房产新政挡不住市民对二手房交易的热情。

    全权委托风险几何？

    不久前，张先生与李先生 签订二手房买卖合同，购买李先生的商品房，但李先生的房屋刚买不久，如果交易过户需要缴纳一笔不菲的营业税。经中介业务员推荐，张先生欲与李先生采取“全权委托公证”方式，全权委托他人办理相关过户手续，并约定在两年后再办理过户手续，这样就可以省下营业税。张先生拨打楼宇热线88762259咨询，这种“全权委托公证”是否可行，到底风险几何？

    今年6月1日起，我市对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收5.5％的营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。同时还明确规定，购房时间为房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为准。据了解，在我市二手房交易中，未满2年的房源占有一定比例。全权委托限制不少

    只要办一份“全权委托公证”，买卖不足2年的住房就可不用急着过户，从而省去一大笔需缴的营业税———日前，一家二手房中介公司的老板向记者透露了这一避税“妙招”：出售房产证发放时间不足两年的房子，交易时可同时签定买卖合同和房主的全权委托代理书并进行公证，买方等房子满两年后，与持委托书者以房主名义重新签定买卖契约，到房产部门办理过户手续，就可以省下一大笔营业税。

    据了解，一些炒房者和现金收房的中介，也采取这种方式，以省掉营业税。不过，此招不适宜办理按揭的客户，只适用于付全款的客户。根据有关规定，没有房屋产权证和土地使用证的期房是禁止转让的。对于要求公证的二手房交易约定文件的首要条件就是房屋产权必须明晰，因此如没有取得产权证仅凭期房交易合同是不能被公证的。

    委托公证风险极大

    山东诚功律师事务所的杨志民律师认为：根据《合同法》第四十六条规定：当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。张先生可以与李先生订立附期限的合同。根据《民法通则》第六十三条的规定：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。为便于办理过户手续，双方可以委托他人办理相关事务。由于张先生与李先生约定的过户间隔时间过长，其间可能存在一定的变化，应防止出现一房两卖的情况。

    房屋买卖的最终依据是权属转移条约，而不是公证，因此即使进行了公证，二手房交易中未进行权属转移而发生法律纠纷的风险还是比较大的。另外，一般在没有过户情况下，购房人不会付清全款，若此后房价涨跌，买卖双方很容易出现纠纷。而且在办理过户之前，房屋的产权仍属卖方，如在此期间卖方将房屋抵押或者欠债，根据有关法律，房屋的产权都将发生变化，双方难免为此发生纠纷。本版图文／曹玺铭