“经济适用房开发缺乏规范的开发程序，缺乏明确的管理制度，缺乏有效的监督体制，这是出现‘阳光小区项目问题’的根本原因。”昨日，市房地局相关负责人如是表示。经济适用房一直是少数投机者眼里的“唐僧肉”，看见有利可图，都想上来咬一口。最近由本报曝光的阳光小区隐瞒经济适用房身份，以商品房价格进行出售的行为 ，集中反映了目前本市在经济适用房开发上存在的问题。

　 缺规范的开发程序

　　经济适用房供应量少已是不争的事实。据了解，今年上半年，全市经济适用房占全市住宅施工面积的25％左右，但是，就是在这一份额当中，大多数的经济适用房还是属于企事业单位利用自有土地自建职工住宅。属于由政府组织供地、面向社会的经济适用住房比例很小，今年仅有7.1万平方米。据市房地局经济适用房发展中心工作人员介绍，年初，本市提出了“让4万名中低收入群众住进经济适用房”的近期目标，如果按这个“目标”算，3年约需解决1.14万户群众的经济适用房问题，如果户型标准按平均70平方米/套计算，3年需建设经济适用房79.8万平方米，年平均需求量在26.6万平方米左右。拿目前本市可供社会购买的7.1万平方米经济适用房来比，缺口之大可想而知。

　　面向社会销售的经济适用房开发量不足，关键在于没有政府组织的土地免费划拨。由于土地成本在房地产开发总成本中所占比重达到三到四成，想降低经济适用房的开发成本，最重要的就是降低土地成本。在采访中，记者了解到，本市今年曾经制定了划出300亩土地用于经济适用房建设的目标，但是时间过半，由于国家政策发生变化，土地供应十分吃紧，目前只有100亩土地“初步规划”，但就这100亩仍还在计划阶段，没有进入实施。“无房盖”、“无房卖”、“无房买”的经济适用房“困局”，今年已成定势。

　　经济适用房的供应量不足甚至逐渐萎缩，使住房市场的需求更为迫切，并加剧了商品房价格迅速上扬。由于大部分经济房项目多是靠市场和开发商自身完成，且经济适用房项目可以享受政府在土地供应和税费方面的一系列优惠政策，因此，经济适用房成为有土地的单位和开发商为解决自身居住问题和获取利润的捷径。因为经济适用房低开发成本与商品房销售价格之间存在巨大的利润空间，所以不少开发商甘冒被查处的危险，偷偷改变项目的性质，隐瞒项目的开发身份，以商品房的价格进行销售以赚取超额利润。这说明，经济适用房开发市场尚欠缺严格规范的开发程序。

　 少明确的管理制度

　　今年5月份，国家出台了保障中低收入家庭的《经济适用房管理办法》，该办法对经济适用房的开发、销售、价格、面积、购房对象作出了明确的规定。《办法》规定，经济适用房的销售坚持保本微利的原则，为切实降低其成本，经济适用房用地应由政府免费划拨。经济适用房建设应以中小户型为主，严格控制大户型。建筑面积为60至80平方米的中小户型不得低于70％；建筑面积为100平方米的中户型不得超过20％，建筑面积为140平方米的大户型不得超过10％。在销售对象上，规定经济适用房价格必须经过物价部门的审核后，才能进行销售，在销售对象上限定年收入低于4万元的城镇职工家庭，可以申请购买经济适用房。购买者须持有效证明文件向县市人民政府建设（房地产）主管部门提出申请，经市、县人民政府建设主管部门审查，符合条件的，要在申请人工作单位和所属居委会进行公示，公示时间不少于15日。

　　尽管国家的管理办法早已出台，但是记者在采访中了解到，针对本市经济适用房开发市场的相关法规尚未出台。《太原市经济适用住房管理办法》目前虽已由相关部门起草完毕，但一直没有通过。这样，在具体对经济适用房开发的各个环节管理上，缺乏可以依据的管理规范。这也使相关项目的规范管理变得比较困难，使得本市经济适用房项目的开发面积、销售价格、管理部门和销售对象没有可供参考和执行的标准，也造成了像阳光小区这样最小户型都在130平方米，总价达35万元的“豪华型”经济适用房的出笼，大大超出了中低收入家庭的购买能力，也将这部分最需要经济适用房的群体挡在了经济房的门外。

　 无有效的监督机制

　　虽然国家出台了保障中低收入家庭的《经济适用房管理办法》，但本市具体实施细则如《太原市经济适用住房管理办法》没有出台，必然导致管理上的不到位。由于没有具体的规范可循，经济适用房的准入制度、开发透明度、管理单位的职责权限无从界定，形成了似乎谁都可以管，但实际上谁也管不好的局面。据市房地局开发处的负责人介绍，目前，我市在经济适用房的管理上，基本情况是“铁路警察，各管一段”：国土局只管土地供应，市计委、建委和规划等部门只管立项规划，房地局只管发证，物价部门只管房价，而在关键的确保经济适用房作为政策性优惠用房的规范运作上，却没有统一的协调和监督，对于像“经济适用房”这一政策性很强的项目来说，容易出现管理上的死角，让开发商钻了空子，最终是老百姓吃亏。

　　就以目前经济适用房销售当中的“怪现象”来说，由于没有具体管理部门，开发商在办理了立项手续后，为降低成本，会盲目建设一些面积大、总价高的房子。这些房子的价格，市民难以承受；另一方面，在销售对象和销售方式上也无法进行有效的监管，由于开发商完全控制了开发项目的过程，出于追求高额利润的目的，开发商做小动作，打擦边球，往往做得较为隐蔽，如擅自改变房屋性质，这样，“开着奔驰住经济房”的现象也就随之产生。归根到底，由于经济适用房的“多头管理”，从而形成了权利不清、职责不明的局面，最终失去了对经济适用房的有效监管。

　　据了解，为了从根本上解决目前在经济适用房建设中存在的问题，今年下半年，相关部门提出的解决方案有：政府将加大经济适用房建设的土地供应，严格落实相关优惠政策；在普通商品房供应环节上，切实降低开发成本，拉低商品房价格；尽快出台《太原市经济适用住房管理办法》，加强并规范经济适用房的建设和管理工作，努力做到责任分清、监管有力，以充分发挥经济适用房作为政府解决中低收入家庭住房问题的主渠道作用，同时发挥其平抑商品房价格的作用，逐步完善我市的住房保障体系。另外，将对今年安排的300亩经济适用房供地计划抓紧落实，以加快经济适用房新区的建设。在采访中，不少市民也希望，让百姓能买得起、住得起的“百姓房”能够尽快亮相，让这一民心工程真正造福百姓，服务社会。


（本报记者 岳霞红 文/摄）特约编辑：宋广伟