“拆迁困局”让许多房地产开发企业陷入尴尬境地　

　　8月8日，蒋春来徘徊在长沙香格里·麓山别墅项目现场，心急如焚。蒋春来系湖南凯达财信房地产开发公司常务副总裁，同时也成为这场剪不断、理还乱的拆迁“麻纱”的总“裁”。

　　“始料未及，依法拆迁竟然变成一场旷日持久的拉锯 战。”蒋春来一筹莫展。

　　原本应是热火朝天的工地，如今却是芳草萋萋、悄无声息，夕阳之下，分外寂寥。何时开工似乎显得遥遥无期。

　　进退两难

　　“拆迁困住了开发的步伐。”蒋春来一脸苦笑。

　　此前，香格里·麓山别墅项目已经依法取得拆迁许可证，所有拆迁安置费用也早已到位，但数月之后，拆迁依然一再受阻，整个项目无法动弹。

　　一位不愿表明姓名的知情人士透露说，个别拆迁户的漫天要价是形成拆迁困局的主要症结。“一栋砖混结构的多层建筑，面积不到300平方米，要价280万元；一栋年代久远的土砖住宅，面积不到200平方米，要价100万元……超出市场评估价数十倍。面对如此刁蛮无理的要求，开发企业还只能谨小慎微，争取沟通、说服、协商解决……”

　　“人的欲望是无止境的。”这位知情人士说，个别拆迁户在签订拆迁补偿合同之后，患得患失，心生悔意，要求开发企业再次增加补偿。如此反反复复、断断续续，香格里·麓山别墅项目被迫陷入了进退两难、举步维艰的泥沼。

　　集体失语

　　香格里·麓山别墅项目只是当前开发建设中遭遇“拆迁困局”的个案而已，许多开发企业都陷入了这一尴尬的境地。有业界人士估算，所占比例约在70%以上。

　　今年以来，拆迁工作俨然“雷池”。许多已经审批或已经启动的拆迁项目，迫不得已开始减速，不少尚在规划中的拆迁项目更是畏首畏尾，不敢轻举妄动。

　　一位知情人士（遵照采访对象意愿，隐去其真实姓名）透露，个别拆迁户抱着“拆迁户、越拆越富”的心理，一再加码，漫天要价，拒不拆迁。譬如，黄兴北路某商业项目，目前拆迁营业性用房补偿标准每平方米已达10000元以上，住宅每平方米高达4000元—5000元，远远超过同期长沙商品房均价，但进展仍极为缓慢。其中，一位拆迁户甚至在拆迁一栋不到400平方米的建筑时，开出2000万元的“天价”补偿要求。

　　拆迁补偿金与市场价格的严重背离，使得城市拆迁与开发企业黯然神伤。业界人士将这一情形喻为“拆迁难，难于上青天”。于是，地产开发开始“集体失语”。坡子街民俗名食商业街历时一年半，注资两个亿，仍在拆迁当中；南都·西街花园、水云间一期销售火爆，即将交房，但二期却难以启动；东方新城一期已经交房，二期难觅“芳踪”……

　　拆迁萎缩

　　数据显示，长沙城市房屋拆迁工作全面回落。今年1-6月，长沙市共动迁房屋1747户，拆迁房屋建筑面积32．87万平方米，分别比去年同期减少14．61%和39．95%；其中拆迁住宅面积17．37万平方米，同比减少29．76%。

　　另一组数据显示，介入拆迁的行政、司法执行力度正在逐步减弱。2001年长沙市拆迁行政裁决64宗、司法强拆5宗；2002年拆迁行政裁决78宗、司法强拆23宗；2003年拆迁行政裁决仅7宗、司法强拆为0；2004年无一例实行裁决。

　　业内人士分析认为，这种变化和走向，一方面反映了人们民主法治意识的日益增强，地方政府管理职能的积极转变；但另一方面，也间接折射出地方政府出于种种顾虑而在一定程度上弱化了其经济管理职能，甚至出现“撒手不管”的情形。

　　制约发展

　　“拆迁困局”的直接后果，将是无可避免地拉高房价。”蒋春来分析认为，房价是由市场的供求关系制衡的。目前，长沙不少项目因为拆迁受阻无法上马，新开面积明显回落，某种程度上刺激了房价一路上扬。

　　蒋春来直言不讳地表示，拆迁困局的后患极其严峻，将打压地方政府的公信力和积极性，加大整个经济发展的综合成本。甚至，有可能增加新的呆账、坏账和死账，引发新的金融风险。

　　“拆迁工作不能因噎废食。”一位政府人士也表示，经济发展、城市建设的日新月异，与城市拆迁工作的顺利进行是相辅相成的。如果因为某些拆迁工作中出现问题，便全盘否定拆迁，这是不可取的，必然将影响城市建设，最终损害人民群众的根本利益。

　　依法拆迁

　　“保护被拆迁人合法权益，是拆迁工作的基础和核心。在保护被拆迁人合法权益的同时，也要保障开发企业的投资权益。”一位政府人士如此表示。

　　今年6月，国务院发布了《控制城镇房屋拆迁规模拆迁管理的通知》。通知指出，“合理的拆迁补偿安置是维护被拆迁人合法权益、做好拆迁工作的重要基础。拆迁单位既要充分尊重被拆迁人在选择产权交换、货币补偿、租赁房屋等方面的意愿，也不得迁就少数被拆迁人的无理要求”。

　　同时，通知还强调，“对被拆迁人的一些不合理要求，不要作不符合规定的许愿和乱开‘口子’，防止造成‘以闹取胜’的不良影响。要做好集体上访的疏导工作，防止群体性事件发生并做好处理预案。对少数要价过高、无理取闹的，要坚持原则，不能迁就；对少数公开聚众闹事或上街堵塞交通、冲击政府机关的被拆迁人，要依法及时进行严肃处理”。

　　“突破当前拆迁困局，必须多管齐下，多方努力。”蒋春来认为，必须增强地方政府的信心，必须坚持在稳定中求发展，必须在保护被拆迁人合法权益的同时，保障开发企业的投资权益。惟有如此，才有可能破除“拆迁难”的坚冰，走出“拆迁难”的苦旅。特约编辑：宋广伟