新闻缘起

　　日前,某住宅小区分Ａ、Ｂ、Ｃ三区,其中Ａ区全体业主2／3以上表决同意,炒掉原物业公司,另请高明,而Ｂ、Ｃ两区的居民没有参加表决。Ａ区业主的行为是否合法有效呢？

　　面临不断崛起的大型楼盘,同样存在一个住宅区域内由多区组成的现象,未来这些分区业主们是否可以效仿“自立门户”的行为 呢？这一次现象的出现,同时也是在挑战地方性配套规章的盲区。

　　业委会角色如何转变《条例》第十五条规定,业主委员会是业主大会的执行机构,履行召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况的职责；二是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；三是及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；四是监督业主公约的实施；五是业主大会赋予的其他职责。假如业主委员会是由Ａ、Ｂ、Ｃ区全体业主大会选举产生的,那么它的职责是对三区全体业主大会履行的,而不能单独为其中的某一区履行。如果分区实现了“自立门户”,那么业主委员会的角色又该如何转变呢？

　　■律师观点

　　《条例》第十二条规定,业主大会会议的形式,要求选聘、解聘物业管理企业必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

　　如果将Ａ、Ｂ、Ｃ区视为一个物业管理区域了,那么就应该由三区共同组成的业主大会来行使业主大会的职责,单独某一个区的决定非但代替不了其他地区的意见,也侵犯了其他区业主的权利。当然,如果有其他区业主的授权或事后追认等行为救济,就另当别论了。

　　分区可否“自立门户”就某住宅小区发生的“分区业主”欲炒物业公司是否有法律依据支持的问题,与之相关的法律依据是《条例》第九、条规定：一个物业管理区域成立一个业主大会,其划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。此外,《条例》第十一条之同时规定：业主大会应当履行的职责,一是制定、修改业主公约和业主大会议事规则；二是选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作；三是选聘、解聘物业管理企业；四是决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施；五是制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；六是法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。那么,依据第九条规定的物业管理区域内成立一个业主大会的原则,对于以上职责事项都要以一个业主大会为考量标准。比如第四项关于决定专项维修资金使用、续筹方案以及监督实施的问题,由于Ａ、Ｂ、Ｃ区都属于同一物业管理区域的一部分,其物业和共用设施设备,建筑物规模以及其他公共部分同属一体。那么在同一区域内如果另行区划物业管理区域,需要具备什么样的条件呢？■律师观点

　　如果Ａ、Ｂ、Ｃ区的称谓仅仅是小区在规划时为方便管理等因素而作的区分,不是从物业管理的角度考虑作的划分,也没有为每个区规划各自使用的设施,并且从建筑物规模、社区建设等因素也符合目前划分一个物业管理区域的惯常做法,那么就应该将Ａ、Ｂ、Ｃ区视为一个物业管理区域,这也符合《条例》第九条的规定。那么如果视为一个物业管理区域也就能成立一个业主大会,则由该业主大会来行使业主大会的职责。