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| 交付不久的康大风和日丽一期。 |
房贷加息、营业税开征、契税上
调……随着一系列房产新
政的出台，国家整顿楼市“组合拳”接连出击力度巨大，目标直指高涨的房价。
根据《青岛市人民政府办公厅关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》（青政办发〔2005〕24号）公布的标准执行，在我市凡同时符合单套建筑面积在120平方米以下（含120平方米）、住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）两个条件的住房为普通住房。一个多月前出台实施的这一细则，已潜移默化地影响到岛城楼市的发展趋向。
买房先问容积率
细看现在的商品房广告，以前开发商喜欢标榜的低容积率已经不见踪影，取而代之的词汇是建筑密度。容积率是指项目总建筑面积与总占地面积之比。例如：总占地10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1.0。相对而言容积率越小，居住密度越小，相对就越舒服。
王先生在一容积率为0.95的楼盘购房置业，依据现在的容积率新标准，该小区现在已不能算普通住房。据了解，郊区一些项目因容积率低于1.0,将变成非普通住房，而与此相反，市中心不少高层住宅因容积率较高则变成了普通住房。
容积率多少、是否属于普通住房，现在直接关乎购房者的切身利益——购买非普通住房，不仅缴纳的契税高出普通住宅1倍，另外，自今年6月1日起，如果购房超过2年转手交易，还要按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税，而对购买普通住房超过2年转手交易的，则免征营业税。
在东部一楼盘售楼处，一位购房者对记者说，以后到售楼处看房，一定要弄清容积率是多少，算不算“普通住宅”，否则，如果是非普通住宅，就要多交好几千元的契税。
以容积率高低来确定是否普通住房标准对开发商有何影响？据一位业内人士介绍，这一政策可能将对低容积率高档楼盘的开发有一定牵制作用，今后开发商将考虑多向小高层、高层住宅发展，1.0的容积率标准将作为重要参考依据。而不久前，百通地产在崂山夏庄拍得一块容积率仅为0.7的477亩地块，将建设岛城一流高端项目，这从另一方面反映出有实力的品牌开发商依然对高端市场充满信心。
新楼户型“瘦身”亮相
新政的实施对岛城楼市的调控已经初步达到了预期的效果。市民在购房时的心态更加成熟，从成交房产的面积来看，100平方米左右的中小户型成为交易的主流。
按照目前的税收政策，消费者购买120平方米以上的非普通住房，要缴纳3％的契税。以130平方米、8000元／平方米的房子为例，一套房子比以往多缴税15600元。
在房产市场表现得比较低迷的大势下，一些开发商开始主动出击，调整营销和开发思路，这在新政之前是难以想像的。一些开发商在户型调整上动起了脑筋，为挤进普通住房的门槛而努力。现在正接受预定的开发区某楼盘，半个月前开发商刚刚调整了规划，把公摊面积缩小，将原来130多平方米的房子变成了120平方米以内，刚好够上普通住宅标准。
120平方米将成为今后开发商在设计房型时的风向标。
新政引爆交易纠纷
国务院七部委联合颁发了《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，其中第七条明确规定：“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”
限制炒房的新政一出台，让很多炒房型投资客一下子乱了方寸。现实中存在大量的这种情形：预售商品房已经竣工交付，预购人尚未取得房产证，但在该通知发布前，预购人又将竣工交付的房子卖给第三人，并签订新的买卖合同，按照该通知的规定，对于这种情形，房地产主管部门不得为其办理转让手续；还有一种情形，就是通知中所讲的“房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续”，也会造成买房人不能办理房屋产权。
这次房产新政出台，最主要目的就是挤压房地产市场中的泡沫成分，炒房现象正是此次房产新政打击的主要对象。虽然从法律的角度讲，还无法认定交易过程中签署的相关协议不成立或无效，但至少，房产新政的出台导致这些炒房行为无法继续履行下去。
另外，以前动辄以“退房”来对应购房纠纷的开发商，在新政后不算景气的市场下，已不再那么牛气；以前宁可忍气吞声签霸王不平等购房合同也绝不退房的购房者，现在稍不如意则开始想办法退房。
房产投资趋向长线
由于新政对出售时间的严格限制，严重影响甚至制约短期投机型业主购房，从而导致投资群体比例下降。“炒房炒成房东”这句戏言，在6月1日之后已经成为一些投资者的亲身经历。一系列新政策出台之后，部分投资者们只能选择从短线转为长线。
“期房禁转”政策出台后，大部分投资者都对这个政策感到有些突然，不得不转向长期投资，或者先出租，然后等待合适时机出售。新政策不仅使出售房屋的难度增加，同时也在购房人群中培育了观望心态，抱着“等一等再说”心态的人大多转向了租赁市场。
“售转租”现象的出现，主要是由于房主更希望通过长线经营来化解市场波动带来的压力。一位房东表示，一来可以以租养贷；二来也可以先避开市场风头，等合适的时机再出手。
房产新政对炒房者来说不是好消息，但对于以自住为目的的长期投资性购房者而言则是一个置业良机。
