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“认购定金难归还”是中消协列为签订商品房买卖合同需警惕的九大陷阱之首。围绕购房定金可不可以退这一个问题,引发了不少购房者与开发商的纠纷。
事件回放
交了定金合同未签
2005年初,李先生与某房地产开发公司签订了一份《房地产认购意向书》,该意向书约定：认购方在签订认购书时向开
发商支付定金6万元,认购方应在签订认购书之日起7个工作日内签署《商品房买卖合同》,买卖条件以双方所签合同书为准,如逾期未签订《商品房买卖合同》,定金不予退还。李先生在签订认购书当天向开发商交付定金6万元。后李先生三次到售楼处,与开发商就签订正式的商品房买卖合同进行商谈。因双方在7个工作日内无法就正式预售合同的内容达成一致意见,李先生要求开发商退还定金,但遭到拒绝。法院判决
开发商退还定金
李先生一纸诉状将开发商告上法庭,要求返还其6万元认购定金。法院经过开庭审理,判决开发商返还李先生交付的6万元定金。
依照我国《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,李先生与开发商签订的《认购意向书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,不能认定为商品房买卖合同。故双方不应受到《认购意向书》的约束。律师观点
买卖双方均无过错
那么,双方对《预售商品房买卖合同》未签订成功是否有过错呢？本案的代理律师康达青岛律师事务所汤书国律师认为,未达成正式的合同,是因为双方在7日内没有谈成,双方对此是没有过错的。原因在于李先生已经履行了进行合同洽谈的义务,最终未与开发商达成一致,是基于双方对某些具体合同条款存在争议,而这些具体合同条款并未包含在双方此前签定的意向书中,因此待签定的合同条款不能必然地对双方产生法律上的约束力。未达成预售商品房买卖合同,双方均没有过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。本案因双方未能就正式预售合同内容达成一致意见,导致该合同未能订立,这个后果不能归责于双方当事人,双方都不存在过错,属于“因不可归责当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。因此,双方签订的《认购意向书》不是有效的房屋买卖协议,定金6万元应退还。
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