购房合同中的“定金”、“违约金”、“损害赔偿金”到底有何不同？合同违约该如何索赔
徐某、丁某、孙某等
15人在购买青岛某房地产开发公司的房子时，徐某等3人付给该房地产公司定金各5万元；丁某等8人与该房地产公司签订合同时，采取
了“违约支付8万元”的约定；孙某等4人却在合同中，既约定了5万元的定金，又约定了10万元的违约金。合同约定房地产公司应于去年12月31日前交付该房，但该房地产却拖了3个月才陆续交付，依据合同规定，该房地产公司违约。为此，徐某、丁某、孙某等人要求双倍返还定金，支付违约金，并偿付损害赔偿金。但该房地产公司却认为，逾期交房是各方面原因促成的，并拒绝赔偿。为此，徐某、丁某、孙某等人将该公司告到法院，要求法院依法维护他们的合法利益。
那么徐某、丁某、孙某等人在购房合同中约定的形式不同，怎样向该房地产公司索赔定金、违约金、损害赔偿金呢？
“三金”有何区别
所谓定金，是债的一种担保方式，是指合同当事人一方为了担保合同的履行而预先向对方支付一定数额的金钱。而违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。损害赔偿金，属于补偿性损害赔偿金，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。定金与违约金不可并罚
我国的定金在性质上是违约定金，具有预防违约金的性质，因此它与违约金在目的、性质、功能等方面相同，但二者不可并罚。当事人既约定违约金，又约定定金的，可以也只能由非违约方选择一种对其最有利的责任形式。所谓二者不能并罚，是针对同一违约行为既约定违约金又约定定金的情形而言的，如果合同中约定的违约金和定金是针对不同的违约行为，且两者在数额上的总和也不太高，在一方同时实施了不同的违约行为时，两种责任形式可以并用。违约赔偿就高不就低
一般来说，合同中约定的违约金应当视为对损害赔偿金的预先确定，因而违约金与约定损害赔偿金是不可以并存的。违约金与法定损害赔偿金的适用关系是：原则上不并存，就高不就低，优先适用违约金条款。定金独立于赔偿责任定金具有非补偿性的特点，其适用不以实际损害的发生为前提，因而是独立于损害赔偿责任的。但也不能认定它与损害赔偿金毫无关系，定金与损害赔偿金的联系表现在定金责任与损害赔偿金责任的并用不能超过全部货款的总值。定金、违约金获得赔偿
依据《合同法》第115条“……收受定金的一方不履行约定的，应当双倍返还定金”的规定，该房地产公司应该双倍返还徐某等3人定金共计30万元。
依据《合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，该公司应当支付丁某等8人违约金总共64万元；依据《合同法》第116条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金的条款”的规定，孙某等4人既可以选择定金双倍返还，也可选择违约金赔偿，但两者却不能共同获得。损害赔偿金看损失后果
对于徐某、丁某、孙某等人要求该房地产公司偿付的损害赔偿金，从《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定看，承担合同违约赔偿损失必须构成四个要件：一是有违约行为，即当事人不履行合同或者不适当履行合同。二是有损失后果，违约行为给另一方当事人造成了财产等损失。三是违约行为与财产等损失之间有因果关系，违约行为是财产等损失的原因，财产等损失是违约后果。四是违约人有过错，或者虽无过错，但法律规定应当赔偿。
从该案例看，该房地产公司虽然逾期交房，但并没有直接或间接给徐某、丁某、孙某等15人带来损失后果，其违约行为并没有给他们造成财产损失，因此，是无法得到损害赔偿金的。胶南市工商局庄奎太
热线速答
现房销售什么条件？
张女士拨打楼宇热线88762259反映，她在李沧区九水东路上，看到由青岛银海鸿大房地产公司开发的银海综合大厦，标称“现房销售”，但售楼人员提供不出“五证”，仅仅能提供大房产证复印件，并称已经房地产权属备案，可以销售。
本报记者就此专门咨询了房地产资深律师杨志民，他认为，根据《商品房销售管理办法》第七条规定：商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。
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