“无法确定房屋原价格、房屋的有关凭证不全、房产转让价格明显低于评估价格等特殊情况,该如何计算个人所得税呢。”近日来,早报楼宇热线接到了许多类似问题的咨询电话。其实,以上的几种情况都属于很难确定房屋的种类的“模糊房产”,早报《地产》周刊在此将对这类问题一一解答。

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　　如何界定“模糊房产”计税价

　　在实际房产交易过程中,有些房产业主不能提供完整的房屋资料、档案及其他相关凭据等情况,导致难以确定该住房的原来价值,从而使个人出售住房所得也难以计算。据专业人士介绍,总体说来,这些原值难以确定的房屋实际上也就是《个人出售住房所得征收个人所得税暂行办法》中提到的六类住房：个人已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房。根据规定,该六类住房首次出售所得,个人所得税核定征收率不低于1％；其他核定征收率不低于2％。也就是说这些房屋在进行上市交易时,其个人所得税为应纳所得税额＝转让住房的计税收入额×核定征收率,其中核定征收率为1％或者2％。

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　　如何计算“模糊房产”计税价

　　许多市民为了　“避税”,会隐瞒、虚报房产成交价格,或是转让房产成交价格明显低于评估或计税价格。对于这些无正当理由的,以及其他特殊情况,既然房屋原值难以确定,就需要通过房屋评估或计税价格来确定计税收入额。那么房屋评估或计税价格又是多少呢？据市房产交易中心的工作人员介绍,不同的区域,房屋评估和计税价格也是不同的。自6月1日起执行的有关新政策,对住宅房屋而言,房屋成交价格最低价格为　［用地级别所属基准地价＋房屋结构所属建设工程造价×（1－使用年限×2％）］×建筑面积。其中,自6月1日起实行的各区域的基准地价和房屋结构所属建筑工程造价均在原来价格基础上有所上浮。一级土地基准地价为每平方米3370元；二级土地为每平方米2250元；三级土地为每平方米1820元；四级土地为每平方米1180元；五级土地为每平方米970元；六级土地为每平方米660元；七级土地为每平方米600元。房屋结构所属建筑工程造价则调整为：混合、砖木结构为每平方米600元；钢、钢混、其他为每平方米1010元。以一套　1987年、75平方米、砖混结构、一级土地的已购公房为例,在其无法提供房屋原值的前提下,该房屋的计税价格即成交最低价格为　［3370＋600×（1－18×2％）］×75＝281550元。那么,其应缴纳的个人所得税为281550×1％＝2815.50元。

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　　如何申请免征个人所得税

　　新政规定,对个人转让自用五年以上,并且是家庭（夫妻双方）惟一生活用房取得的所得,免征个人所得税。那么,如何进行免征个人所得税的申请呢？据了解,个人申请免征个人所得税时,应向主管地方税务机关或代征部门提供个人免税申请、结婚证、户口簿以及房地产交易中心查询的住房情况记录,如果所有情况均符合,则可以办理免税。据悉,目前除了崂山区外,办理免征个人所得税手续,可以通过房地产交易中心个人所得税代征窗口直接办理,从而可以减少交易环节,节省时间。