过去，楼市中主要有经济适用房和商品房两种类型的住房。但是，这两种产品并不能平衡需求差异巨大的房地产市场，供给和需求的矛盾不断困绕着楼市，很多的人仍然买不到合适的房子。

　　现在，随着国六条调控细节的出台，一种介于经济适用房和商品之间的限价房也慢慢的走向了前台，只是不知道政府的一片苦心能 不能真的给楼市一个平衡。

　　有法可依

　　市场经济需要有健全的法律来保障，在房地产施行市场化的今天，即使是政府出台的政策，也应该在依法办事的前提下进行。而这次的限价政策也确实的做到了这一点。

　　汇丰行房地产投资顾问有限公司总经理叶微波向记者介绍说， 此项政策是有法可以的，据《中华人民共和国价格法》，“当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施”。

　　针对项目

　　“国六条”虽然有些政策化的意味，但它并不完全是“一刀切”。其中的“三限制”也主要针对增量，也就是新开工项目。据建设部有关人士透露，今后在各地新开工的住宅建设项目中，地方建设部门将对住房面积、销售价格事先作出明确限制性规定，不符合这 个规定的，将不能开工。

　　同时，中小户型、中低价位的住房建设项目占全部住房建设项目的比重也会作出明确规定，超过比重的高档住房项目将会被限制开工建设。

　　至于具体的标准，将由地方政府在中央精神的原则内，根据地方情况分别制定，最终在形成“住房建设规划”后，上报中央政府批准。

　　稳定地价

　　汇丰行房地产投资顾问有限公司总经理叶微波认为，对开发项目进行限价有助于调控开发企业为了获得土地大肆哄抬土地价格。作为不可或缺的资源，土地在房地产开发中在某些开发企业中存在只要有土地就有利润的说法。因此导致一些开发企业在土地拍卖过程中盲目哄抬地价。限价政策的出台将打破这一做法，所以开发企业在取得土地时需要进行更加细致的市场调研与经济测算。

　　优化市场

　　叶微波认为，对于项目开发限制价格显然不符合市场经济的规律，但对于开发项目进行限价确实有助于改善目前房地产市场的现状。

　　首先，对项目限价有助于改变目前某些开发企业粗放型的开发模式。目前一些开发企业对于土地开发采用粗放式的开发模式，并没有对土地的利用进行详细的规划。今后在套型面积与价格的双重限定之下，如何在土地中寻找更高的利润将是开发企业的必需思考的问题。因此如何合理利用土地来获取更高的利润将是开发企业面临的课题。

　　其次，限价将加速产品的升级换代与新产品的研发，及新型建材与新结构体系研发。在对价格限定以后开发企业要想获得丰厚的利润只降低项目开发成本。为了达到此目标必然会加强对项目的管理，以及探寻所有能降低方法与手段。而探寻新的结构体系、新的建筑材料的利用是众多手段中的一条途径。

　　房屋质量

　　对中小套型房屋项目进行限价开发，无疑压缩了开发商的利润空间，这对于开发商来说，不是一件好事。但开发商会不会就此将降低房屋的质量，以保证自己的利润呢？

　　香港太平洋顾问首席执行官贾卧龙博士说，“理论上应该不会，因为政府出台这一政策，应该是通过市场调查和对房屋成本科学论证下进行的，开发房屋是市场行为，政府肯定给开发商留有一定的利润空间，限价只是对没谱的房价进行政策干预，尽量挤去水份，将房价回归到合理的范围，让老百姓买得起房。”

　　他还说，“对中小套型房屋项目进行限价开发，政府不会主观臆断，应该是在一定度的范围内进行的，不会无原则的‘限制’，让开发商无利可图甚至亏本经营，如果真要无利可图或者亏本的话，那么将破坏和阻碍房地产市场的发展。对中小套型房屋项目进行限价开发，可能损害了开发商的利益，压缩了他们的利润空间，但与房屋质量没有根本冲突，限价不是拿降低房屋质量来换取的交易。”

　　“但是不排除有些不法开发商，为了谋取最大化的利润，做一些类似偷工减料性质的小动作，这就需要政府部门加大相应的监管力度，最大程度上消除部分开发商的降低房屋质量的不法行为。”

　　开发利润

　　叶微波认为 ，对于某些开发商所提到的限价可能导致的质量问题，两者不存在必然的联系。很显然限价会对开发企业的利润产生影响，某些开发企业为了自身的利润可能会通过降低造价的手段将利润损失转移给施工企业从而会产生一些问题。但这显然并不是“限价”所带来的必然结果，即便是在目前没有进行限价的情况下某些开发商的房屋质量也存在问题。而且对于房屋的质量还可以通过加大监控力度等方面进行控制。

　　市场反应

　　政府拟推出限价商品房的消息传出之后，立即引起市场内外人士的广泛关注。目前圈内主要有两种观点：一种观点认为此举有利平抑房价，另一种观点则认为如果限价房供应量不大，很难影响市场。

　　过去，市场主要有经济适用房和商品房两种类型的住房，但在经济适用房和商品房之间有一个缺口，使得一些人够不着或者买不到，无论从政府的角度还是从供应的角度，市场都应该有满足不同阶层人士买到符合他们收入水平的住房。而现在，政府推出限价商品房的目的正是替老百姓解决住房问题，满足市场的需求。

　　此外，业内人士认为，从纯粹的市场角度看，还有很多因素会影响限价房发挥作用。 一是如何进行限价，限价的依据是什么；二是限价的总量。少量的限价商品房推向市场，对市场没有太大影响，而大量的限价商品房出现则必将使得国有土地的出让价格遭到损失；三是供应对象是哪个收入群体，如何来界定。如果处理不好，将会出现最初的经济适用房供求错位的情况。

　　政府执行

　　其实，限价商品房的推出，对政府的执行手段而言，是一个不大不小的考验。因为开发商在追求高收益项目的理性行为驱使下，对限价商品房不会表现出太大兴趣，如果政府推出相关配套优惠政策，又必须防止在拿地过程中出现暗箱操作。

　　香港太平洋顾问的贾卧龙博士认为，理论上限价房短期上对降低房价，满足中低收入者的住房要求有很积极的作用，在实际运作中，这样政策也颇具操作性。但关键是地方政府的执行力，如果地方政府能做到积极落实国家相关政策的话，科学地考察论证某地域房屋开发成本并做出合理限价不是什么难事，只要做出科学合理的限价，并加大和严化执行，再加以对开发商开发行为的监督、监管，最终实现限价房的美好初衷和积极意义不是问题。如何对商品房进行限价？政府对住房市场进行控制是必要的。问题的关键是要设计出一套让开发商将其真实成本披露的机制，否则开发商会瞒报和虚报，使限价失败。