房地产业不仅属投资过热的行业之一，而且个人理解它还是紧缩首要目标。一是房地产是本次投资过热的源头。由于房地产行业是钢铁、水泥等产业的上游产业，其快速增长带动了钢铁、水泥的需求，并带来了这些行业的投资过热，同样钢铁水泥又属高耗能产业，与电解铝等其它高耗能行业一起带动了对能源的需求，从而导致煤炭 电力紧张，煤炭需求上升又导致运输紧张，再加上钢铁需求上升导致的铁矿石对运输需求的增长，带来全社会运力紧张。从产业传导关系看，房地产处于本次投资过热的源头，另一个源头是汽车。二是房地产行业本身存在一定投资过热的情况。自2000年开始，房地产行业一直保持了年30%左右的增长速度，今年一季度房地产投资增长更是高达41%，行业的快速增长吸引了大量资金涌入，某些地区出现了明显的过热。央行一份报告中称，判断投资总体是否过热，首先就是房地产价格和固定资产投资价格，2004年一季度，全国土地交易同比上涨7.5%，房屋销售价格上涨7.7%。从资源承受能力、投资在购房中的比例、投资消费比例等指标来看，房地产业都很容易打上投资过热的烙印。三是房地产投资过热会给宏观经济带来重大潜在危害。首先是给金融系统带来的风险，目前我国房地产开发过度依赖银行资金，而且违规信贷很多；其次是土地领域内违法违规严重，在农村，开发区占用和随意征地导致耕地减少严重，在城镇，则存在大量土地违法交易与粗暴拆迁。国土部最新调查显示，全国城镇土地储备为170万亩，其中在开发商手中的有70万亩；再次是由于房地产行业本身在GDP增长中所占比重很高，同时对其他产业的带动性很强，其过热会给整个经济带来危害。受紧缩影响最深

　　对房地产行业来说，本次紧缩是紧跟着2003年地产新政出台的，可谓雪上加霜。地产新政包括土地革命、银行信贷收缩和房屋销售司法解释，特别是前两个方面，分别从土地、资金两个方面对房地产行业进行了规范，导致土地资金获得的难度提高，成本加大。今年的紧缩的影响虽然没有去年地产新政的影响大，但却是雪上加霜，一方面政策力度进一步加大，另一方面加快了地产新政的实施速度，加大了执行力度。宏观调控对拆迁进行了严格的限制，从而使拆迁的成本大大提高，导致拆迁数量快速下降，这将以对需要产生重要影响。目前我国城镇住宅总面积约为120亿平方米，其中房龄较老、户型不合理、功能不齐全等需要更新改造的住宅面积约80亿平方米，据估计，这80亿平方米住宅要在今后30年内改造完成，平均每年的改造量约为2.67亿平方米，以拆一需一计算，每年拆迁带来的需求量也就是2.67亿平方米，2003年城镇住宅竣工面积为5.37亿平方米（其中商品住宅为3.22亿），由此，拆迁带来的需求占供给总量的49.75%。紧缩政策影响拆迁量的50%左右。由于宏观紧缩再加上拆迁本身导致了大量的社会问题，今年上半年开始受到限制，目前政策对矛盾和纠纷比较集中的一般商业性项目拆迁全部暂停，同时对党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等固定资产投资项目进行清理，估计2004年下半年拆迁量有可能下降一半左右。因此，控制拆迁将影响2004下半年住宅需求的25%左右。我们也看到，对拆迁量的控制是短期的，具体时间没有明确，但参照国家对征地冰结的时间为半年，估计控拆迁的时间约为半年左右。政策影响短期供给量

　　土地政策从拆迁、征地、开发区招拍挂及清理整顿等方面收紧了土地的供给，同时土地、信贷收紧极大影响了开发进度，从而影响了商品房供给量。土地方面，全部土地供给渠道均受到了限制，有些规定是今年新出台的，有些是原来就有，但在宏观紧缩的背景下，加强了执行力度。这些土地政策导致了如下几方面的变化：第一，土地供给大幅下降。受招拍挂政策，影响土地购置面积的增速在03年就开始下降，到04年又受到宏观紧缩背景下出台的新政策的影响，该指标的增速进一步下降，由于该指标是房地产开发的先行指编者按：在8月6日-9日召开的博螯房地产论坛上，各路地产豪杰众议“调控”一片哀鸣。万科老总王石感叹道：“那些说自己不受影响的企业，是在吹牛。”本文的研究表明：行业调整已端倪毕现，同时在调控的“双刃性”影响下，或会有部分公司受益其中。

　　特约编辑：宋广伟