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p;———访胶州市人民政府副市长王进
走向胶州湾的时代，是青岛建设现代化国际城市空间扩张的必然趋势。而胶州市就是青岛走向胶州湾时代的战略破题点。为此，记者就有关问题采访了胶州市副市长王进。
目前，胶州正在全面构筑“一城四区两翼”的中等城市大框架，按照“政府得环境、企业得效益、群众得实惠”的原则，以经营城市的方式规划建设管理城市，建设“大而强、富而美”的新胶州，是该市要做好的经营城市的恢弘篇章。
近年来，胶州市委、市政府按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的思路，以经营城市的理念规划城市、建设城市、管理城市，积极探索建立市场化、多元化的城市基础设施投融资体系，优化城市资源配置，逐步建立起经营城市的运行体系，从而加快了城市建设步伐，使城市面貌发生了翻天覆地的巨大变化。
今日胶州初步形成了“水在城中、城在林中、环境优美、特色鲜明”的园林特色，展现了“东方古埠、北国江南”的城市风采。
思路一变天宽地阔
胶州经营城市的启动相对较早，经历的时间也比较长，大体可分为三个阶段。第一阶段是道路广告经营权转让。即由广告公司在城市主干道设置灯箱广告，进行亮化美化，然后通过经营广告获取收入。这种“经营”是在城市建设资金不足的情况下进行的，是一种带有计划经济性质的“准经营”，是城市基础设施有偿使用的尝试。第二阶段，一方面成立了城市建设投资公司，充分发挥财政资金的导向作用，开始利用社会资金、信贷资金，在道路冠名、企业改制等方面实现了较大的突破；一方面进行土地经营，以土地包装上市、收取土地级差地租等形式，通过以地换路、以地换房等措施，加快了城市建设步伐，特别是对旧城改造起到了巨大的推动作用。第三阶段是城市建设的重点转向新城区建设，开始土地拍卖，盘活存量资产，实施土地抵押贷款，实行特许经营制度建设新城基础设施，BOT、BT等形式得到初步运用。如以地产、房产置换形式建设4.6万平方米的市级机关办公大楼和胶州一中新校等标志性工程，通过土地包装“上市”的办法，获取土地收益5.8亿元，实现了城市的滚动积累和发展。至此，经营城市从具体项目的经营转向新城区的整体经营，由政府主导向市场化运作迈出了关键性步伐。
辩证运作合理经营
土地价格是影响城市开发成本的关键因素，城市建设所有的投资都必须通过土地经营得到合理回报，否则这些投资就会转化为城市的债务。
随着该市城市基础环境地不断改善，城市化发展的需要，现在该市的土地价格已由过去的每亩几万元上升到30多万元，这有利于收回基础设施投资、增强新区建设的信心。但在东部滞洪区、国际社区等新区建设初期，如果地价持续增长，而市场的有效需求没有相应形成，对于引进项目、加快建设速度势必造成负面影响。目前在我市竞得土地的开发商，多以开发住宅为主。在住宅有效需求空间相对稳定的情况下，房价的提高会使开发风险上升。所以说，并不是地价越高越好，而是要通过保持合理的土地成本和有效需求，提供高水平的基础设施，增强新区的竞争力和吸引力。
就经营城市的长期效果而言，城市发展有赖于城市规划设计引导和规范。城市规划的作用是为城市土地安排发展内容，并具体指导城市的建设和发展。但从目前情况看，一些规划在确定用地性质和项目安排时，对市场需求、对项目的可行性以及土地资源价值最大化缺乏考虑；对城市建设的投资和收益缺乏考虑；规划控制不严，存在着未经规划审批乱圈地，突破规划确定的用地规模，改变用地性质等问题。这些规划的“不经济”问题，必然导致规划内容得不到具体的实施，进而影响城市的长远发展。
当前，该市城市建设正处于新区建设、旧城改造同步发展、快速推进时期，正确处理开发与保护的关系，应该提上议事日程。保护的目的，一方面是为了预留城市发展空间，即把新城区、老城区不利于开发的先保护起来；对一些不能充分开发的地段、资源暂时放一下。另一方面是为了无形资产的保值增值，防止在同一时期内，因城市建设风格、面貌的趋同，破坏城市的文化特色和城市景观。
科学规划整合资源
科学规划，提升城市整体经营水平。从城市规划角度，挖掘经营城市潜力，合理配置资源，推进城市建设步伐。一是利用政府垄断规划的信息优势，集中发布“一城四区两翼”规划，并在规划发展区域按非城市建设用地的价格征用土地，然后通过基础设施的建设、引导、开发，实现土地的增值，利用“生熟”地价差平衡建设成本。二是利用新行政中心的建成及行政办公楼群的转移，做到新城区的市政设施和社会配套设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差，提供资金保障。三是利用发布规划信息的诱导作用进行城市经营。预先发布一些地区的规划消息，公开相关信息，激发、引导市场力量进行先期的相关投入，尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需气氛，选择最为合适的时机，以较小的投入实现政府预期的目标。
今后一段时期要主要经营建设好东部滞洪区、北部仓储物流区、西部商贸区和国际社区。其中，东部滞洪区要建成大沽河下游重要的滞洪区和青岛地区乃至长江以北新兴休闲度假景观区；北部仓储物流区，建成以港口转运、分拨包装、远距离铁路运输为主导，集仓储、多式联运、加工配送、商品批发于一体的多功能区域性物流中心；西部商贸区发展成为以经营建材五金、装饰材料、陶瓷制品、灯饰布艺、机动车及配件为主的产地市场与销地市场结合的综合性商品交易中心；国际社区204国道以西建设集仓储、分拨、货运、展示、转口贸易、配送、加工制造、金融服务于一体的中韩自由贸易区；204国道以东区域打造成为最适宜人居、最适宜创业、最适宜休闲娱乐的现代化国际人文新区。
盘活城市资产，推进古城改造。城市资产是城市内部服务的资源，如市政公用设施、土地、房产等，是一种既有的存量资源，其经营的重点是盘活存量、发挥经济效益。为此，要侧重于“资金导向”的经营，对于价格到位具备独立经营条件的资产，可以出让经营权直接融资；对于给予一定政策支持即可运作的资产，在企业能够承担投资回报的前提下，可通过合资合作的方式一次收回资金；对于投入到其他领域的国有资产，则应着力培育企业市场竞争力，通过改制的方式降低国有资本持股比例，使国有资产逐步退出，实现资产变现。具体就是要以云溪河为载体打造商埠文化轴，对板桥镇进行复古，建设胶州的“清明上河图”。近期主要投资12亿元实施电影院区域、汽车站区域、向阳市场区域和秧歌城区域等“四大片区”改造工程，打造富有人文气息的商业文化街区，再现“东方古埠、现代胶州”的风采。
同时，要挖掘城市所在区域提供外部服务的资源，如应充分发挥该市的区位优势、交通优势，以及作为青岛市物流仓储基地和工业加工基地的优势，打造城市品牌，这是一种可持续利用的增量资源，属于提升城市功能的战略性资源。此外，可利用国家环境保护模范城市、国家卫生城市、山东省园林城市的优势，把胶州市的“三河三湖”的山水特色与悠久的文化历史结合起来，进一步拓展城市品牌的内涵与外延。
建立土地经营机制。政府要加强土地资产管理，用市场经济的手段，对土地资产实行市场化运作，实现土地资源的优化配置，从而实现土地资产的价值。在各个新区建设过程中，要按非城市建设用地的价格征用土地，并对规划地段进行投资，通过完善基础设施，优化开发环境，涵养级差收益，将“生地”养成“熟地”。同时，根据市场需求和建设项目需要，合理确定土地的投放量和投放次序，对一些商业项目用地，要采取拍卖的方式出让土地，以竞争实现土地收益的最大化；对一些公益项目用地，要以招标的形式，控制地价，以利新区规模的形成，加快社会设施的配套进程。
未来的金胶州，将被建设成为胶州湾畔的一颗璀璨明珠。本报记者本报通讯员周兆和
