案例：甲某于2001年1月21日购买

    乙某私房一处，乙某的房产证还未下发。购房合同约定，该房总房款为15.9万元，没有单价约定，交房时甲某向乙某付房款15万元，剩余9000元房款待乙某房产证下发后，双方办理房产过户时付清。2001年12月7日乙某拿到了房产证，以房产证载明面积 大于双方购房合同约定面积要求甲某支付大于部分面积价款，甲某不同意，乙某以订合同时房产证未下发是无效合同为由，拒不履行过户义务，为此双方发生争议。争议焦点：甲某认为，购房是按套购买的，不存在面积差价款的问题，订立合同时虽然房产证未下发，可是现在已下发，具备房屋过户条件。因此双方的购房行为是有效的。乙某认为，订合同时其房产证没有下发，双方的购房行为是一种无效行为，要求甲某返还房屋。

    律师评述：甲、乙双方签订购房合同时，双方自愿达成协议，意思表示真实，不损

害社会公共利益，且双方都是完全民事行为能力人。因此双方的买卖房屋行为属合法的民事法律行为。订立购房合同时，由于乙某房产证未下发，不具备产权过户条件，因此双方的买卖房屋行为系效力待定。待乙某房产证下发后，双方的买卖房屋行为由效力待定转化为发生法律效力。对此，最高人民法院司法解释明确规定：“《城市私房管理条例》实施后，房屋买卖双方当时自愿、立有契约、交付了房款，并实际管理和使用了房屋，没有其他违法行为，由于卖方的责任致使没办过户手续，现能够补办手续的，可以认定买卖关系有效。”本案甲某向乙某支付了房款，并接受了房屋，现实际管理和使用着房屋。乙某在房产证下发后，应履行过户登记义务，由于其不履行已构成违约，其责任完全在乙某一方。因此，甲、乙双方的买卖房屋行为有效。由于购房合同约定的房款计价方式为按“套”计价，因此也不存在面积差价问题。乙某提出让甲某补偿面积差价是对原购房合同的变更。除非征得甲某的同意，否则乙某将构成违约。因此，本案甲某的主张是正确的。

 山东北极之星律师事务所律师赵德基