价、限房价、限户型在中央政策的层面上变成了土地转让的前提条件，这种大势谁都不能扭转。对开发商来说，将面临着谁不能适应谁被淘汰的困境。定房价成先决条件针对这两部新《规范》，国土资源部土地利用管理司主要负责人表示，具体操作程序为，编制国有土地出让方案时，国土部门可将城市规划、房产、建设部门确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售价格限制、销售对象等规划条件和建设条件，作为土地出让方案的重要内容，并向社会发布出让公告。在国有土地使用出让合同中，要明确约定公示的套型建筑限制、容积率等规划、建设和土地使用条件，并明确违约责任。一旦受让人违约，国土部门将追究责任，保证政府供应的土地能及时转化为中低价位、中小套型的普通商品住房供应。
业界人士指出，国土资源部的上述内容，实际上是将目前盛行的“限价商品房”进一步规范化，并不是新东西，最引人关注的是，在《国有土地招标拍卖挂牌出让规范》中，还增加了用地预申请环节。出让土地频频流拍从去年开始，土地流拍成了国内房地产市场上的一个“高频词汇”，就连房地产一直火爆的岛城也未能幸免。
2005年6月18日，银川路一地块拍卖出现冷场，现场的开发商无一举牌应价，最终这块地流拍。据了解，土地拍卖中无人应价的情况在我市的国有土地出让中还是首次出现。同日银川路另一地块的拍卖更具有戏剧性：竞买人唱起了“独角戏”。由于竞买人报价与土地的拍卖保留低价相差较多，拍卖师希望竞买人“自我加压”。随后，218号竞买人经过8轮“自我竞争”，最后才得以成交。
今年3月27日进行的土地出让，三宗地块流拍，分别是：位于四方区郑州路以南、洛阳路以北的地块，市北区杭州支路1号甲，四方区长沙路南、德兴路西。今年7月10日进行的土地出让中，位于李沧区重庆路西、兴国路北等处的几块地块流拍。
土地流拍不是青岛的“特产”。2005年9月，作为最早实行“招、拍、挂”的城市之一深圳出现土地“流拍”。武汉、南京等城市相继出现城市中心区土地“流拍”现象，武汉“流拍”土地的总额甚至超过10亿元。
业内人士介绍，大批土地流拍导致很多计划用于建设限价商品房的土地被搁置，市民期盼的中低价商品房因此也难以大规模上市。从“勾地”到“预申请”“土地流拍引起了国土资源部的关注。”今年2月份，有媒体报道说，一项被称作“勾地”的国有土地使用权出让的新方式正在被国土资源部考虑。有人认为，“勾地”政策很可能与2005年的多起土地流拍有关。
2006年春节前，全国地方国土厅局陆续接到了来自国土资源部的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》征求意见稿。该稿除了重申“招、拍、挂”程序外，还出现一个新概念———“勾地”。
“征求意见稿”对于“勾地”的定义如下：单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出“勾地”申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标拍卖挂牌方式出让该宗地。提出“勾地”申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。
对于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中设置用地预申请制度，国土资源部有关官员这样解释说，设置这一环节的目的是为了增加土地部门对市场需求情况的了解渠道，也为发挥土地专业机构、人员和使用者的能动性，及时参与土地出让和使用策划提供便利。意向用地者提出用地预申请后，仍须通过招拍挂公开竞争才可能取得土地使用权。记者发现，本次提出的预申请制度与此前媒体报道的“勾地制度”内容大体一致。
限价房用地早“订亲”
对于用地预申请制度，有业内人士分析认为，用地预申请制度实际是在土地拍卖前先征求开发商的意见，首先让开发商开出一个政府能够接受的最低价格，然后再进行拍卖。一旦拍卖不成，该土地就归开价的开发商所有。也就是说，在拍卖前，政府已经为土地预备了一个买主，这样便可大大降低流拍的可能性。
“政府这么做，实际是给限价商品房早订‘婆家’，这些地块再也不用愁‘嫁’不出去了”。这样一来，大量计划用于建设限价商品房的土地将真正进入市场，不用担心流拍会导致限价商品房成“空中楼阁”。经过一段时间，中低价商品房肯定增加。
限价房将“平稳着陆”
利润低开发商难接受新政为限价房提供保障
最近几年为什么会有这么多土地流拍？记者采访了几位业内人士，他们大都拒绝表露自己的身份，但都认为，开发商对房地产市场的“暴利崇拜”是主要原因。
限价房降低利润
一位业内人士介绍了这样一个情况：2001年前后，岛城某项目开盘在即，该公司销售人员确定了一个合理的价格并汇报给老总，老总在此基础上，再次加价20％，几乎是一夜之间，该项目利润上涨两成。开盘后该项目销售火爆。在这样一个氛围中，开发商疯狂拿地。
一些业内人士指出，岛城土地流拍现象在去年国家宏观调控之后最为突出，主要原因是限价商品房的出现。由于建成后的商品房是在当前周边房屋售价的基础上下调20％左右限价销售，开发商仔细测算后发现利润率比以前降低了很多，所以拿地热情不大。
而且，限价商品房是在当前价格水平上的下降，房屋一般要在两年后建成，而此时周边房屋的价格往往早已上涨，开发商当然于心不甘。眼看着到嘴的肥肉飞了，开发商的抗拒心理自然加剧。
交易滑坡引起警觉
据有关部门统计，去年的国家宏观调控后，商品房交易量锐减，这种影响直到今年仍未结束。据介绍，今年1－6月份，市内四区发放商品房预售许可证19个；批准预售面积50.94万平方米，同比减少57.25％；商品住房销售5104套，同比减少37.88％。面对低迷的市场，开发商拿地时的犹豫便不难理解。
业内人士指出，按照新规则，不管开发商怎么想，他们都必须把注意力转到中低价商品房的开发上，否则只能被淘汰。
限价房将平稳落地
另外，有关人士分析认为，过去，很多地方政府虽然开始努力建设限价商品房，但由于开发商拒绝拿地开发，很多限价房项目有地却无人开发，限价房成了空头支票。按照新出台的规则，政府在对土地正式拍卖前，会预先为土地找“婆家”，一旦拍卖不成，也不会影响限价房的建设，因为，早已预申请的企业将负责开发。
