改革开放,使古城胶州旧貌换新颜。 胶州房地
产业经过十年的发展,现已成为加快城市化进程,改善居住环境、拉动经济增长的支柱产业。 该市房地产投资额、开发量连续五年保持强劲的发展势头,商品房价格稳中有升,房地产开发投资额每年保持两位数增长,年平均开发商品房面积60多万平方米。住宅价格由原来的每平方米1000元升至2000多元,商业网点由原来的每平方米2000元升至5000元以上,胶州房地产市场步入理性持续的发展周期。 今年1-8月份,该市完成房地产投资4.4亿元,开工面积130.26万平方米,销售面积36.35万平方米,销售额4.5亿元,各项主要经济指标,均比去年同期有较大幅度的增长。 房地产业的兴起,促进了新区开发、带动了旧城改造、推进基础设施建设进入了快速发展周期,环境质量和综合服务功能得到了进一步提高,城市竞争实力日趋增强。 以路带房,以房促城,房地产滚动发展 胶州的房地产发展得益于基础设施带动开发,以开发拉动城市资源升值的良性循环。 该市先后开通拓宽了杭州路、泸州路、常州路等道路,两侧成片的危旧房屋成为众多开发商竞相开发投资的热点地块。听溪园、郭家庄小区、顺德花园、方井园等5个小区相继建成。随着新城区开发的加快和旧城改造的深入,城市基础设施投入呈现出逐年递增之势,去年全市用于城市基础设施投资额达到5.9亿元,是1987投资额的100倍。 基础设施投入的成倍增长,拉动了城市区域的快速扩展,建成区由1987年的14平方公里发展到目前的28平方公里,规划控制面积由过去的233平方公里扩展至目前的420平方公里。区域道路由过去的几十公里扩展至现在的200多公里,市区公交线路由1条增加到18条。城市防汛抗灾能力由20年一遇发展到目前的100年或更长时间一遇。 实行拆房建绿,构建园林城市,提升房产品位。胶州市在旧城改造和新区开发过程中,改变过去那种局部改造与见缝插针的做法,以创建国家园林城市为目标,实施地段开发与周边环境相协调的开发模式,对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁,留足公共空间,大面积建设高档次的绿化地块。截至目前已拆除了山货街、大鱼市街、富民广场、扬州路、湖州路南段、云溪河周边、水寨花园等16个地块的危旧房屋,建成了绿地等公共活动场地36万平方米。城市人均绿地面积由1987年的不足3平方米增至目前9.8平方米,绿化覆盖率达到40.2%。 胶州经过十几年的发展,城区的环境质量实现跨越式提升,他们以市委党校、市总工会大院土地置换整合方式,投资3.08亿元开发建设了世纪大厦、利群购物广场。 城市居民投资欲望持久,住房消费持续升温 胶州历史上是全国北方有名的商埠口岸,受千年经商思想的影响,购房置业,开店建厂成为胶州市民重要投资渠道。通路带房,以房促城,路通房兴的滚动发展,加快了居民投资房地产理念的形成。商品房销售面积由1994年的不足5万平方米升至目前的60多万平方米,全市人均居住面积由1987年的8平方米增加到目前的16平方米。城市居民的住房条件得到了极大改善,居住宽敞舒适、功能齐全的套房已很普遍,套房面积由1992年的套二60-70平方米,套三80-90平方米,发展到目前的套二90-100平方米,套三110-150平方米,户型由一厅一卫发展至现在的三厅两卫,配套设施由过去的水、电、暖发展到目前的水、电、暖、有线电视宽带网入户。楼宇电子监控的智能化小区成为时尚。消费群体的不断膨胀,吸引国内众多开发企业来胶州投资房地产业。近十年胶州紧紧抓住扩大内需,促进消费,拉动全市经济增长这一目标,以新城开发、旧城改造为龙头,实施成片开发,引导居民进入大宗消费领域,积聚了住房消费群体的形成和膨胀,居民由过去的以旧换新,发展到拥有多套住房,目前拥有两套以上住房或拥有网点房的占全市总户数的40%以上。房屋的升值,极大地调动了众多市民投资的热情,商品房销售面积由1994年的不足5万平方米,增至目前的69.7万平方米,增长近14倍。住房消费市场的持续火爆,吸引了常乐、宝克、东苑绿世界、青岛中房、新园、环宇、荣发、大有等外地房地产商纷纷来胶购置土地进行房地产开发,进一步激活了胶州的房地产业。 本土与外来地产相互交织,促进住宅产业的升级 胶州市以外的房地产商的到来,在带来先进经营理念的同时,也激活了市区的房地产业快速发展升级换代。胶州本土的房地产开发企业面临着生存危机与挑战,不论在经济实力、规划设计,还是经营理念上都不具备优势。这就逼迫胶州开发企业纷纷提高建设质量,提升规划设计标准和小区配套设施档次,缩短开发项目建设周期,提高物业管理质量和水平,以吸引消费群体。如安泰开发建设的PS小区拥有电子监控,太阳能预留基座,中央空调,外墙内保温等设施;景光花园采取地热取暖,智能化管理与监控;南关开发公司开发建设的南华园小区增加了饮用水净化等辅助设施。外来开发商的介入和竞争,有力地提升了胶州住宅小区的总体质量和水平。 整合城市资源,提高城市综合实力 胶州城市建设的快速发展得益于近十年来实行以项目带开发,开发促城建,以城建拉动城市资源的升值,并实现滚动开发的良性循环。城市之间的竞争,是综合实力的竞争,更是城市建设和城市硬件设施的竞争。胶州市近几年综合实力的增强,关键实施了以城区大面积开发拉动城市建设的战略。在实施以路带房,以房兴市,拆旧建新,规划超前的主导思想,使城市建设飞速发展,带动了城市地价不断攀升。 该市每亩土地从过去的几万元上升至现在的几十万元,实现了城市土地价值的最大化。据统计,自1994年开发地段实行招标拍卖以来,共获取土地收益5.8亿元,实现了城建资金的筹集、再投入的良性循环。 以市场为导向,顺势构建商贸、物流经济圈。胶州商贸有着悠久的历史,但商业布局基本上是以城区道路为基本框架的,受区域条件的制约,已满足不了城区内人流、物流的需求。1999年,市委、市政府反复论证,通过土地置换,把市总工会从市中心搬迁到云溪办事处,在市总工会地段投资1.8亿元,兴建了21层的世纪大厦,一方面吸引青岛国货集团经营大型商场,一方面建设了四星级新世纪大酒店;把市委党校从向阳批发市场繁华地段搬迁到新城区,投资1.4亿元扩建了向阳市场,吸引青岛利群集团落户,激活了胶州的商业,形成了大开放格局。为加快商贸圈的形成,该市决定自今年起分别对电影院和汽车站区域进行整体开发改造,建成24万平方米的商贸广场。届时,加上目前已建成的利群物流工业园,龙州路布匹批发市场,即将建成投入使用的南方建材城,胶州湾综合批发市场,基本形成以世纪大厦、汽车站、电影院片、利群购物中心为商贸中心,点面布局合理的北方县级市最具竞争优势和发展潜力的商贸物流中心。 房地产开发的持续发展,带动了建材、商业、餐饮第三产业的兴旺。国货、利群商业超市相继落户,浙江小绍兴、美国肯德基等国内外知名餐饮连锁店纷纷登陆胶州。杭州万事利集团投资4.2亿元建设的南方家园建材装饰商城已建成13万平方米,总投资3.7亿元的凯凯物流项目一期工程完工,福兴祥物流中心正式运营,初步形成了三大区域物流基地。 新城区功能初步完善,行政文化中心形成规模,带动房地产业快速发展 新城区经过三年的运作,已形成规模,基础设施逐步完善,新城区道路框架基本构成,承载功能不断增强;新城形象初步展现,市级机关大楼、一中新校、公安局指挥中心、广电大厦、卫生大楼、质监大楼等办公楼群形成规模;市政广场一期工程全面完工,三里河公园于10月1日开园纳客;20万平方米的浮翠园、映月园两个居住小区已经建成使用,极大地提升了城市形象,已成为国内外开发商投资置业的热土。通过市场运作方式,投资1.7亿元的实验初中新校和投资6000万元的老年公寓主体工程已完工;吸引青岛新园、青岛中房等大量的著名企业来胶开发投资房地产,目前,翰林苑、中房花园、新城市花园等30万平方米住宅小区主体工程基本完工,提升了新城区形象和人气,促使住宅价格由最初的约900元/平方米上升到每平方米2500元;利群购物广场正在紧锣密鼓地进行,佳世客超市近日签约投资新城区,这些都将极大地提升新城区的商气和人气;国际社区的概念性规划、景观设计等已完成,现正与将军集团协商开发。 按照新一轮城市发展战略,以房地产业为龙头,该市正在加速建设成为一个环境优美、特色鲜明、管理科学、经济繁荣的现代化中等开放城市。李元昌 |