提醒：提前内部认购、用旧预售证卖新货，各种圈钱招数层出不穷，市民须小心识别。

　　隐忧：开发商自有资金比例直线下降，来自订金、预付的资金比例大幅上升，这并非楼市健康发展的征兆。

　　买楼的市民都知道，广州有一套成熟的商品房预售制度，发展商只有拿到了预售证才能卖楼，否则就是违规。但随着近两年广州预售条件的提高和银行收缩“银根”，为了尽快回笼资金，开发商开始大胆地偷步销售：提前内部认购、诚意金从两三千元升至1万-3万元、业主优先认购专场、拿上一组团的预售证卖新一期的产品……种种招数就是为了尽快拿到钱。

　　而政府近期公布的房地产开发资金比例中，开发商的自有资金比例不断减少，但包括销售资金在内的其他资金比例则不断增加。业内人士认为，广州楼盘销售偷步成风，过份依赖预售资金回笼将成为楼市健康发展的隐忧，对开发商投资和市民购房都带来了风险，长期下去有可能影响广州楼市的健康发展。

　　销售偷步招数多

　　开发商们的销售偷步招数可谓层出不穷。

　　第一招：内部认购。内部认购需要买家交定金，与销售无异。但不少开发商在内部认购时尚未有预售证，一样照卖不误。今年上半年，海珠区某楼盘开盘，其10余层小高层楼宇尚未封顶，根本不可能拿到预售证，但已经开盘认购。还有分组团开发的一些楼盘举办业主优先认购专场，希望敛得更多资金。

　　第二招：内部登记缴纳诚意金。楼盘开售前，开发商会以优惠折扣或优先选购作“饵”，要求买家先交诚意金。有熟知情况的业内人士表示，虽然诚意金可以退，但急需用钱的开发商当然先“借用”，待开盘后拿到钱后再退还没有购买单位那部分买家的诚意金。而据了解，现在诚意金的额数已经从一两年前的1000-3000元左右升至现在的1万元，个别豪宅楼盘诚意金更高达3万元。

　　第三招：偷龙转凤。借上一组团的预售证偷卖新一期的单位。不少买家不明内里乾坤一样下定金买楼。

　　某开发商营销者表示，现在楼盘偷步卖楼比比皆是，尤其是今年银行关紧“水喉”，急于拿钱进行后续开发的开发商们更要各出奇招偷步销售。

　　订金、预付等资金比例升至6成多

　　在广州市国土房管局公布的今年上半年广州房地产开发资金来源构成比例中，也明显看到开发商使用更多的订金、预付资金款项用于开发。数据显示，今年上半年广州房地产开发中，使用国内贷款和开发商自筹资金分别为45.49亿元和37.05亿元，比去年同期分别减少24.1%和27.2%。相反，主要包括订金、预付款的其他资金为157.37亿元，比去年同期增长17.9%。

　　在所占比例中，国内贷款和自筹资金占总开发资金来源的18.6%和15.1%，比去年同期下降了5.7%和5.5%。而订金、预付款的其他资金所占比例达到64.3%，比去年同期上升10.2%。

　　随着广州市商品房预售条件的不断提高，开发资金来源中订金、预付款等资金比例本应不断降低，但反而上升，意味着当中的销售偷步情况愈演愈烈。

　　销售偷步风险高

　　广州市实行预售制度，尤其是近年提高预售门槛，多层、小高层等楼宇封顶，高层建至主体三分之二才能销售，目的是规范市场，防范楼盘烂尾的风险。但现在楼盘销售偷步成风，无疑违反了预售制度的初衷。有业内人士表示，开发商利用订金、预付款等资金作开发资金的比例越多，意味着开发商投资开发的风险越大，现在楼市兴旺，销售业绩好，楼盘自然能顺利完成开发，一旦市场淡静了，或者设计定位失误，楼盘滞销，就可能出现烂尾现象。如果销售偷步风气继续增长，会加大房地产开发的投资风险，也影响广州楼市的健康发展。

　　另一方面，对于买家来说，虽然提早下定金能拿到开发商的折扣优惠，但却有置业风险，所以还是应该看清楚楼盘的预售证才能下定金。 特约编辑：宋广伟