区域经济从本质上讲都是特色经济,这是由生产的不断专业化分工与协作这个推动生产力发展的动力所决定的。近年来,市南区立足区位实际特点,顺应周边制造业快速崛起、区内服务业加速进入、现代服务业正在兴起的趋势,大力发展具有区域特色的楼宇经济,取得了明显成效。目前,投入使用的写字楼有89座,建筑面积284万平方米, 楼宇内汇聚了众多金融、物流、软件、中介等现代服务业企业以及众多国内外著名企业各级总部和高端机构,企业总数4500多家,2004年全年共创造税收13亿元,超过区域内总税收的1／3。

　　一、产业选择

　　中共山东省委副书记、市委书记杜世成同志早在3年前就对我们提出了要大力发展楼宇经济的要求和市南区经济发展的方向。我们理解,楼宇经济是指以商务写字楼为土地要素,以白领专业技术与管理人才为劳动力和主要资本要素,以为企业提供商务服务为市场导向的一个现代服务业的产业集群。在市南区选择发展楼宇经济至少有这样几个方面的必要与可能性：

　　释放土地潜能的产业。市南区土地开发程度比较高,待开发利用的空地已经很少,而且地价高昂,寸土寸金。楼宇经济所依托的商务写字楼可以实现在高价位上的土地再开发,通过产业置换、建筑置换、拆旧建新、拆低建高获取增值。目前市南区的土地价位一般都在每亩千万元以上,而在此地价上的商务写字楼的开发仍可以达到可观的利润空间。从入住企业的角度看,楼宇中的公司汇聚了大量的人才流、资金流和信息流,财富效应显著,一座占10亩左右的普通写字楼中的公司年税收可以过千万元。

　　促进结构调整的产业。从配套服务的角度看,现代服务业是制造业的天然伴侣,楼宇经济也是工业园区经济的天然伴侣,没有楼宇经济提供的现代服务,制造业的发展会遇到很大的供应瓶颈。楼宇经济具有数百公里的辐射半径,随着国际产业结构调整和跨国投资的加快,青岛周边乃至整个山东半岛的制造业基地正在加速形成,相应地对楼宇经济的需求也表现出了旺盛的势头。

　　创造更多收益的产业。楼宇经济所承载的产业附加了更多的管理与技术要素,从本质上讲是一种知识经济,相应地也会带来更多的产出效益和税收收入。市南区去年的区域总税收入达到近40亿元,每平方公里税收密度为1.3亿元,其中地方税收占比为60％,总量和结构都达到了相对较高的程度,主要是服务业特别是现代服务业发展所带来的税收贡献率。

　　环境基础促生的产业。市南区发展楼宇经济首要的原因是近年来市委、市政府指导经济的正确战略,青岛市经济发展快速健康,产业升级速度不断加快,为楼宇经济的发展提供了肥沃的土壤。从自身条件来看,经过多年的发展,市南区现代服务业规模已占到全市总量的很大部分,金融、软件、物流、中介等产业发达,发展楼宇经济的基础好；作为

　　2008年奥帆赛举办地,奥运将世界的注意力集中到青岛,由奥运引发的新一轮城市建设,也为楼宇经济的发展提供了契机；市南区品牌企业众多,拥有许多国内外知名企业总部,品牌企业提高了区域知名度,增强了对外地企业的吸引力；市南科研机构众多,科技人才聚集,集中了青岛市众多的专业技术人才和企业经营管理人才,为发展楼宇经济提供了智力基础；市南区风景优美,拥有丰富的旅游资源,集中了青岛市大部高档商场和80％的餐饮企业,可为在楼宇内工作的企业白领提供适宜的生活与居住条件。

　　二、主要做法

　　搭建产业平台。采取了产业战略前导和城市规划先行的方式,通过专家论证,制定了区域现代服务业发展规划、软件产业发展规划、商贸旅游发展规划。在此基础上搞好城市建设改造规划,制定了区域性控制详规和都心住区、商务核心区等具体规划,科学规划利用土地,积极推进写字楼建设,为产业发展描绘出蓝图。以两个规划为指导,对山东路、香港中路、东海路、宁夏路等区域多个地块进行了楼宇新建和升级工程,通过拆旧建新、拆低建高,不断加快写字楼扩容步伐。

　　加强招商引资。致力于实现楼宇企业数量和质量的双突破,市南不断创新招商思路,在着力搭建产业发展平台的基础上,坚持专业招商的方向,发挥多方面招商主体作用,采取多种招商方式,多渠道、全方位开展招商引资。对金融、软件、中介、旅游、企业总部或高端机构等符合市南区产业发展战略的重点领域实行定向招商,落实招商引资领导分工负责制,对引进产业项目实行全过程跟踪、全方位服务。2004年,共引进外资服务贸易企业66户和投资500万元以上的内资服务贸易项目80个,马士基北方总部、金鼎担保公司、大韩航空呼叫中心、美国星巴克咖啡、苏宁电器等国内外品牌企业相继入驻。恒丰银行、中国进出口银行、大众保险、永安保险、恒安标准人寿等多家国内外金融分支机构开业。目前市南区楼宇内汇集了826家外资企业、9家外资银行、26家世界500强企业的办事机构,共有各类各级企业总部286家,包括肯德基、海信、青啤、双星等国内外知名企业。去年,居国内软件业前三强的海信软件园落户,ＩＢＭ、微软、九州富士通、用友、哈工大研究院、汛源科技等70多家软件企业也将陆续入驻软件基地。大量优质企业的聚集驱动楼宇产出实现快速增长,

　　2004年,市南区共有24座写字楼税收均超过千万元。

　　展开宣传推介。深化楼宇经济概念,加大宣传力度,不断提升写字楼的知名度和影响力。邀请香港中文大学教授、上海卢湾区发改委主任、中国总部经济创始人等专家学者为全区干部讲课,提升观念认识。举办首届青岛国际商务周,以“打造半岛ＣＢＤ,推动山东新经济”为主题,召开商务楼宇展示推介会、亚麦商务楼宇智能化研讨会,对重点楼宇进行了专题宣传和推广。加强同各媒体的联系,《青岛日报》、《财经日报》等报纸刊物多次对市南区楼宇进行连续的报道。联合山东路区域各楼宇开发商,策划推出了山东路商务板块概念,成功整合各开发商的优势资源,形成了楼宇宣传和运作的规模效应。

　　运作特色楼宇。促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集,在企业间形成信息、资源共享,充分发挥聚集效应,是市南区不断提高楼宇经济能级的一项重要举措。出台了《市南区关于楼宇经济发展的奖励措施》,调动楼宇业主招商、安商、亲商的积极性,引导业主进行楼宇功能定位,鼓励多引进产业高端机构,对一些不符合自身定位的企业进行置换和交流,侧重吸引相同行业企业入驻。

　　改善营商环境。不断加大服务力度,多层次与楼宇业主进行合作。建立政府与楼宇沟通联系制度,以座谈会、研讨会的形式多次召集楼宇业主了解情况,对楼宇建设和招商过程中的各类困难,积极安排解决。例如,为了解决了长期困扰广发金融大厦车辆通行问题,积极联系安排相关部门,为其拓宽了交通路口,有效保证了大厦招商,得到楼宇业主的认可。三、发展思路围绕建设青岛市区域性物流中心、区域性金融中心、区域性服务中心和区域性高新技术产业中心,市南区将不断创新思路,继续深化政府引导、服务和管理功能,力求取得楼宇经济发展的新突破,建成半岛的ＣＢＤ和青岛的中关村。

　　建设现代化。健全固定资产投资动态跟踪制度,对全区所有在建、拟建楼宇全面摸底调查,控制土地使用方向,在项目审批上从严把关,引导开发建设智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇,加快楼宇升级进程,提高楼宇整体品质。

　　推介市场化。加强“市南区楼宇经济发展促进中心”建设,完善其作为楼宇信息和交易集散的作用,激活和规范写字楼中介市场。面向全国、全省加强宣传,拓展推介的广度和深度。定期举行新建和空置楼宇展示会,力争今年完成20万－30万平方米的楼宇招商。

　　功能专业化。进一步完善落实激励政策,引导楼宇业主招大引强,走特色化、专业化发展道路,力争多形成几座金融、物流特色楼宇和总部楼,使区域内产业集群化发展特色更加明显。

　　服务精细化。抓好公交公司、乾豪广场、万邦置业、三阳置业等项目中所涉及的停车场建设,缓解东部地区的停车压力。策划实施“绿色午餐”工程,加快高档餐业的引进,鼓励有条件的企业兴办面向楼宇白领的商务快餐,改善商务楼宇内企业员工用餐条件。完善商务配套设施,培育或引进高水平物业管理公司,改善楼宇软件配套。

　　税收属地化。完善区内重点企业联系制度,建立按时通报制度,实现政府与楼宇间企业信息共享。加大协税护税工作力度,及时协调解决税源企业存在的各类问题,确保楼宇企业税收及时、按量落地,推动楼宇经济健康持续发展。

　　企业总部化。积极引进制造企业营销总部、研发总部、财务总部以及金融、软件、物流等现代服务业总部,逐步实现楼宇企业总部化,增强区域经济辐射力,力争今年新增各类企业总部50家左右。

　　发展全面化。在现有基础上进一步拓展楼宇经济发展范围,开展对5000平方米以下的楼宇资源调查。统计区内闲置厂房等可用资源,探讨盘活机制和方法。全面开展驻区大型酒店（三星级以上）入驻企业调查,加强与这些高档酒店写字间内的外资企业、外资办事处的联系和合作,拓宽开发国外市场和利用国外资源的渠道。