 | 宫福和摄 |
诸多利好因素的存在使越来越多的人青睐于郊区置业——— “住宅郊区化”探寻拓宽之路 近几年来，随着“大青岛”格局的逐步推进，郊区城市配套得到了极大完善，城市环境快速提升，房地产市场的发展也搭乘快车，得到较好的发展。郊区房地产市场起步虽晚，但发展势头一直良好，从2002—2005年我市房地产开发数据统计分析，所占份额逐步扩大，正成为青岛楼市的“半边天”。 进入2006年，郊区房地产市场保持了持续健康的发展势头，而越来越多的城市居民也沿着不断发达的高速路把家搬到了郊区，住宅郊区化在青岛房地产市场渐成气候。 原因解析 业内专家认为，工业时代出于集约化生产的需要，人们不得不从乡村进入城市，城市成为繁荣的标志。而城市的过度发展，又滋长起对健康环境的诉求。郊区化是城市化的必然结果，也是城市化的重要内容。城市不是居住文明的终点，集合式住宅也不是居住的最高形态。 综合分析，“住宅郊区化”是多种因素综合作用的结果：首先是我市社会经济的快速发展提供了最基本的支撑；其次是郊区公共交通设施的完善和市民交通工具的变化，即私家车的普及；第三是房地产价格的差异，市区与郊区的地价相差数倍，导致郊区房价远低于市区；第四是郊区楼盘综合品质的不断提升吸引了越来越多的市区居民；第五是居民对生活居住质量的要求不断提高。 住宅郊区化的首要推动力在于廉价的土地资源。郊区地价相对较低，适宜做一些低密度住宅。据测算，不包括土地成本的话，最经济实惠的建筑结构便是五六层的板楼，因为出房率高、建筑成本低，现在也颇受郊区项目开发商的青睐。 置业格局 在“大青岛”框架之下，郊区置业的格局也逐渐清晰起来。在青岛房地产市场中，部分郊区热点板块的出现赢得了市场的认可，也逐渐成为一股不可忽视的力量。 综合来看，西海岸板块起步较早，势头也最好。因为有巨大的经济支撑，使得这里蕴藏着巨大的市场需求，而这种需求将会随着经济发展和人流的增加，逐步地释放出来。即墨则是青岛楼市的一支“潜力股”，随着滨海大道的建设，仰口隧道的通车，一个崭新的即墨将呈现在世人面前，正在建设的诸多大盘也让人眼花缭乱。胶州、城阳两地则进入新一轮“快车道”，但如何更好的聚集人气，吸引市区居民的眼光将是能否赢得市场的关键所在。 品牌开发企业在催动格局形成的过程中扮演了重要角色。如青岛中房、新园地产、环宇地产、锦源地产在胶州；华侨地产、海信地产在即墨；天泰集团、信达荣昌、隆海集团、康大地产、上实地产在西海岸；银盛泰集团、百通地产、中联盈地在城阳———其中既有当地企业，也有市区开发商。 由此来看，青岛房地产市场郊区置业的格局已经基本形成，同时也培育了一批新锐房地产企业，接下来的重中之重就是：以人气带动城市配套，提升区域形象与居住理念，并通过这个环环相扣的过程使地产保持良性发展。 市场瓶颈 “国六条”、九部委通知及我市贯彻落实具体细则实施后，市场开始进入理性反思期。最近一段时间，本刊记者采访黄岛、胶南、胶州、城阳等地房地产市场，发现郊区楼盘品质提升很快，楼盘销售多以当地自住性购房需求为主，但由于同时存在楼盘同质化竞争、楼盘上市量大等因素，使得市场竞争极为激烈，单依靠本地市场购买力很难完全消化。 从2005年末统计数据来看，市区商品房空置面积逐步下降，县级市区空置面积明显增多。从区域情况看，崂山区、黄岛区房屋空置面积同比分别下降44％、22％，城阳区、胶州市、胶南市房屋空置面积增长明显，同比分别增长59％、170％、171％，即墨市、平度市、莱西市则有不同程度的减少。 从长远来看，以本地客户为主力的市场现状是良好的，但房屋空置率的增加，也会影响房地产市场的持续发展。在目前的市场形势下，郊区地产人的营销思路如果没有突破，营销观念没有革新，就很难赢得市场的青睐。因此，郊区房地产开发企业必须严肃看待空置面积增加并思考解决之道。 破题之道 任何事物的发展都不会一帆风顺，住宅郊区化的拓宽之路更是如此。应该说，郊区房地产市场目前遇到发展“瓶颈”既是必然的，又是偶然的。 住宅郊区化是城市化进程中的必然，但住宅郊区化是一个长期的过程。尽管在大的道路、公共配套方面的建设，政府的推进是极有作用的，但郊区更为细化的配套设施的改进与完善仍需要较长的过程，在生活、物管等方面与城区内仍有相当大的差距。因此，郊区住宅的全面升温仍需要政府积极发展城市配套，聚集人气，加大招商引资和区域推介力度。 房地产新政的实施则是郊区房地产市场当前遇到的偶然性因素。从实际情况看，房产新政分流乃至截流了部分市区客户，削弱了市区购买力的支撑。短时间来看，以自住为主的郊区楼市可自保无忧，但从长远看，本地购买力后劲不足势必会造成楼盘中后期营销乏力，甚至于增加房屋空置。因此，在郊区房地产市场发展的开发企业必须要有清醒的认识，面对市区客户犹豫的现状不能放弃信心，因为一味的退让与回避只能坐视市区客户的流失和市场份额的缩减。正确的心态应该是积极应对，认真思考开拓市场空间之道、加大在市区的营销推介力度、转变营销观念才是清醒而理智的地产人所应该明晰的。本报记者刘海亮 相关链接 “国六条”细则严肃看待空置 严格房地产开发信贷条件。银行监管部门要加强监管，抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源。对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置三年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 购买郊区住宅五注意 购买郊区住宅的时候，一要考虑交通问题，最好临近轨道交通或快速路，并且不是堵车问题严重路段；二要考察项目周边，如果项目周边已经形成了比较成熟和上规模的居住区是最好的；三要考察项目本身，如果项目周围已经比较成熟，可以不在乎项目的大小，但是如果项目周围尚待开发，则最好选择规模较大的社区，因为只有大盘才会配备比较完善的配套，无论是教育还是商业医疗等；四是观察周边环境，既然大部分人选择郊区住宅是为了健康，那么观察周边是否有污染厂区、水源，是否有大面积绿化等都还是十分必要的；第五，对于高档别墅来说考虑的则更多，除了上面所说的之外，还要考虑其周围是否有比较稀缺的景观资源，是否位于上风上水的位置等，如果要购买来投资用，则要看其是否临近传统租赁区，是否是著名的物管公司管理等。 相关链接 “国六条”细则严肃看待空置 严格房地产开发信贷条件。银行监管部门要加强监管，抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源。对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置三年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 购买郊区住宅五注意 购买郊区住宅的时候， 一要考虑交通问题，最好临近轨道交通或快速路，并且不是堵车问题严重路段； 二要考察项目周边，如果项目周边已经形成了比较成熟和上规模的居住区是最好的； 三要考察项目本身，如果项目周围已经比较成熟，可以不在乎项目的大小，但是如果项目周围尚待开发，则最好选择规模较大的社区，因为只有大盘才会配备比较完善的配套，无论是教育还是商业医疗等； 四是观察周边环境，既然大部分人选择郊区住宅是为了健康，那么观察周边是否有污染厂区、水源，是否有大面积绿化等都还是十分必要的； 第五，对于高档别墅来说考虑的则更多，除了上面所说的之外，还要考虑其周围是否有比较稀缺的景观资源，是否位于上风上水的位置等，如果要购买来投资用，则要看其是否临近传统租赁区，是否是著名的物管公司管理等。
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