●参战军团
天津顺驰、新园地产、中房集团
●军团组成
天津顺驰项目：建筑面积30万平方米左右。
新城市花园：建筑面积
10万平方米。中房花苑：建筑面积10万平方米。
胶州市早期房地产开发集中在老城区,多为胶州当地较小的开发商,项目水平只是鉴于
居住,没有真正的封闭小区及整体规划布局。胶州房地产开发的萌芽是在2000年初起步。
2003年是胶州房地产价格飞涨的一年,由于青岛房价的屡创新高,越来越多的青岛居民选择胶州置业,使得胶州的房价从1100元／平方米上升到1700元／平方米。2004年随着市场的发展,胶州房价不断提升。截止到今,胶州商品房销售项目的均价为2000元／平方米左右。
胶州的房地产项目从区域和地段上来划分可分为新城区楼盘和旧城区楼盘。旧城区楼盘的最大优势就是生活条件较为便利,作为老城区里的新楼盘,城区原有的各种完善的成熟配套。
胶州新城区位于胶州市的南部,总规划面积为10平方公里,是胶州市近几年重点发展的区域,商务区、文化娱乐区、商业区、住宅区也都有明确合理的划分,也有一批新项目。这些新盘大致都在10万平方米上下,户型、外立面设计比较前卫、合理,小区内大都设立了会所、水景等景观配套设施,绿化比较有层次,代表了胶州城建的未来发展趋势。
单从施工面积看,胶州近年的施工量较高,但从胶州近年的已入住项目及在售项目看,空置率较少,这说明该施工面积含有其他房地产开发形式。另外,通过对胶州市近年的房地产的开发情况分析,该区域近两年房地产的开发情况及销售状况基本处于稳定状态,但销售价格上浮38.2％。这说明当地具有较强的购买力及上升潜力。
本版组稿 李 峥
●地缘———
胶州位于胶州湾西北岸,同三、济青、环胶州湾高速公路等国道、省道纵横交错,尤其是随着新城区的整体东移,从胶州市中心到青岛市中心只需要半个小时。而这一地缘的接近性,则是未来胶州房地产发展的关键之一。
●价格———
胶州的房地产市场同青岛其他的县级市相比,起步不算晚,但是近几年发展却始终平淡,目前胶州高档楼盘的价格也不过在每平方米2500左右。而老城区楼盘也正接近这一价格线。因此胶州楼市还保留着很大的上升空间。
●客户———
胶州房地产市场的主要客户群有着比较明显的特点,主要由三部分组成：胶州当地的高中低各收入阶层、青岛及外地的投资者、胶州外企的员工,这与青岛的其他一些郊区楼盘销售主要由投资者来支撑是不同的。不过,从具体比例上看,新区与老区也有不同。新区的投资比例能占到40％—50％,而老区居住购买则能占到40％左右。另外,境外人士的购买力有多大？据业内人士估算,总体上,特别是韩国购买者大致能占到20％左右。
●大鳄———
胶州在青岛大市场虽然是重要的组成部分,但还称不上是举足轻重。但由于顺驰集团的进入,这一市场突然变得敏感起来。顺驰是第一个完全意义上进入青岛市场的外地地产大鳄,而顺驰本身又是极富争议色彩的地产企业。不久前,顺驰公布了其在山东的计划目标：2005年8.5亿元,2006年24亿元,2007年要
达到80亿元。这将是一个跳跃式的发展轨迹,而能否跳到如此高度,这第一跳是否有力必然是决定性的。顺驰表示自己的信心来自于对青岛乃至胶州的巨大潜力。同样,购房者与青岛本地开发商也在观察、猜测顺驰究竟能不能完成这一任务。因为这同样是对青岛市场发展力的测试。
据说,顺驰最强力的部门是销售。而与顺驰同期进入顺驰二
手房部门,也会为未来顺驰胶州项目提供销售支持。此前,顺驰已经通过户外广告及发布会等形式高调宣告了自己的到来。可以说,顺驰在积蓄了足够的市场注意力情况下,已经将自己置于市场最前沿。对消费者来说,顺驰胶州项目的价位、户型等值得注意。对于业界来说,可能更为关心的则是顺驰的操盘手法,销售策略。近距离地面对一个全国布局的地产企业,对青岛开发商则是一个不错的学习机会。
因此,2005年对胶州的关注,更多地是对顺驰的关注。
