【基本案情】

　　孙某向房地产开发公司购买了一套商品房。一年之后，他将这套房屋转让给了朋友赵某，赵某支付了全部的购房款，拿到房屋后，赵某对房屋进行装修。但因为各种原因，赵某一直未办理房屋所有权转让登记手续。

　　让赵某没有想到的是， 孙某竟然
将这套房屋又卖给了郑某。当时，孙某对郑某说，赵某只是他的一个房客，两个月后租期就满。郑某在付了房款后，立即与孙某一起到房屋产权登记机关办理了房屋所有权转让登记手续。至此，这套房子虽然仍由赵某住着，但产权已转移至郑某名下。到了约定的时间，郑某发现赵某根本没有要腾房走人的样子，一交涉，这才发现孙某做了手脚：他竟然把房子卖了两次。此时，房子早已大大增值，因此，赵某说什么也不愿放弃这套房子，他认为自己买房在先，房子应归自己所有。由于双方互不相让，赵某便向法院起诉，要求判令孙某和郑某签订的买卖合同无效。

　　【评析】

　　我国法律对房子这种特殊的不动产物权的转移有一个特别的要求，这就是登记制度，买了房子，还必须到登记机关进行登记，拿到了房产证、土地使有权证。换句话说，通过交接转移的方式占有一个物权，其效力不及登记的效力。在房产买卖中，合同的生效时间与物权（即房子的产权）的转移时间并不是同一概念，合同的签订和房子的交接也许只要一个小时，但房子产权的转移就比较复杂，登记机关要进行严格的审核后才能办理完成，其过程可能要好几天，甚至好几个月。

　　本案被告郑某与孙某进行房产交易，双方签订的房屋买卖协议未违反法律强制性规定，应认定为合法有效。郑某在与孙某签订了合同后立即支付了相应的房款，办理了房地产过户登记手续，根据物权的公示和公信原则，为保护交易的安全，应认定郑某已取得了房屋的所有权。这就是说，法院认为，郑某购买孙某的房子是合法的，而且办了相关的登记手续，因此，他已经取得了房屋的所有权，而赵某虽然已经在这套房子里住了两年，而且早已付清了购房款，但在法律层面上，他并不是真正的房主。

　　不过，赵某虽然不能主张这套房屋的所有权，但当时他与孙某签订的商品房买卖合同也是双方真实意思的表示，并且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。作为受害者，赵某可以向孙某追究其违约责任，要求赔偿自己的损失。孙婧焉保健